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L’affitto


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 marzo 2016



Doveri e diritti dell’affittuario e del locatore, recesso dal contratto.

L’affitto ha per oggetto il godimento di cose produttive mobili e immobili (art. 1615 c.c.) e si distingue, dunque, dalla locazione proprio perché in essa, i beni non producono né frutti civili, né naturali, a differenza di quanto avviene nell’affitto (es.: affitto di azienda).

 

Doveri e diritti dell’affittuario

L’affittuario ha i seguenti doveri:

—  curare la gestione del bene in conformità della destinazione economica e dell’interesse della produzione;

—  sopportare le spese ordinarie riguardanti la cosa oggetto di affitto;

—  destinare al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione della stessa ed osservare le norme di buona tecnica;

—  non deve mutare la destinazione economica della cosa medesima;

—  non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.

Di contro, l’affittuario ha i seguenti diritti:

—  godere dei frutti naturali e civili prodotti dalla cosa;

—  può adottare le iniziative atte a produrre un aumento di reddito delle cose, purché non comportino assunzioni di obblighi da parte del locatore, non arrechino pregiudizio e risultino comunque conformi all’interesse della produzione.

Diritti e obblighi del locatore

Il locatore:

—  deve consegnare la cosa con i suoi accessori, con le sue pertinenze e nello stato di servire all’uso e alla produzione cui è destinata;

—  è tenuto, per tutta la durata dell’affitto ad eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario;

—  ha il diritto di controllo, che consiste nel poter accertare, in ogni momento, se l’affittuario osserva gli obblighi che sono a suo carico.

 

Scioglimento del contratto – Recesso

Il contratto di affitto si scioglie:

—  per interdizione, inabilitazione dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario;

—  per insolvenza dell’affittuario;

—  per il mancato impiego da parte dell’affittuario dei mezzi necessari per il mantenimento della cosa o per l’inosservanza delle norme di buona tecnica;

—  per effetto di perdite, di oltre il quinto del reddito annuale subite dall’affittuario per spese di riparazione a carico del locatore. In questo caso in alternativa allo scioglimento si può chiedere una riduzione del canone di affitto;

—  se varia notevolmente il rapporto contrattuale, come conseguenza all’emanazione di una legge o un provvedimento normativo circa la gestione della cosa: anche in questo caso, si può trovare un accordo diverso dallo scioglimento del contratto.

Il recesso viene così regolato:

—  se il contratto è a tempo indeterminato, le parti possono recedere in qualsiasi momento, dando un congruo preavviso all’altra;

—  in caso di morte dell’affittuario il locatore e gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta da comunicare all’altra parte, con sei mesi di preavviso;

—  infine, se è stato stabilito il recesso in caso di vendita del bene, il cessionario che intende recedere, deve comunicarlo all’affittuario con un congruo preavviso.

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Autore immagine: 123rf com

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