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Riclassamento immobile: l’Agenzia deve motivare l’accertamento

17 Aprile 2016
Riclassamento immobile: l’Agenzia deve motivare l’accertamento

L’Agenzia delle Entrate deve indicare il valore di immobili simili nella stessa zona della casa riclassata.

Non è ancora terminato lo scandalo scoperchiato da “Striscia la Notizia” sui presunti riclassamenti di immobili, effettuati dai dirigenti dell’Agenzia delle Entrate solo allo scopo di aumentare i propri “premi produzione”, che la giurisprudenza si pronuncia sul delicato tema della revisione del valore catastale degli immobili degli italiani. Questa volta a scendere in difesa del cittadino è la Commissione Tributaria Regionale di Potenza [1].

L’Agenzia delle Entrate non può riclassare il valore di un immobile “a tavolino”, ossia solo sulla base di motivazioni vaghe che abbiano, come riferimento comparativo, un generico rinvio a strutture similari nella stessa zona territoriale interessata. Al contrario, l’Agenzia deve specificare, nel dettaglio, quali siano queste unità sulle quali viene effettuato il confronto già al momento dell’invio dell’atto di riclassamento al contribuente, né potrebbe quindi riservarsi di farlo in un frangente successivo, come ad esempio nel caso (peraltro non scontato) in cui il soggetto accertato faccia ricorso al giudice. Un principio estremamente interessante, che mette al riparo i proprietari di immobili da abusi o da accertamenti privi di alcun fondamento.

Come noto, ogni volta che l’Agenzia delle Entrate intende rivedere il valore catastale di un immobile, deve motivare tale scelta; il che, di norma, avviene sulla base della comparazione con altre abitazioni collocate nella stessa zona e aventi la medesima destinazione. Ciò sulla base di una elementare considerazione: è davvero raro che – tanto per fare un esempio – all’interno di un quartiere esclusivo, si possano riscontrare differenze notevoli di valore tra gli immobili, non fosse altro per il fatto che, comunque, anche quello di minor pregio riceve un indiretto apprezzamento sul mercato proprio per il fatto di trovarsi in una zona esclusiva.

Tuttavia, per riclassare il valore di un immobile, non basta un generico riferimento al quartiere, ma vanno indicate le specifiche abitazioni sulla base del cui confronto è avvenuta la rivalutazione.

Non è necessario il previo avviso

La sentenza offre un secondo spunto di riflessione. Come ormai ribadito a più riprese dalla Cassazione [2], prima di procedere a un accertamento fiscale, l’Agenzia delle Entrate deve darne comunicazione all’interessato, al fine di consentirgli la possibilità di presentarsi presso gli uffici e offrire documentazioni e difese a proprio favore. È il cosiddetto obbligo del contraddittorio preventivo (anche detto contraddittorio in via amministrativa) di cui non si può fare a meno proprio per garantire, da un lato, al contribuente la possibilità di prestare delle motivazioni a sostegno del proprio operato, dall’altro all’amministrazione di rivedere il tiro delle proprie pretese ed evitare di essere poi trascinata in un contenzioso che la vedrebbe perdente, con conseguente condanna alle spese. Questo principio, però – si legge in sentenza – non vale nel caso di operazioni di riclassamento degli immobili, con la conseguenza che il proprietario dell’abitazione potrebbe ben vedersi piovere, di punto in bianco, l’atto dell’Agenzia delle Entrate, senza poter recriminare alcun mancato avviso preventivo [3].

Il paragone con gli altri immobili

Resta in piedi, tuttavia, la seconda eccezione, quella relativa alla nullità dell’atto di riclassamento se indica genericamente il riferimento a strutture similari nella stessa zona territoriale o se la specifica indicazione di tali unità immobiliari avviene solo in un momento successivo, con la produzione di un documento in sede di ricorso giurisdizionale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate deve indicare “quali siano i fabbricati presi a parametro, il loro classamento e quali le caratteristiche analoghe da considerare ai fini del giudizio di similarità rispetto all’unità immobiliare oggetto di classamento”.


note

[1] CTR Potenza, sent. n. 55/2016.

[2] Cass. sent. n. 24823/15.

[3] Questo il principio affermato dal giudice: “Solo per i tributi “armonizzati” sussiste un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto purché il contribuente abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, mentre per i contributi “non armonizzati” non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificamente sancito”.

Autore immagine: pixabay.com


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2 Commenti

  1. In tema di classamento catastale, l’immobile “fieristico”, il quale ha carattere commerciale essendo destinato allo svolgimento di manifestazioni di promozione economica, culturale o sportiva, ovvero di spettacoli in genere, non rientra nella categoria catastale E, siccome prevista solo per gli immobili sostanzialmente considerati “extra commercium” e, quindi, improduttivi di reddito e non tassabili, ma va inquadrato nella categoria D/8, nella quale rientrano gli immobili (quali centri commerciali, mercati, fiere, spazi espositivi) costruiti per speciali esigenze di un’attività commerciale non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni.

  2. revisione del classamento catastale, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile e inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità e situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classamento.

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