Mutuo: esproprio automatico della casa a chi non paga 18 rate

Chi firmerà la clausola di inadempimento perderà la casa senza giudice e asta ma si libererà completamente del debito residuo anche se l’immobile dovesse essere venduto a un prezzo inferiore.

Chi non ce la fa a pagare la rata del mutuo potrà perdere la casa senza bisogno di un procedimento di espropriazione forzata, di un processo esecutivo, di un giudice e di un’asta pubblica: la banca prenderà la sua casa e la venderà. Con il ricavato dalla vendita forzata, soddisferà il suo credito e il debitore sarà definitivamente libero, senza nulla più dovere all’istituto di credito. È quanto prevede il testo del decreto legislativo approvato ieri dal Consiglio dei Ministri che recepisce la direttiva comunitaria sui mutui [1].

Il funzionamento della riforma è piuttosto semplice e si può riassumere nei seguenti passaggi:

– innanzitutto, la nuova disciplina non ha effetto retroattivo e non si applica, quindi, a chi ha già firmato il contratto di mutuo, ma solo a chi lo stipulerà d’ora innanzi, o meglio “dopo 15 giorni dalla pubblicazione del testo di legge in Gazzetta Ufficiale” (il che dovrebbe avvenire a breve);

– in secondo luogo, non si tratta di una previsione obbligatoria e, quindi, valevole per tutti i contratti, ma solo per quelli in cui le parti abbiano espressamente concordato di inserire tale clausola (cosiddetta “clausola di inadempimento”). Dunque, la disciplina di legge suggerisce solo uno dei modi con cui è possibile risolvere il problema della morosità del cliente, fermo restando che banca e mutuatario non saranno vincolati a recepire tale indicazione nel contratto. Si tratta, in definitiva, di una clausola facoltativa. In verità, i dubbi sorgono perché la banca, quando si tratta di erogare mutui, fa sempre il ruolo della parte forte, imponendo le proprie condizioni senza consentire al consumatore di trattare sui singoli punti del contratto, contratto che – evidentemente – è stilato su appositi formulari prestampati secondo la logica «prendere o lasciare»;

– la possibilità per la banca di mettere in vendita l’immobile scatterà solo dopo il mancato pagamento di 18 rate. Attualmente, la disciplina sui mutui prevede la possibilità, per l’istituto di credito, di revocare il mutuo e imporre l’immediato rientro solo in caso di mancato adempimento di 7 rate;

– con la sottoscrizione della “clausola di inadempimento”, la banca avrà la facoltà, in caso di morosità del cliente, di vendere l’immobile dato in garanzia e soddisfarsi sul ricavato, senza dover azionare la procedura di pignoramento e le aste giudiziarie; nello stesso tempo il mutuatario sarà totalmente libero da ogni debito, anche se il prezzo ottenuto dalla vendita dell’immobile dovesse essere inferiore al credito residuo della banca.

Un esempio chiarirà meglio la situazione che potrebbe venirsi a creare: se il cliente non ha mai pagato una rata del mutuo e, quindi, avanza un debito di 100.000 euro e la banca, dopo aver messo in vendita l’immobile, riesce a piazzarlo a 80.000 euro, il cliente sarà comunque liberato da tutto il debito residuo. In pratica, la vendita diretta della casa da parte della banca senza passare dal Tribunale comporterà l’estinzione dell’intero debito anche se il “ricavato” dalla cessione è inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza;

– il valore del bene oggetto dell’accordo non è determinato all’atto della firma del contratto, ma dovrà essere oggetto di una apposita valutazione di un terzo da effettuare dopo l’inadempimento e quindi prima della vendita. Se il valore del bene al momento della cessione è superiore all’importo del debito da saldare, la differenza deve essere corrisposta dalla banca all’imprenditore, mentre se l’importo è inferiore l’imprenditore non dovrà versare nulla alla banca;

– se il cliente accetta di firmare la “clausola di inadempimento” sarà necessaria la presenza di un consulente che gli illustri il significato e le implicazioni di tale previsione;

– il cliente potrà sempre, in sede di firma del contratto di mutuo, rinunciare alla “clausola di inadempimento” e optare per le vecchie regole che prevedono, come detto, la risoluzione del contratto al mancato pagamento di 7 rate e la procedura giudiziale dell’asta. Ma, in questo caso, se la vendita avverrà a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo, il cliente non sarà ancora libero;

– resta ferma la possibilità per il cliente di accedere ai sistemi di welfare, come il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa che consente a certe categorie di mutuatari che incappino in condizioni di svantaggio (fra cui perdita del posto del lavoro, sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza) di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi.