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Compromesso: il termine per il rogito non è perentorio

21 Aprile 2016


Compromesso: il termine per il rogito non è perentorio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Aprile 2016



Contratto preliminare: se l’acquirente non rispetta il termine per la firma del contratto definitivo, il proprietario non può vendere l’immobile.

Se, dopo aver firmato un compromesso (cosiddetto contratto preliminare), il futuro acquirente, nel termine concordato, non si rende disponibile a comparire davanti al notaio per la firma del rogito (cosiddetto contratto definitivo), il venditore ha due scelte:

  • può optare per lo scioglimento di ogni accordo preso (cosiddetta risoluzione contrattuale) e liberarsi dal vincolo di vendere a quel determinato soggetto;
  • può invece pretendere ugualmente il trasferimento della proprietà mediante una sentenza (cosiddetta esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

In entrambi i casi deve ricorrere al giudice affinché, con il proprio provvedimento, disponga nell’uno o nell’altro senso (sciogliendo cioè il contratto o trasferendo la proprietà dell’immobile e condannando l’acquirente a versare il prezzo). Per maggiori approfondimenti sul punto leggi le FAQ “Compromesso: se venditore e acquirente non rispettano il preliminare”.

Ma attenzione: il venditore non può farsi forte della scadenza della data indicata nel contratto preliminare, come termine ultimo per firmare il rogito. Questo perché tale termine, il più delle volte, non è perentorio e anche dopo la sua scadenza il proprietario resta vincolato a vendere. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].

In buona sostanza, quello che dice il giudice capitolino, è che non basta inserire nel preliminare la dicitura “entro e non oltre”, perché la data fissata sia considerata termine essenziale per adempiere. Le parti restano vincolate anche a termini scaduti, a meno che non ne risulti l’inequivocabile volontà “di ritenere perduta l’utilità economica del contratto” concluso oltre il giorno indicato.

La dicitura “entro e non oltre” non qualifica, da sola, come perentorio il termine per stipulare il contratto definitivo e, dunque, anche alla sua scadenza, il venditore non può ritenersi ormai libero dal vincolo di vendere e alienare il bene ad un altro soggetto.

Del resto – si legge ancora nella sentenza – la revoca del compromesso può essere fatta solo con atto scritto: questo in quanto ogni scrittura che modifichi o annulli un altro contratto per il quale la legge impone la forma scritta deve avere anch’essa, necessariamente, la forma scritta.

Le soluzioni, allora, che si possono prospettare per risolvere tale problema tutt’altro che banale sono diverse:

  • quella più onerosa e lunga è quella della causa in tribunale: il venditore adisce le vie legali e chiede al tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento). Solo all’esito del giudizio – nel quale il venditore può chiedere anche il risarcimento del danno per l’inadempimento – si può liberamente disporre del bene;
  • inviare una diffida con raccomandata a.r. al futuro acquirente in cui gli si offre un termine ultimo e perentorio entro cui indicare la data per il rogito, chiarendo che, alla sua scadenza, il venditore si riterrà libero di recedere dal contratto una volta per tutte. È necessario motivare bene tale diffida, specificando che, al decorso dei giorni dati per adempiere, verrà meno l’utilità economica del contratto.

“Entro e non oltre”

Secondo il Tribunale di Roma, dunque, il termine indicato nel compromesso non può essere considerato perentorio nonostante adotti una forma piuttosto categorica come “entro e non oltre”. Al contrario, esso può ritenersi essenziale solo se, in base alle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo.

Ebbene, una tale volontà – aveva già detto anche la Cassazione [2] – non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre”, quando “non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti” che queste abbiano voluto ritenere persa tale utilità, in caso di negozio concluso oltre la data fissata.

note

[1] Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.

[2] Cass. sent. n. 3645/07.

Autore immagine: 123rf com


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3 Commenti

  1. Salve, praticamente la situazione è questa sono abitante in una casa con frazione con una delle sorelle (che possiede in donazione) da 50 anni, mio padre ultimo genitore è morto … 9 anni fa nel luglio 2008, detto questo lo stesso ha rilasciato un testamento che non ho pubblicato per rispetto delle sorelle e per sistemare a livello familiare tra noi il tutto. Cosa succede vengo richiamata + volte dal loro avvocato e alla fine si fa il preliminare ci si accorda, (premetto che ho avuto modo di avere consigli e altro da notai e avvocati), nel preliminare la avente la donazione è presente senza comunque nessuna segnalazione sulla sua donazione ottenuta, questo fa si che fa parte attiva al 100% uguale alle altre della legittima,.. ma questo non lo si sapeva da tutti i consigli avuti… comunque il loro avvocato aveva predisposto alla sorella che ha avuto la donazione il pagamento alle 4 sorelle al rogito un parti uguali. Io nel frattempo chiedo il mutuo con INPS, poi con fatica viene concesso, ma 10 giorni prima della fissazione del rogito, chiama il notaio e dice di pagare le spese 5000 euro ( I soldi richiesti avevano una differenza esattamente di una quota per coprire le alte spese di espletamento), perchè la somma mutuo era dedicata alle tre sorelle che hanno richiesto la legittima, la quarta sorella quella della donazione in pratica rientra nella legittima e preleva la sua quota dai soldi per pagare le spese e copre le tre sorelle richiedenti, purtroppo la somma io non la ho per vari motivi, oltre ai 5000 euro notarili subentrano 4000 euro per il tecnico geometra… a questo punto queste qua 3 sorelle pur di avere subito i loro soldi non dalla quarta sorella avente la donazione vogliono pretendono la totale somma dalla quota in uso pagamenti prospettata… una cosa importante la avente la donazione non vuole la sua quota perchè già avuta con il regalo dei genitori…Perchè davanti all’avvocato loro non è stato riferito che il denaro richiesto doveva essere tutto per queste 3 sorelle? Con l’inganno hanno inserito la quota della sorella e suddiviso per arrivare ad avere subito come tutela i loro soldi. Adesso non ho possibilità di stipula x motivi economici che posso fare alla data fissata del rogito? La risoluzione è possibile? Per poter mantenere la casa e gli affetti mi sono rovinata ma posso annullare questo contratto praticamente definitivo senza ulteriormente rovinarmi la vita?

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