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Come difendersi dall’amministratore di condominio

7 maggio 2016 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 maggio 2016



La valutazione dei preventivi portati in assemblea: come capire se un’offerta è gonfiata. Come recuperare l’indebita percentuale incassata dall’amministratore e come impedire che percepisca un compenso non dovuto.

Nell’ambito della casistica condominiale, notoriamente caratterizzata da una forte litigiosità, i cattivi rapporti con l’amministratore ne rappresentano un capitolo a se stante.

Non di rado, la scarsa armonia con colui che è deputato a gestire la cosa comune, è colpa degli stessi residenti: magari qualche condomino sostiene che l’amministratore favorisce qualcun altro oppure, semplicemente per diffidenza, si ritiene che il gestore sia poco efficiente o poco competente.

Purtroppo, però, i rapporti con l’amministratore di condominio possono diventare difficili anche per colpa di quest’ultimo: una gestione poco chiara, il costo dei lavori probabilmente gonfiati ne sono soltanto alcune esempi.

Ebbene come ci si deve comportare in questi casi?

Ogni volta che ci sono dei lavori, l’amministratore spinge ed ottiene che siano approvati quelli della ditta da lui suggerita: è giusto?

Per il lavori da eseguire nel palazzo, non è assolutamente illegittimo suggerire o presentare in assemblea un preventivo, eventualmente da approvare tra gli altri. Tale facoltà è concessa non solo all’amministratore, ma anche a tutti i condomini interessati a fare ciò.

Detto questo, se il preventivo presentato dall’amministratore è l’unico oppure è il più oneroso tra tutti, ebbene forse dovete cambiare atteggiamento nei riguardi della gestione del fabbricato:

– dovete evitare che si esamini in assemblea una sola offerta. Fate in modo che ce ne siano varie, così da poterle comparare nei costi e nella qualità;

– se l’amministratore spinge per l’approvazione di quello da lui presentato, non è detto che sia in malafede, ma se l’importo richiesto è più alto degli altri, a parità di condizioni e caratteristiche, allora opponetevi. È, infatti, probabile, che dietro tanta immotivata insistenza, si nasconda l’obiettivo di percepire un “compenso” nascosto nel preventivo “gonfiato”. In tal caso, approvate un altro preventivo oppure, se possibile, rinviate la decisione ad una successiva assemblea.

In conclusione è fondamentale interessarsi della cosa comune anche se c’è l’amministratore, così come valutare, con attenzione, i preventivi da approvare.

Ho scoperto che l’amministratore ha percepito un compenso sui lavori eseguiti: possiamo contestarlo?

Assolutamente si. L’amministratore non ha diritto ad alcun compenso ulteriore rispetto a quello indicato ed approvato dall’assemblea al momento della sua nomina. Se quindi, nel preventivo d’incarico non c’è traccia di compensi extra, dovuti sui lavori condominiali, cosi come nella delibera di approvazione dei lavori, questi non può pretendere alcunché.

Ove mai aveste scoperto la magagna, formalizzate per iscritto la richiesta di restituzione di quanto indebitamente incassato: se l’amministratore non restituisce quanto dovuto, non resta che avviare nei suoi riguardi l’azione giudiziaria.

Sono stati approvati lavori straordinari per 10000 euro, ma l’amministratore ha messo all’incasso quote per 13000 euro: cosa possiamo fare?

Chiedere sicuramente spiegazioni all’amministratore. Appare evidente che, questi, non è legittimato ad incassare più di quanto è stato approvato dall’assemblea, pertanto inviategli immediatamente una lettera di chiarimenti in merito, facendo presente che, in mancanza di spiegazioni, sospenderete il pagamento della quota straordinaria e agirete di conseguenza.

Non disdegnate, altresì, di contattare formalmente la ditta incaricata: anche in tal caso, con lettera racc.ta a.r, chiedete alla stessa di chiarire, ove mai fosse necessario, il costo complessivo dell’opera, compreso di oneri fiscali (IVA). Se, dalla risposta ottenuta, dovesse emergere che la cifra necessaria è inferiore a quella pretesa dall’amministratore, è opportuno che facciate convocare un’assemblea straordinaria per sfiduciare l’amministratore ed eventualmente sostituirlo. Se opera in tal modo, questa suggerita sembra l’iniziativa migliore.

Ricordatevi che almeno due condomini, che rappresentano 1/6 del fabbricato, possono imporre la convocazione anzidetta.

note

Autore immagine: Pixabay.com

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3 Commenti

  1. ilnostro amministratore si presenta solo ogni 2 mesi x riscuottere le quote.xche vuole il mese anticipato e poi sparisce x 2 mesi…abbiamo chiesto una assemblea da gennaio ..niente ..ora arriva il15..e poi risparisce..che fare?

  2. Buongiorno, in sede assembleare la somma superiore percepita , l’amministratore potrà chiedere la ratifica. Questo passaggio e’ fondamentale per i condomini che devono decidere. A tale si suggerisce di non approvare. Spesso capita ( dato di fatto) che le ditte interpellate non soddisfano le molte richieste di chiarimento rimandando tutto all’ amministratore, perché ? Altrimenti si scoprono fatti non trasparenti. E che dire quando l’amministratore chiede pretendendo in nero e solo in contanti dalle varie ditte che operano in condominio ? E tutti vissero felici e contenti. Purtroppo nelle assemblee si assiste a un vero teatrino.

  3. L’amministratore del mio condominio si rifiuta di eseguire una delibera votata all’unanimità dall’assemblea di condominio riguardante il metodo da adottare per la ripartizione della spese per il consumo idrico. Nel condominio è installato oltre il contatore generale dell’acquedotto e dieci contatori per la misurazione dei singoli utenti. L’amministratore impone al condominio un metodo di ripartizione secondo un suo programma elettronico, che prevede la distribuzione della differenza tra l’importo della fattura unica delì’Acquedotto e la somma degli importi ricavati dal calcolo dei singoli utenti.L’assembleaa dei condomnini ha votato all’unaniità per l’accantonamento di questa differenza per quelle che possono servire per la manutenzione dall’autoclave e della fognatura. L’amministratore giustifica il suo rifiuto, perchè dice che l’amministratore eseguire le richieste del condomine, senza tenere conto delle maggioranze. Non capisco cosa intende. Resta il fatto che viene meno di dare applicazione alle delibere dell’assemblea condominiale e non ossefrva le regole, in medito, contenute nel regolamento di condominio.Cosa bisogna fare per indurre alla ragione l’amministratore di qusto condomninio?

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