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Il contratto preliminare (compromesso)

14 Aprile 2022 | Autore:
Il contratto preliminare (compromesso)

Alcune buone regole da seguire prima dell’acquisto di un immobile. Informazioni da assumere prima della firma di un preliminare. Gli elementi essenziali del contratto.

Ci sono dei termini giuridici che hanno un equivalente nel linguaggio comune. Uno dei più importanti è il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso. È un atto impegnativo, che richiede particolare attenzione e un’adeguata preparazione prima di arrivare alla firma. Vediamo quali sono le sue caratteristiche ed i suoi contenuti e cosa fare per prevenire inconvenienti e rischi.

Contratto preliminare di compravendita: a cosa serve

La funzione del contratto preliminare di compravendita è essenziale, specialmente quando riguarda beni immobili. Infatti quando ci si appresta ad acquistare casa, le informazioni che dobbiamo assumere sono tantissime. Dopo aver scelto, tra le tante proposte, l’appartamento di nostro gradimento e che corrisponde alle nostre esigenze, dobbiamo assolutamente verificarne la titolarità e la provenienza.

Questo vale anche se l’affare è gestito da un’agenzia immobiliare. Abbiamo già scritto in altri articoli che l’agenzia intermediaria non è tenuta a garantirci sulle informazioni fornitegli dal venditore (qui puoi constatare quali sono gli obblighi informativi dell’agenzia immobiliare). Dobbiamo, pertanto, accertarci che la casa a cui siamo interessati è effettivamente nella titolarità di colui che si dichiara proprietario, e che è libera da pesi e vincoli, come pegni ed ipoteche.

Acquisto immobile: i controlli preliminari da fare

Per le ragioni descritte, sarebbe opportuno rivolgersi ad un professionista per eseguire tali controlli e per verificarne l’idoneità allo scopo: questo serve a garantire un acquisto sereno e sicuro. In mancanza, fatevi dare gli estremi del proprietario venditore (nome, cognome, data, luogo di nascita, codice fiscale) e, con quelli, eseguite una visura ipocatastale, per eseguire i predetti controlli. Lo potete fare rivolgendovi ad un’agenzia di servizi oppure presso gli uffici provinciali del territorio oppure anche via web, sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Prima di firmare il preliminare devo fare i controlli sull’immobile?

Ebbene si. Anche la proposta irrevocabile di acquisto che andate a firmare in agenzia è a tutti gli effetti un contratto preliminare che vi obbliga ad acquistare l’immobile oggetto dello stesso. Quindi è necessario che tutti i controlli li facciate prima. Non pensate che siano sufficienti quelli successivamente eseguiti dal notaio incaricato di stipulare l’atto definitivo. Rimandare i controlli a dopo aver firmato la proposta d’acquisto potrebbe rivelarsi un errore fatale.

Ad esempio, se acquistate un appartamento proveniente da una donazione, potreste negli anni a venire essere soggetti ad una pericolosa “azione di riduzione” ad opera degli altri eredi del donante. Quindi controllate bene tutto prima.

Posso fare il compromesso dal notaio?

Per i motivi che ti abbiamo spiegato è opportuno coinvolgere il più presto possibile il notaio nella redazione del preliminare e nelle attività di controllo sullo stato dell’immobile che ci si sta impegnando ad acquistare: infatti – anche se non è indispensabile ricorrervi – il compromesso si può fare dal notaio, che dopo la stipula potrà trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri, per mettere al riparo il bene da successivi pignoramenti.

Trattativa con venditore privato senza agenzia immobiliare: cosa fare?

Anche ed a maggior ragione in questo caso, dovete eseguire tutte le verifiche del caso sull’immobile. Fatevi dare dalla controparte una copia del suo atto d’acquisto, fate una bella visura ipocatastale a nome del venditore e il gioco è fatto. A quel punto avrete tutte le informazioni che vi servono per procedere con l’acquisto con tranquillità.

Resta però sempre valido il discorso circa l’opportunità di rivolgersi ad un professionista (ad esempio, un legale). Tenete conto dell’importanza del passo da compiere e della difficoltà , per il cittadino comune, di valutare, con la dovuta competenza, le informazioni assunte.

Una volta che vi siete accertati che è tutto a posto, potete procedere con la conclusione delle trattative e con la firma, eventualmente di un preliminare. Questo contratto obbligherà voi e il venditore alla futura e definitiva compravendita, davanti ad un notaio.

Cosa indicare nel contratto preliminare ?

Come anticipato, il contratto preliminare vi obbliga all’acquisto dell’immobile in esso previsto, pertanto il “fai da te” è assolutamente sconsigliabile. Ad ogni modo, gli elementi essenziali da indicare in un preliminare di compravendita sono:

  • le parti con l’indicazione dei dati anagrafici delle stesse;
  • l’esatta individuazione dell’immobile, con i dati identificativi catastali;
  • il prezzo pattuito per la futura compravendita;
  • l’importo della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto.

Tutti gli altri elementi, come la fissazione di un termine per la stipula del definitivo, le modalità di pagamento del prezzo (acconti e saldo) le caratteristiche dell’immobile, ecc, possono eventualmente mancare: non sono indispensabili per la validità dell’atto, ma è sempre opportuno inserirli.

In verità, la giurisprudenza ha più volte chiarito che il preliminare non è un contratto di compravendita e, pertanto, non deve avere gli elementi essenziali previsti per lo stesso. Tuttavia, allo scopo di evitare dubbi e contestazioni, il consiglio è quello di prevedere tutto, anche ciò che non è necessario, facendo assomigliare il preliminare alla futura compravendita stipulata con l’atto notarile. Descrivete analiticamente la casa in oggetto (indirizzo, dati catastali, descrizione dell’immobile), specificate il prezzo, termini e modalità per il pagamento, stabilite un termine per la sottoscrizione del contratto definitivo.

Si può fare il compromesso su un immobile abusivo?

Nel contratto preliminare non è necessario, invece, indicare gli estremi della concessione edilizia o allegare la documentazione comprovante la sanatoria di eventuali abusi precedentemente presenti sull’immobile. La Corte di Cassazione [1] ha specificatamente precisato che la norma di riferimento [2] è applicabile solo al contratto definitivo. In quella sede, sarà cura del Notaio indicare gli estremi richiesti dalla legge. Viceversa, il preliminare, privo di questi elementi, è assolutamente valido. Per maggiori ragguagli, leggi “Compromesso immobile abusivo: Cassazione“.


note

[1] Cass. civ. sent. n. 9318/2016

[2] Art. 40 Legge 47/1985.


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