Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Perdite d’acqua e danni all’appartamento del piano inferiore: la responsabilità di condominio, proprietario e inquilino. 

Le perdite d’acqua provenienti dal piano superiore possono rendere inservibile un’abitazione. In casi del genere è possibile chiedere il risarcimento al responsabile, cioè al proprietario del bene da cui le infiltrazioni provengono. Quando si vive in condominio la responsabilità può essere di due soggetti: del condominio, se le infiltrazioni derivano da una cosa comune, come ad esempio dal tetto o dal lastrico; del singolo condomino, se invece il fenomeno è causato da una proprietà privata. Approfondiamo questo argomento spiegando chi paga per le infiltrazioni in condominio.

Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Le infiltrazioni di acqua, purtroppo, rappresentano una delle cause più frequenti di danni subiti dagli appartamenti siti all’interno del condominio.

Individuare chi è tenuto al risarcimento per le conseguenze negative che il singolo condomino ha subito, tuttavia, non è cosa semplice, considerate le innumerevoli cause che possono aver causato la rottura e il danno.

In via generale, il principio che va applicato è quello secondo cui il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi è il soggetto che ha la custodia del bene [1].

Di conseguenza, nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile è il condominio, il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili: questo perché è proprio lui ad avere l’obbligo di custodire le parti e gli impianti comuni dell’edificio e quello di garantirne la manutenzione.

Si tratta, peraltro, di una tutela particolarmente intensa, se si tiene presente che quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua momentaneamente inservibile [2].

Infiltrazioni condominiali: alcuni esempi

Con particolare riferimento ai danni alle tubature, occorre ricordare che quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Se, invece, le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, è da precisare che essi sono comunque considerati parti comuni, con la conseguenza che il condominio risponde sempre dei relativi danni. A meno che non riesca a provare che essi siano connessi a un grave difetto di costruzione: in tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia dal danneggiato che dal condominio, all’impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati ultimati.

Per quanto riguarda, infine, la terrazza a livello, occorre tener presente che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti la stessa funzione di copertura propria del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio.

Di conseguenza, nell’ipotesi in cui l’appartamento sottostante sia interessato dalle infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, saranno tutti i condomini a dover provvedere al risarcimento [3].

Infiltrazioni condominiali: quando è responsabile il condomino?

Se è responsabile il condominio per le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, a rispondere per quelle provenienti dalle tubature di proprietà del singolo condomino è quest’ultimo, a meno che egli non provi che il danno sia dovuto a caso fortuito, cioè a un evento assolutamente imprevedibile.

Ad esempio, se le infiltrazioni sono dovute a una violenta tempesta che, rompendo le finestre, causa l’allagamento dell’appartamento con conseguente perdite al piano di sotto, il proprietario potrà invocare a propria discolpa la calamità naturale imprevedibile e inevitabile.

Infiltrazioni: quando è responsabile l’inquilino?

Se nell’abitazione di un condomino vive in affitto un’altra persona, la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni sono imputabili sempre al proprietario dell’immobile, a meno che le perdite d’acqua non siano dovute a una grave negligenza del conduttore. Si pensi, ad esempio, all’inquilino che dimentica il rubinetto aperto per ore lasciando che l’acqua debordi fino al pavimento.

Per la precisione, la Cassazione [4] ha ricordato che:

• se il danno deriva dalle opere murarie e dagli impianti in esse conglobate, a risponderne in via esclusiva ne confronti dei terzi è il proprietario dell’immobile locato, il quale conserva la disponibilità giuridica e, quindi la custodia degli stessi;
• grava, invece, solo sul conduttore la responsabilità per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri.

Pertanto, il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perché, tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno.