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Affitto con cedolare secca 2018: che cos’è e come funziona

1 febbraio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 febbraio 2018



Tutto sulla tassazione agevolata per i contratti di locazione con cedolare secca: aliquote, vantaggi, detrazioni, sanzioni, affitti brevi, quando e come pagare.

Avete una casa da affittare? Avete pensato sul serio di mettere in locazione un immobile ad una famiglia, ad uno studente, ad un lavoratore che si trasferisce temporaneamente nella vostra città? Allora sarete felici di sapere che per il 2018 e per il 2019, e grazie all’ultima Legge di Bilancio approvata dal Parlamento, la cedolare secca offre ancora la possibilità di risparmiare un po’ di tasse a chi ha una casa in affitto. La manovra, infatti, ha prorogato per tutto l’anno questo regime di tassazione agevolata alternativo a quello ordinario, che permette di pagare meno imposte sui soldi provenienti da un affitto, a certe condizioni, con aliquote convenienti ed una procedura più agile.

Vediamo, allora, che cos’è la cedolare secca 2018, come funziona, su quali tipi di contratto può essere applicata e come e quando si paga.

Che cos’è la cedolare secca 2018?

Come anticipato, la cedolare secca è un regime fiscale agevolato per chi deve affittare una casa. Si tratta di un’alternativa al regime ordinario che consente di risparmiare qualche soldo in tasse (il che non guasta mai). A dire il vero, conviene anche allo Stato: invogliare chi ha una casa da affittare a pagare meno imposte equivale ad invogliarlo a non evadere il Fisco affittando la casa in nero.

Questo regime di tassazione agevolata, prorogato per tutto il 2018 e per il 2019, viene applicato solo per gli immobili ad uso abitativo, quindi non sull’affitto dei locali commerciali. In pratica, interessa le categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 e gli uffici o studi privati) e le relative pertinenze (garage o box) purché affittate insieme all’abitazione.

Prevede due opzioni:

  • l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero (quindi senza limiti di prezzo sulla mensilità);
  • l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato (cioè con la mensilità entro certi limiti minimi e massimi stabiliti a livello locale da accordi tra sindacati di proprietari e di inquilini).

Entrambe le aliquote sono forfettarie e fisse e sono, a tutti gli effetti, dei sostituti di imposta che subentrano:

  • all’Irpef e a tutte le addizionali (regionali e comunali, per intenderci);
  • all’imposta di registro;
  • all’imposta di bollo di 16 euro.

Occhio, perché chi paga queste tasse quando registra il contratto ha fatto un regalo allo Stato: i soldi non torneranno più indietro.

La cedolare secca deve essere comunicata all’inquilino con lettera raccomandata e riportata sul contratto d’affitto.

Quale vantaggio economico mi dà la cedolare secca?

Da quello che abbiamo appena spiegato, si capisce al volo che il vantaggio economico della cedolare secca sta nel pagare meno tasse, cosa che, di solito, suona tanto a promessa dei politici in campagna elettorale ma che, qualche volta, è una realtà.

Come detto, si pagherà di più o di meno a seconda della scelta di affitto che andremo a fare. Sicuramente, il tutto si capirà meglio con un esempio. Prendiamo noi la calcolatrice al posto vostro.

Mettiamo che diamo in affitto una casa a canone libero, cioè senza vincoli di prezzo. In questo caso, l’aliquota di cedolare secca che andremo a pagare sarà del 21%. Poniamo che l’inquilino ci dia 800 euro al mese. Significa che in un anno ci saranno entrati 9.600 euro di affitto. Pertanto, l’imposta sostitutiva che andremo a pagare sarà il 21% di 9.600 euro, cioè 2.016 euro.

Se, invece, abbiamo deciso di tenere il prezzo dell’affitto più basso per beneficiare dell’aliquota più bassa, cioè il canone concordato al 10%, dovremo stare nei limiti stabiliti a livello locale, per esempio 600 euro al mese. In questo caso, alla fine dell’anno avremo avuto di canoni di affitto 7.200 euro. Vuol dire che l’imposta sostitutiva da pagare sarà 720 euro. Senza badare a Irpef, alle addizionali, all’imposta di registro e a quella di bollo.

È importante sapere anche che il regime di cedolare secca è revocabile. Quindi, rispettando comunque le scadenze dei contratti di affitto e del pagamento delle relative imposte, si può tornare quando si vuole alla tassazione ordinaria o viceversa. Per comunicare la revoca all’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta, bisogna utilizzare i nuovi modelli RLI e F24 Elide.

Come ed entro quando devo pagare la cedolare secca?

La cedolare secca va pagata in ogni caso in due modi:

  • tramite busta paga se, in sede di dichiarazione dei redditi, si presenta il modello 730;
  • tramite modulo F24 se si utilizza il modello Unico (quello usato dai professionisti, dagli autonomi o da chi ha reddito d’impresa).

Nel caso in cui venga utilizzato il modello F24, i codici riportati sono:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – saldo

Il pagamento va effettuato con le stesse scadenze dell’Irpef e parte dall’anno successivo a quello in cui è iniziato l’affitto della casa. Quindi, se affitterò un appartamento nel 2018, pagherò l’imposta sostitutiva nel 2019 su quello che incasserò quest’anno.

Se la cedolare secca non supera i 257,52 euro, il pagamento può essere fatto in un’unica soluzione. Viceversa, se l’importo supera quella cifra si può pagare un acconto del 95% (diviso in due tranche) ed il restante 5% a titolo di saldo.

Nel dettaglio, le scadenze per la cedolare secca del 2018 sono:

  • entro il 30 giugno per il pagamento del primo acconto (il 40% del 95%);
  • entro il 30 novembre per il pagamento del secondo acconto (il 60% del 95%);
  • entro il 30 novembre per il pagamento in una soluzione unica.
  • entro il 30 giugno dell’anno successivo per il pagamento del saldo (il 5%).

Facciamo un esempio, sempre calcolatrice alla mano. Come abbiamo detto, se la cedolare secca è inferire a 257,52 euro, dovrò pagare in soluzione unica entro il 30 novembre. Se, però, la cedolare secca è di 400 euro, quindi superiore a quella soglia, potrò dividere il pagamento. Nello specifico, pagherò il 95% di acconto (cioè 380 euro) in due momenti, mentre il restante 5% di saldo (20 euro) lo verserò l’anno prossimo. Quindi:

  • entro il 30 giugno pagherò il 40% dei 380 euro di acconto complessivo: verserò 152 euro;
  • entro il 30 novembre pagherò il restante 60% dei 380 euro di acconto complessivo: verserò 228 euro;
  • entro il 30 giugno dell’anno prossimo pagherò il saldo del 5%, cioè quei 20 euro che mi erano rimasti in dietro.

Posso aumentare l’affitto con la cedolare secca?

Sarebbe troppo bello: pagare poche tasse e guadagnare tanti soldi dall’affitto. Questo regime di tassazione agevolata consente di risparmiare sulle imposte ma vincola il proprietario di un immobile a non toccare il canone, cioè a non aumentare l’affitto per tutta la durata del contratto, anche se l’Istat ha rivalutato i prezzi delle locazioni con degli aggiornamenti convenienti per il padrone di casa. Occorrerà guardare il bicchiere mezzo pieno: con la cedolare secca il canone non può aumentare ma nemmeno diminuire.

Ho affittato una casa con la cedolare secca: posso detrarre altre spese?

Anche qui, come si suol dire, avere la botte piena e la moglie ubriaca non si può. Se l’unico reddito del contribuente è l’affitto di una casa con la cedolare secca, non sarà possibile detrarre altre spese, come quelle mediche o di ristrutturazione. Se, invece, oltre al canone di affitto, percepisce un altro reddito sottoposto a tassazione Irpef, allora sì che potrà usufruire di altre detrazioni fiscali, utilizzando però quegli altri redditi e non quello relativo all’affitto.

Posso applicare la cedolare secca sugli affitti brevi?

Sì. La legge consente di applicare la cedolare secca anche sugli affitti brevi, cioè su quei contratti di locazione che non superano i 30 giorni firmate da persone fisiche e per i quali non c’è l’obbligo di registrazione se non sono stati conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La cedolare secca interessa pure i redditi derivanti da:

  • contratti di sublocazione;
  • concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario;
  • locazione che comprende servizi accessori (pulizia, stiro o fornitura di biancheria, ecc.).

Viene applicata l’aliquota del 21% sull’intero importo del canone di affitto a queste condizioni:

  • il contratto è stato stipulato dopo il 1 giugno 2017;
  • non viene richiesto di adottare un particolare schema contrattuale;
  • si tratti di unità immobiliari ad uso abitativo e le loro pertinenze rientranti nelle categorie catastali già citate (quindi, esclusa l’A10), ubicate in Italia;
  • le parti devono essere persone fisiche che sottoscrivono il contratto al di fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa;
  • il contratto abbia una durata massima di 30 giorni, anche in caso di sublocazione, di comodato a titolo oneroso o di affitto di singole stanze.

Il contratto può essere concluso direttamente dalle parti (locatore e locatario) oppure tramite un intermediario immobiliare o da chi esercita quest’attività tramite un portale telematico.

Ci sono altre agevolazioni fiscali con la cedolare secca?

Chi opta per la cedolare secca 2018 al momento di affittare un immobile può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali [1].

Agevolazioni per il proprietario dell’immobile

Chi possiede una casa e l’affitta con la cedolare secca, può avere un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile dei fabbricati ai fini Irpef, se nella dichiarazione dei redditi vengono indicati i dettagli della registrazione del contratto che riguardano la dichiarazione Imu.

Può anche avere uno sconto del 75% sull’aliquota Imu e Tasi del Comune in cui si trova l’immobile affittato a canone concordato.

Agevolazioni per l’inquilino

Anche l’inquilino può trarre un vantaggio dall’affitto con cedolare secca. Si tratta della detrazione fiscale del canone di affitto entro questi limiti:

  • 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro per redditi tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.

Se l’inquilino trasferisce la propria residenza nell’immobile in cui abita in affitto, ha diritto ad un’ulteriore detrazione pari a 991,60 per i primi 3 anni di locazione.

Quando vengono applicate delle sanzioni sulla cedolare secca?

Già che si ottiene un vantaggio fiscale notevole dalla cedolare secca, non conviene giocare con il fuoco. Ma chi vuole rischiare, cioè chi non registra il contratto di affitto, nasconde una parte del canone o paga tardi (o per niente) l’imposta dovuta e viene «pizzicato» dal Fisco, sappia che rischia queste sanzioni:

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 40%% dell’imposta dovuta per nascondere al Fisco una parte del canone;
  • il 30% dell’imposta versata in ritardo;
  • 35 euro per risolvere un contratto con 30 giorni di ritardo;
  • 67 euro per risolvere un contratto con oltre 30 giorni di ritardo.

note

[1] DM del 16.01.2017.

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