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Lo sai che? Lavori ristrutturazione fatti male: chi paga e cosa fare

Lo sai che? Pubblicato il 2 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 marzo 2018

Come e quando contestare un’opera che presenta vizi o difformità. Quando è responsabile l’impresa e che cosa succede per danni al condominio.

A parlare e a promettere sono tutti bravi (e non ci si riferisce ai politici, per una volta). Quando si contatta un’impresa edile per dei lavori di ristrutturazione in casa, sembra che dopo il primo sguardo sia già tutto fatto: «Non si preoccupi», «nessun problema», «che cosa ci vuole», «ma si figuri». Nessun problema, dice. E quel muro tirato su storto, cioè non a piombo? E quell’apertura tra un locale e l’altro su cui non è stata calcolata la distanza per far passare un domani una carrozzella? E i gradini delle scale che non sono a norma perché troppo stretti?

«Non si preoccupi», dice chi fa i lavori di ristrutturazione. Mi preoccupo sì, invece. Perché poi la casa fatta in un certo modo me la tengo io. E se i lavori sono fatti male me li devo tenere così? Chi paga per rifarli? Che cosa fare in questo caso?

Intendiamoci, per carità: ci sono fior di imprese edili che fanno i lavori di ristrutturazione a regola d’arte, come si deve e rispettando tutte le indicazioni dettate da un bravo architetto. Ma, inutile negarlo, c’è anche chi lavora male e in fretta perché vuole prendersi troppe commesse, tenere il piede in cento scarpe e si trova costretto a fare le cose come vengono pur di non perdere i soldi da nessuno.

È per questo che è importante sapere, in caso di lavori di ristrutturazione fatti male, chi paga e che cosa fare per riparare il danno.

Lavori ristrutturazione fatti male: di chi è la colpa e chi paga?

Per sapere chi paga in caso di lavori di ristrutturazione fatti male, la prima cosa da stabilire è di chi è la colpa, chi è il responsabile del «pasticcio edilizio». Per logica (e anche per legge) chi ci ha messo materialmente le mani sui lavori è chi deve farsi carico degli errori. Quindi, è l’impresa che ha fatto la ristrutturazione quella su cui puntare, in primis, il dito.

Tuttavia, bisogna stare attenti a non cadere nel gioco della «bottiglia ubriaca». Nel senso che, qualche volta, ad avere dato delle indicazioni sbagliate potrebbero essere il direttore dei lavori o il progettista. I quali, nella maggior parte dei casi, diranno che è stata l’impresa a non aver capito quello che doveva fare. E l’impresa dirà di aver fatto quello che è stato detto dall’architetto o dal progettista. Insomma, verrebbe a chiunque il torcicollo a guardare in continuazione da una parte e dall’altra chiedendo delle spiegazioni.

In questo caso, la soluzione migliore è quella di far fare una perizia tecnica da un professionista abilitato che rilevi il responsabile della difformità o del vizio d’opera. Che ci dica, in poche parole, chi ha sbagliato e chi paga i lavori di ristrutturazione fatti male.

Lavori di ristrutturazione fatti male: c’è una garanzia?

Il Codice civile prevede una garanzia sulla ristrutturazione che si prescrive dopo 2 anni dalla consegna dei lavori ultimati.

Tuttavia, la garanzia arriva fino a 10 anni se il vizio o la difformità comporta il rischio di rovina dell’edificio.

Attenzione, però: la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato i lavori e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati nascosti o taciuti in mala fede dall’impresa.

Lavori di ristrutturazione fatti male: quando si «scopre» il difetto?

Stabilire il momento in cui i lavori di ristrutturazione sono stati fatti male non è una cosa scontata. Tant’è vero che perfino la Cassazione è intervenuta su questo punto [3] stabilendo che la scoperta «ufficiale» del vizio avviene «quando ragionevolmente si rafforza la certezza che il difetto è conseguente ad una probabile responsabilità dell’impresa che ha eseguito i lavori». La Suprema Corte ha, successivamente, precisato che la consapevolezza dell’errore (e quindi il termine di 60 giorni per fare la contestazione) scatta quando viene redatta una perizia tecnica da cui emergono forti indizi di responsabilità da parte dell’impresa.

Lavori ristrutturazione fatti male in condominio: che succede?

La Cassazione è intervenuta anche sui lavori di ristrutturazione fatti male che danneggiano un singolo immobile [4]. La Suprema Corte era stata chiamata a pronunciarsi sul caso di un condomino che aveva subìto dei danni nel suo appartamento a causa delle opere di bonifica e di isolamento del tetto dell’edificio. L’impresa era stata ritenuta responsabile in quanto tenuta a rispondere dei problemi creati a terzi.

Tuttavia, sempre secondo la Cassazione, la responsabilità può essere allargata:

  • al condominio in qualità di committente se ha interferito nell’esecuzione del lavoro o se ha commissionato l’opera ad un’impresa non all’altezza;
  • all’amministratore di condominio se questi, in qualità di delegato, è venuto meno ai propri doveri di controllo sul regolare svolgimento dei lavori, a meno che l’impresa abbia commesso una palese negligenza di sua iniziativa.

Lavori ristrutturazione fatti male: che cosa fare?

Per evitare di vedere i lavori di ristrutturazione fatti male, la cosa migliore – ammesso e non concesso che se ne abbia il tempo – sarebbe seguire sempre in prima persona quello che ha stabilito il direttore dei lavori o il progettista e quello che fanno i muratori, cioè se il disegno iniziale viene rispettato alla lettera.

Se, nonostante questo, si riscontrano delle imperfezioni o degli errori grossolani, il committente può:

  • pretendere la sistemazione del lavoro fatto male a spese dell’impresa che ha avuto l’appalto. Non è detto che debba essere per forza la stessa impresa a rifare le cose [1] (anche perché, a quel punto, sarà stato facile perdere la fiducia), ma se ne può chiamare un’altra e chiedere il risarcimento alla prima, anche se le spese saranno superiori a quelle previste in partenza [2];
  • chiedere il risarcimento del danno subito e uno sconto sul prezzo già pagato o da pagare;
  • esigere la risoluzione del contratto, la restituzione dei soldi pagati ed il risarcimento del danno;
  • sospendere il pagamento o, se questo fosse stato fatto in modo parziale, attendere la sistemazione dei difetti prima di completarlo;
  • rivolgersi ad un organismo di mediazione per ottenere la nomina di un consulente tecnico che valuti il modo in cui sono stati fatti i lavori;
  • rivolgersi al tribunale per chiedere un accertamento tecnico preventivo da parte di un consulente nominato d’ufficio dal giudice. Nel caso venissero rilevati dei difetti, si può tentare una conciliazione e una transazione per evitare la causa;
  • avviare una causa entro e non oltre i 2 anni dalla data di consegna dell’opera. La sentenza terrà conto dell’eventuale relazione tecnica redatta dal perito nominato dal giudice.

I lavori di ristrutturazione fatti male vanno segnalati entro 60 giorni dalla data in cui sono stati scoperti i difetti, formalizzando una richiesta danni per vie legali, a meno che l’impresa non abbia riconosciuto l’errore e si sia impegnata a sistemarlo a sue spese.

Se, invece, il lavoro fatto male rischia di compromettere la struttura dell’edificio, il tempo per presentare denuncia arriva ad 1 anno dalla scoperta del difetto.

Lavori ristrutturazione fatti male: come inviare la contestazione?

In presenza di lavori di ristrutturazione fatti male, la contestazione va inviata con raccomandata a/r o via Pec (posta elettronica certificata) indirizzata alla sede legale o all’indirizzo Pec dell’azienda appaltatrice. La contestazione può essere scritta e inviata dal singolo cittadino, senza l’assistenza di un avvocato.

Il fatto che non sia mai stato sottoscritto un contratto ma ci sia un semplice preventivo approvato non esime l’impresa dalle proprie responsabilità: l’accordo verbale si concretizza con comportamenti taciti come l’avvio dei lavori.

Ecco un modello di lettera di contestazione per lavori di ristrutturazione fatti male:

Spett.le ditta XXX

Sede legale Via …

Raccomandata a.r.

Con riferimento al contratto concluso in data… avente ad oggetto lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile sito in… di proprietà dello scrivente e dallo stesso commissionativi, sono a contestare la non corretta esecuzione a regola d’arte dei seguenti lavori:

(Segue l’elenco dei lavori da contestare)

Tanto premesso, vi intimo e diffido a voler porre rimedio agli errori commessi, comunicandomi l’inizio dei lavori, che comunque dovranno intervenire entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente. Con riserva, in difetto, di ricorrere presso le competenti sedi giudiziarie.

Distinti saluti

Luogo, firma, data.

note

[1] Cass. sent. n. 5103/1995.

[2] Cass. sent. 1948/1989.

[3] Cass. sent. 1655/1986.

[4] Cass. sent. 20557/2014.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. BUONA SERA ,VOLEVO CAPIRE COSA POTEVO FARE , HO FTTO DEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CASA CIRCA DUE ANNI FA , IERI MI E CROLLATO IL CONTROSOFFITTO IN SALA , L IMPRESA CHE HA FATTO I LAVORI HA CHIUSO , A CHI DEVO RIVOLGERMI LA SUA ASSICURAZIONE RISPONDE ANCORA DI EVENTUALI DANNI .
    GRAZIE

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