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Chi paga le spese del terrazzo

22 Luglio 2016 | Autore:
Chi paga le spese del terrazzo

Terrazzo di copertura o lastrico solare, proprietà condominiale o privata: a pagare sono condomini della verticale. Criteri di ripartizione. La responsabilità presunta del condominio.

Nei nostri condomini ci sono molti beni condominiali, che vanno gestiti e conservati. Tra questi, ricordiamo ad esempio, le scale, così come le mura perimetrali oppure i cortili in comune.

Ebbene, se uno di questi si rovina, è compito e cura del condominio procedere alla riparazione, la quale sarà pagata dai vari condomini, nel rispetto delle tabelle millesimali. Stesso discorso va fatto se il bene condominiale danneggia qualcuno o qualcosa.

Tra i tanti beni in comune in un fabbricato, rientra anche il terrazzo di copertura. Questi, infatti, svolge tale funzione non soltanto a favore dell’appartamento sottostante, ma anche nei riguardi di tutti i locali compresi nella verticale del palazzo. Pertanto, se il terrazzo è condominiale, non c’è alcun dubbio che eventuali riparazioni siano a carico di tutti ed in proporzione al valore millesimale del proprio appartamento.

Ma cosa succede se il terrazzo o il lastrico solare è di proprietà privata?

Nel mio condominio, bisogna riparare il terrazzo:se il lastrico solare è di proprietà privata chi paga?

In realtà la risposta alla domanda è molto semplice: pagano tutti. Tuttavia la legge [1] stabilisce che la divisione delle spese avvenga secondo il seguente criterio: 1/3 del costo della riparazione sarà a carico del proprietario del terrazzo, mentre i restanti 2/3 saranno versati dai proprietari degli appartamenti sottostanti. Ovviamente, la ripartizione dei 2/3 in questione avverrà nel rispetto del valore millesimale della singola proprietà.

Delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di proprietà privata hanno danneggiato gli appartamenti sottostanti: chi paga?

Anche in questo caso, la responsabilità è condominiale e le spese andranno ripartite nel rispetto del criterio di divisione sopra indicato.

Ovviamente, il palazzo potrebbe essersi premunito da questi eventi con una polizza assicurativa. Tuttavia, non dimenticate mai, che, almeno in prima battuta, sarà sempre il condominio ad essere chiamato in causa. Ad esempio, potrebbe accadere che l’assicurazione e il danneggiato non si mettano d’accordo sull’ammontare dell’indennizzo. In questo caso, la causa sarà inevitabile ed il soggetto citato in giudizio sarà sempre il condominio. Quest’ultimo, però, potrà coinvolgere nel procedimento in corso l’assicurazione, chiamandola a partecipare ed a sollevarlo da ogni onere economico.

Il condominio può dimostrare di non essere responsabile?

Certamente si, ma per i danni provocati da un terrazzo di copertura, di proprietà privata o condominiale, la responsabilità del condominio è presunta ed automatica.

In altri termini, nel caso descritto, il condominio è considerato un custode/gestore del terrazzo o del lastrico solare [2], e, per tale ragione, è tenuto a risarcire i danni provocati dal bene, a meno che non dimostra che gli stessi siano stati frutto del caso oppure siano stati provocati da un altro soggetto.

Questa conclusione è fondata su una recente decisione a sezioni unite della Cassazione [3].

Il danneggiato, pertanto deve limitarsi a provare di aver subito il danno (tecnicamente, ciò si definisce fatto storico). A questo punto, il condominio, in quanto custode della cosa, è responsabile e dovrà pagare, ma potrà dimostrare che il danno è stato causato, ad esempio, da un fulmine oppure dallo stesso proprietario del terrazzo (magari, nell’esecuzione di lavori non autorizzati).

Se il condominio non riuscirà a “liberarsi” dalla descritta presunzione di responsabilità, l’obbligo di pagamento sarà inevitabile. Anche in questo caso, la divisione avverrà secondo il solito criterio: 1/3 a carico del proprietario del terrazzo o del lastrico, 2/3 a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti.


note

[1] Art. 1126 cod. civ.

[2] Art. 2051 cod civ.

[3] Cass. Sez. Un. sent. n. 9449/16 del 10.05.2016.


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4 Commenti

  1. ho un danno del terrazzo che lo scarico del acqua plviale non scaricava nel pozzetto ma scaricava fuori del pozzetto

  2. Situazione: il proprietario della mansarda crea una terrazza a tasca (modificando il tetto a spiovente) col consenso del condominio nel 2012. Dalla nuova terrazza si ha un’infiltrazione d’acqua che danneggia l’appartamento sottostante. L’amministratore se ne lava completamente le mani (per lui “sono cose private”), il proprietario della mansarda non interviene in nessun modo (la cosa non lo disturba minimamente, non ha nemmeno fatto entrare in casa il perito). Risultato: da 3 anni e mezzo il salone dell’appartamento sottostante è inagibile (30-40 litri d’acqua ad ogni pioggia, ormai muffa e funghi sul soffitto, mobili rimossi, sostituiti da telone di plastica sul pavimento e quattro secchi). Si è dovuti andare in tribunale ma finora dopo due anni ancora non si vede la fine. In ogni caso il proprietario della mansarda ha fatto capire che non pagherà mai nulla né farà alcun lavoro (scusa accampata: non ha soldi).

    Domande: ma chi è responsabile e chi deve pagare? ma soprattutto: chi deve fare i lavori? E’ possibile forzare il proprietario della mansarda in qualche modo per eseguire almeno i lavori minimi per eliminare le infiltrazioni? possibile che l’amministratore se ne lavi completamente le mani? (ha detto esplicitamente in assemblea che sono fatti privati tra condomini che non lo riguardano e privatamente che “abbiamo avuto sfortuna”. Si rifiuta di fare qualunque passo, e l’assemblea di condominio con lui pur di non spendere nulla).

    1. Ti consigliamo la lettura dei seguenti articoli:
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      1. Grazie, ma non vedo buone prospettive, sia perché comunque non pagherà nulla anche dopo sentenza né eseguirà lavori di ripristino (e purtroppo non vedo come sia possibile costringerlo), sia perché 1/3 dell’appartamento rimarrà inagibile molto a lungo, prolungando una situazione inaccettabile (anche dal punto di vista sanitario).

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