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Posso continuare a stare nella casa pignorata?

2 Febbraio 2019


Posso continuare a stare nella casa pignorata?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Febbraio 2019



La casa nella quale vivo è stata ipotecata e pignorata dalla banca e ora, dopo la nomina del custode, mi è stato detto che dovrò lasciarla e andare a vivere da un’altra parte: è vero? Quanto tempo ho prima dello sfratto?

Per chi ha una casa pignorata e messa all’asta il problema principale è sempre quello del momento in cui la dovrà abbandonare: questo perché, di norma, le esecuzioni immobiliari sono molto lunghe e, prima che venga decisa l’eventuale assegnazione o, in caso di mancata vendita, l’estinzione della procedura, potrebbe passare molto tempo. Ricordiamo, a riguardo, che l’estinzione del pignoramento può avvenire anche quando, a seguito di numerosi ribassi del prezzo d’asta, il valore di presumibile ricavo dalla vendita sia tale da non riuscire a soddisfare gli interessi del creditore procedente, anche alla luce delle spese della procedura e degli interessi nel frattempo maturati. In questi casi, dunque, il debitore può presentare l’istanza di estinzione del pignoramento.

Nel frattempo, però, come detto, il giudice dell’esecuzione forzata potrebbe decidere “lo sfratto” del debitore dalla propria casa su cui pendono i vari tentativi di vendita tramite asta giudiziaria: la logica di tale scelta è fondata sul fatto che la presenza del proprietario dentro il proprio immobile potrebbe costituire un deterrente per quanti possono essere interessati a partecipare alla vendita forzata. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere se il debitore può continuare ad abitare nella casa pignorata e quando, invece, è costretto ad andare via.

Il decreto semplificazioni del 2018 [5] ha riscritto le regole sul diritto del debitore di abitare la casa pignorata. Oggi il diritto è sempre assicurato, ma ad alcune condizioni: il debitore deve conservare il bene tutelandone l’integrità; deve abitare l’immobile personalmente; deve consentire la visita a potenziali acquirenti. Ma vediamo il dettaglio delle novità, oggetto di critica da chi sostiene che possano compromettere la liberazione dell’immobile a favore di chi compra o deprimere le possibilità di ottenere mutui per l’acquisto.

Qualora sulla casa del debitore sia stata iscritta ipoteca e avviata l’esecuzione forzata con il cosiddetto pignoramento immobiliare, il debitore ha una limitata disponibilità del bene: egli, in particolare, non può più venderlo, donarlo, né può più darlo in affitto (nel qual caso tutti i canoni andrebbero al custode, tenuto a sua volta a versarli nelle casse della procedura e, quindi, al creditore procedente).

Inoltre, con le nuove norme, il debitore è tenuto, in qualsiasi momento, a consentire al custode di far visionare l’immobile ad eventuali interessati all’acquisto, consentendo loro l’accesso alla propria casa. Difatti, dal 3 luglio 2016, il custode deve consentire l’esame dei beni in vendita mediante l’asta giudiziaria a tutti coloro che, interessati a presentare l’offerta di acquisto, ne facciano richiesta espressa. Il custode deve provvedere entro 15 giorni dalla richiesta stessa.

La richiesta di vedere la casa pignorata in vendita va formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non è resa nota ad altra persona diversa dal custode.

L’esame deve svolgersi con modalità idonee a garantire la riservatezza circa l’identità degli interessati e deve impedire che questi possano avere contatti tra di loro.

Il debitore può essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione a continuare ad abitare nell’immobile pignorato o in parte di esso.

Il giudice può revocare tale autorizzazione con un provvedimento di liberazione dell’immobile in uno dei seguenti casi:

  • se ritiene che il debitore ostacoli la vendita del bene
  • oppure una volta che si procede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile.

Dal 3 luglio 2016, tale provvedimento di liberazione è impugnabile con l’opposizione agli atti esecutivi [1].

Per gli ordini di liberazione disposti a partire dal 2 agosto 2016 [2], il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza le formalità previste per l’esecuzione per consegna o rilascio [3], anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento a favore dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano.

Se il proprietario della casa non vuole andarsene e si barrica dentro il proprio appartamento, il custode può avvalersi della forza pubblica, eventualmente chiedendo l’ausilio dei Carabinieri [4].

Se dentro la casa pignorata il debitore-proprietario ha lasciato i propri beni, il custode gli intima di asportarli dandogli almeno 30 giorni, salvo casi di urgenza. Il custode dà atto dell’intimazione a verbale oppure, in assenza del soggetto intimato, mediante atto notificato. Se il debitore non preleva i suoi beni e non li porta da un’altra parte entro il termine assegnato, essi si considerano abbandonati e, salvo disposizione diversa del giudice dell’esecuzione, sono smaltiti o distrutti.

Con le nuove modifiche, tanto il debitore quanto i  familiari che convivono con lui non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento a chi lo acquista all’asta. Al debitore, inoltre, è vietato dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice.

Il debitore deve: conservare il bene tutelandone l’integrità, con la diligenza del buon padre di famiglia; abitare l’immobile personalmente, laddove soltanto il giudice dell’esecuzione può eventualmente autorizzare la locazione; consentire, d’accordo con il custode, la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, con le modalità individuate dal giudice quando ha autorizzato la vendita dell’immobile. Se il debitore rispetta le disposizioni «il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento»; diversamente «il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato»

È dovere del custode dell’immobile pignorato vigilare sulla conservazione del bene pignorato, conservazione che il debitore e i suoi familiari devono attuare con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità.

Resta confermato il dovere del debitore di consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza del giudice.

Se il debitore non si comporta bene, allora perde il diritto ad abitare la casa pignorata. Stando alla nuova norma, il giudice dovrà ordinare, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

Salvo i casi in cui la liberazione dell’alloggio segue un comportamento scorretto del debitore, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento.

note

[1] Ai sensi dell’art. 617 cod. proc. civ.

[2] Art. 560 co. 3 e 4 cod. proc. civ. sost. dall’art. 4 c. 1 lett. d) n. 01 DL 59/2016 conv. in L. 119/2016.

[3] Ai sensi degli artt. 605 e ss. cod. proc. civ.

[4] Art. 68 cod. proc. civ.

[5] decreto legge 135/2018


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