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Cos’è la caparra confirmatoria nel preliminare

12 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 maggio 2018



Caparra confirmatoria: caratteristiche, efficacia e differenze con l’acconto. Il diritto di recesso: quando è configurabile. Se il venditore non restituisce la caparra ricevuta non è appropriazione indebita.

State per acquistare un appartamento ed avete intenzione di firmare un preliminare. In particolare è anche il venditore che ve lo chiede unitamente al versamento di una caparra confirmatoria: ma che cos’è la caparra confirmatoria nel preliminare? Quando si perfeziona e in cosa si distingue dal semplice acconto e cosa accade se, saltato il preliminare per colpa del venditore, questi dovesse trattenere la caparra confirmatoria? Il venditore commette un’appropriazione indebita e quindi reato oppure si tratta di un semplice inadempimento e quindi di un illecito puramente civilistico? In questa pubblicazione andiamo a chiarire i dubbi appena espressi.

Il preliminare

È noto che l’acquisto o la vendita di una casa è un’operazione assai delicata. La scelta dell’immobile piuttosto che l’incontro con l’acquirente apparentemente ideale, non possono essere le uniche certezze che ci conducono alla conclusione dell’affare. Per chi acquista, è essenziale assumere tutte le informazioni necessarie: titolarità, legittimità amministrativa dell’immobile (niente abusi edilizi), assenza di pesi o gravami sulla casa (pegni od ipoteche), ecc., mentre per chi vende è, ad esempio, fondamentale la solvibilità del compratore. Ad ogni modo, è regola comune sottoscrivere un contratto preliminare prima del trasferimento definitivo della casa. La stessa proposta d’acquisto che si firma in agenzia immobiliare, se accettata dal venditore, è un contratto preliminare a tutti gli effetti. Ciò obbliga le parti alla futura sottoscrizione dell’impegno definitivo, dove quindi, ci sarà l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile in cambio del prezzo pattuito (in pratica con la firma dell’atto notarile). Ebbene, se c’è qualcosa che non va oppure semplicemente una delle parti vuole fare marcia indietro, è possibile recedere prima del contratto definitivo? In caso d’inadempimento, qual è il risarcimento dovuto? In particolare qual è la sorte della somma eventualmente già versata, a titolo di caparra confirmatoria o acconto, dal promittente compratore ed a favore del promittente venditore?

La caparra confirmatoria

Nel preparare e poi firmare un contratto preliminare, se è prevista una caparra confirmatoria, il futuro acquirente s’impegna a versare al futuro venditore una somma di denaro. Tale somma, normalmente consegnata alla firma dell’accordo, è da considerare come anticipo sul prezzo totale stabilito per la compravendita, ma anche come misura per fissare il risarcimento dovuto in caso d’inadempimento. Ad esempio, il compratore comunica di non poter e voler firmare il contratto definitivo: non ha i soldi per l’acquisto, magari perché la banca non gli ha concesso il mutuo. Ebbene, in questo caso, il venditore può trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Non ha bisogno d’altro per stabilire la misura del risarcimento dovutogli. Ad ogni modo, ha comunque diritto ad agire contro l’ex acquirente, per dimostrare il maggior danno subito [1]. Se invece è il venditore a rivelarsi inadempiente, il compratore avrà diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata.

La caparra confirmatoria: il perfezionamento

Nel paragrafo precedente abbiamo descritto le caratteristiche della caparra confirmatoria, normalmente caratterizzante e facente parte delle condizioni contenute in un contratto preliminare. Ebbene, a proposito della caparra confirmatoria dobbiamo fondamentalmente precisare che essa si perfeziona solo con la consegna effettiva della somma di denaro oggetto dell’anticipo. Senza tale consegna, questo patto resta privo d’efficacia. Ad esempio, le parti potrebbero pattuire che la caparra sia versata tramite un assegno bancario. In questo caso, la disponibilità effettiva della somma è rimandata a un momento successivo a quello della firma del contratto preliminare: bisogna mettere all’incasso il titolo bancario e verificarne il buon fine. Ebbene, nell’ipotesi descritta, il patto accessorio avente ad oggetto la caparra confirmatoria è valido, ma resterebbe privo d’efficacia, se l’assegno dovesse risultare insoluto. In tale circostanza, l’ammontare dell’eventuale risarcimento dovuto per l’inadempimento, sarebbe tutto da dimostrare.

La caparra confirmatoria: la restituzione

Ricapitolando, la caparra confirmatoria è prevista dalle parti del contratto preliminare ed è versata dal futuro compratore a favore del futuro venditore. Se quest’ultimo dovesse risultare inadempiente al contratto (magari semplicemente perché vuole ritirarsi dall’affare), sarà obbligato a restituire il doppio della somma ricevuta: ebbene, se non lo fa è reato? Assolutamente no, perché nel caso descritto, non si può parlare di appropriazione indebita da parte del venditore. Come chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione [2], il motivo è molto semplice: la caparra, nel momento in cui è stata incassata dal venditore, è entrata a far parte del suo patrimonio. Nel trattenerla indebitamente, quindi, egli non si appropria della cosa altrui, ma si limita semplicemente a commettere un illecito di natura civilistica. Pertanto se avete la sfortuna di imbattervi in un venditore poco rispettoso degli impegni assunti, non affannatevi a denunciarlo, poiché sarebbe inutile: piuttosto fategli causa per avere ragione dei vostri diritti.

Caparra e acconto: le differenze

Nel primo caso, il futuro acquirente s’impegna a versare un anticipo sul prezzo finale della compravendita e, inoltre, tale anticipo rappresenta la misura del risarcimento per l’eventuale inadempimento delle parti. Nel secondo caso, invece, la cifra versata è semplicemente un acconto sul corrispettivo complessivamente pattuito: nell’ipotesi d’inadempimento, il risarcimento dovuto sarà tutto da dimostrare. Detto ciò, per le descritte caratteristiche, nella pratica di tutti i giorni, è difficile trovare un acconto all’interno di un preliminare, tuttavia ricordatevi che affinché l’anticipo previsto abbia il valore di una caparra confirmatoria, sarà opportuno precisarlo nel contratto preliminare.

Il contratto preliminare: il recesso

Normalmente non è possibile recedere dal contratto preliminare, se questo non è previsto dalle parti. Questa facoltà, infatti è consentita soltanto se esplicitamente contemplata nel contratto stesso [3]. Ad esempio, il futuro compratore s’impegna ad acquistare l’immobile per la cifra X. Tuttavia, poiché nel frattempo deve chiedere il mutuo e non sa se lo stesso gli sarà riconosciuto, si stabilisce che possa recedere dal contratto, pagando una penale pari ad Y. Ebbene, se le cose stanno in questi termini e sono state debitamente precisate per iscritto, il futuro compratore potrà recedere dal contratto, senza andare incontro ad ulteriori conseguenze, oltre quella del versamento della penale pattuita. In mancanza del descritto patto esplicito, l’acquirente non potrà recedere dal contratto preliminare e nel caso d’inadempimento sarà tenuto al risarcimento del danno.

note

[1] Art. 1385 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 15815/2017.

[3] Art. 1373 cod. civ.


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    sono in trattativa per la vendita di un’immobile di mia proprietà e in cui ha il diritto di abitazione mia madre, la quale è d’accordo con la vendita.
    L’immobile in questione è stato costruito in una data antecedente alla normativa che imponeva di fornire all’acquirente la concessione edilizia e l’abitabilità. Il mio ingegnere di fiducia, a cui avevo chiesto di occuparsene, mi ha detto che, in assenza di concessione edilizia e abitabilità, è sufficiente fornire i documenti relativi alle planimetrie e ai dati tecnici risalenti ai lavori di ristrutturazione fatti nel 1997. I possibili acquirenti con cui sono in trattativa hanno avuto la cartellina con tali documenti e la banca a cui hanno chiesto il mutuo chiedono che firmiamo un compromesso per continuare la procedura. Vorrei sapere cosa mi consiglia di fare, cosa sarebbe opportuno stabilire nel compromesso, a quanto dovrebbe ammontare preferibilmente la caparra confirmatoria per tutelarmi nel miglior modo possibile e se ci sono altri documenti che farei meglio a fornire. Nella trattativa non c’è l’intermediazione dell’agente immobiliare.
    In attesa di un suo riscontro, la ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti,
    Virginia Ciccarone

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