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Come agire se un inquilino non paga le spese condominiali

15 Ottobre 2016 | Autore:
Come agire se un inquilino non paga le spese condominiali

Sono molti gli inquilini che non pagano le spese condominiali: vediamo quali sono le quelle a cui sono obbligati e cosa deve fare il proprietario in caso di mancato pagamento.

Quando, nell’ambito di un condominio, un immobile viene concesso in locazione (cioè in affitto), all’affittuario spetta per legge il pagamento delle spese condominiali [1].

Vediamo nel dettaglio come tali spese devono essere ripartite tra inquilino e proprietario e cosa fare nel caso in cui il primo non provveda al pagamento.

Spese condominiali: chi paga?

È la legge che stabilisce quali sono le voci di spesa che spettano all’inquilino; nel dettaglio sono quelle per:

  • il servizio di pulizia;
  • il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria: in tali ipotesi, però, se il proprietario vuole ottenere una maggiore garanzia in merito al pagamento, potrà ricorrere alla voltura delle utenze: si tratta del passaggio del contratto di fornitura all’inquilino, senza che l’erogazione di luce o acqua venga interrotta);
  • lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • per la fornitura di altri servizi comuni (ad esempio, il servizio di ordinaria manutenzione dei giardini);
  • per il servizio di portineria nella misura del 90% (fermo restando che, in tal caso, proprietario e conduttore possono accordarsi sulla parte di competenza di ciascuno).

Il proprietario (e non l’amministratore condominiale) deve chiedere all’affittuario il pagamento delle spese condominiali di sua spettanza: quest’ultimo deve avere a disposizione due mesi di tempo dalla richiesta per provvedere al versamento delle relative somme. Ciò in quanto egli, prima di pagare, ha il diritto che gli vengano specificate in modo preciso le spese addebitategli e i criteri usati per la ripartizione; non solo: può anche prendere visione dei documenti che giustifichino le spese sostenute (come le delibere dell’assemblea condominiale con cui siano stati approvati i bilanci consuntivi e preventivi e le fatture o altri documenti equivalenti).

La legge consente, comunque, alle parti di accordarsi diversamente: ad esempio, potranno stabilire che tutte le spese siano poste a carico dell’affittuario.

Spese condominiali: a chi pagarle?

Una volta stabiliti gli importi da pagare, l’inquilino dovrà versare la sua parte esclusivamente nei confronti del proprietario di casa e non nei confronti dell’amministratore. Solo nel caso in cui l’affittuario non provveda, entra in gioco l’amministratore che potrà richiedere il pagamento delle spese condominiali al proprietario dell’appartamento (e soltanto a lui): ciò in quanto quest’ultimo è l’unico responsabile nei suoi confronti.

Spese condominiali: che succede se l’inquilino non paga?

Dunque, se l’inquilino non paga, a rispondere è il proprietario nei confronti del condominio (essendo comproprietario delle parti comuni e, quindi, tenuto al pagamento per manutenzione e consumo). Ciò significa che, anche se è l’inquilino a non pagare, l’amministratore è obbligato a rivolgersi al padrone di casa e riscuotere forzosamente le quote condominiali nel termine massimo di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio gestionale a cui si riferiscono le spese non pagate (a meno che l’assemblea non lo esoneri espressamente da tale obbligo).

Quindi, in sintesi: in caso di mancato pagamento l’inquilino è responsabile di inadempimento contrattuale (cioè di non aver rispettato quanto previsto nel contratto di affitto) nei confronti del proprietario e non del condominio. Spetta al proprietario, poi, rivalersi sull’inquilino, che chiaramente è tenuto a rimborsare le spese condominiali ordinarie pagate al suo posto dal padrone di casa. L’affittuario, entro 60 giorni dalla richiesta del proprietario, dovrà provvedere a effettuare il pagamento.

Se l’inquilino continua a non pagare le rate condominiali, per una somma superiore a due mensilità di canone, il proprietario ha la facoltà di sfrattarlo [2].


note

[1] L. n. 392 del 27.07.1978 (Legge sulle locazioni degli immobili urbani).

[2] Art. 5, l. n. 392 del 27.07.1978.


4 Commenti

  1. Un mio inquilino è uscito dall’appartamento e non ha provveduto alle spese condominiali. Che le paga?

    1. Nel caso di contratto di locazione a più inquilini bisogna distinguere tra due diverse ipotesi: 1- contratto di affitto unico, intestato a tutti gli inquilini, con indicazione quindi della somma complessiva da corrispondere mensilmente al padrone di casa. Si crea quella che, in diritto, si suole chiamare “solidarietà passiva” nell’obbligazione: in altre parole, tutti i debitori sono obbligati al pagamento della somma e il creditore ne può chiedere il versamento integrale anche a uno solo di essi. Ovviamente, il pagamento effettuato per l’intero dal singolo inquilino libera gli altri, ma è fatto salvo il suo diritto di rivalersi sugli altri per la rispettiva quota.In questo caso, il venir meno di uno dei tre inquilini non muta le sorti del contratto che, pertanto, non dovrà necessariamente essere modificato (si potrebbe tuttavia provvedere a quella che, in termini tecnici, si definisce “novazione soggettiva”, ossia la modifica della sola indicazione dei soggetti obbligati).Conseguentemente, se uno dei conduttori lascia i locali, i rimasti sono obbligati a pagare l’intero canone. Se rimanesse uno solo nei locali, dovrebbe saldare l’intero corrispettivo. 2- contratto di affitto con ciascuno degli inquilini: in pratica il locatore ha firmato un contratto per ogni conduttore, di norma legato all’uso di una stanza singola o condivisa. In tal caso, anche se vi sia l’abitudine da parte del padrone di casa di riscuotere la somma complessiva dalle mani di uno solo dei coinquilini, il venir meno di uno di questi comporta l’automatica riduzione del corrispettivo. Difatti, viene meno uno dei rapporti contrattuali e, quindi, anche l’importo collegato ad esso.

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