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Distacco dal riscaldamento centralizzato senza assemblea


Distacco dal riscaldamento centralizzato senza assemblea

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 settembre 2016



Non c’è bisogno del consenso degli altri condomini riuniti in assemblea se il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non comporta problemi agli altri proprietari.

Condominio: tutti liberi di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, e installare un proprio impianto autonomo, anche senza il consenso dell’assemblea e senza neanche attendere la riunione. L’importante è non creare problemi all’impianto condominiale e, quindi, agli altri proprietari. È quanto ricorda la Cassazione [1] che, a riguardo, fa riferimento alle nuove norme approvate con la recente riforma del condomino. Non è necessaria – scrive testualmente la Suprema Corte – «una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell’impianto». Resta però il fatto che «il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio».

Diritto al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Oggi il codice civile [2] stabilisce il diritto di ogni condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento oppure aggravi di spesa per gli altri condomini. Il che, in una eventuale causa contro il condominio, sarà deciso dal perito nominato dal giudice (il cosiddetto Ctu, il consulente tecnico d’ufficio).

Ogni condomino può quindi rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, purché il suo distacco:

  • non comporti un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto;
  • non comporti un aggravio di spesa per gli altri condomini.

Devono sussistere entrambe le suddette condizioni affinché il distacco sia legittimo.

Non si considerano «squilibri termici» – impeditivi del distacco – le diminuzioni di temperatura negli appartamenti vicini a quello distaccato, provocate dal non uso del riscaldamento.
Nell’unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti comuni, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti condominiali e, in ogni caso, è tenuto a darne preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. La delibera assembleare che respinga la legittima richiesta del proprietario di staccarsi dall’impianto centralizzato è nulla.
Il condominio non ha titolo per comprimere ed incidere sui diritti individuali sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini (Cass. 3586/2013).
La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. Difatti il condomino «… può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini».

Il distaccato deve pagare le spese dell’impianto centralizzato?

In caso di distacco dall’impianto centralizzato, il proprietario resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di gestione, ossia quelle per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Il condomino distaccato deve pagare anche le spese di sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale il distaccato potrebbe comunque riallacciare la propria unità immobiliare. Il regolamento non può in ogni caso prevedere oneri eccessivi a carico di chi si distacca [3].

In modo sintetico, il condomino che si distacca deve pagare i seguenti oneri:

  • installazione della caldaia autonoma ad alto rendimento energetico o a condensazione;
  • installazione di un canna fumaria per lo scarico fumi, molto onerosa soprattutto per gli appartamenti non situati all’ultimo piano; solitamente si cerca di sfruttare i canali di evacuazione fumi già presenti, tipo quelli delle cappe di aspirazione cucina, comunque non adeguati allo scopo. In base ai regolamenti comunali e nel rispetto del decoro architettonico, è possibile realizzare una canna fumaria esterna che consenta lo scarico al di sopra del solaio di copertura, ma comportanti costi non indifferenti;
  • opere per la realizzazione del nuovo impianto con:
    – distacco delle tubazioni dell’appartamento dall’impianto centrale, con inevitabili opere murarie;
    – allaccio e adeguamento della nuova linea gas;
    – realizzazione di una nuova rete idraulica di distribuzione ai vari radiatori (l’intervento meno invasivo comporta l’impiego di canaline esterne o a soffitto o sul battiscopa);
    – progetto e dichiarazione di conformità dell’impianto, con relativa relazione da presentare al condominio.

A questi costi vanno aggiunti, necessariamente, quelli dei consumi annui di gas e quelli delle verifiche periodiche e degli interventi manutentivi. A conti fatti, il distacco risulta quanto mai oneroso.

Come distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato?

Il condomino che decide di staccarsi dall’impianto deve farsi predisporre da un termotecnico abilitato una perizia dalla quale risulti, oltre alla fattibilità tecnica nel rispetto della normativa di settore, che i lavori non comporteranno squilibri o aggravi di costi [4]. Sarà poi onere del proprietario, una volta ottenuta la suddetta perizia, inviarla all’amministratore di condominio, il quale comunque dovrà comunicarla all’assemblea. L’assemblea, però, non deve votare alcuna autorizzazione (diversamente sarebbe nulla), ma prendere semplicemente atto della volontà del distacco o del distacco già avvenuto, non potendo negare tale diritto al condomino. Salvo, ovviamente, nel caso in cui non sussistano le due condizioni sopra evidenziate. Nel qual caso si aprirà una causa – previo tentativo di mediazione – e a decidere sarà il giudice sulla scorta del parere del Ctu.

Per gli impianti autonomi realizzati dal 1° settembre 2013, lo scarico della caldaia autonoma deve essere necessariamente realizzato in modo da allacciarsi ad una canna fumaria che scarichi i prodotti della combustione oltre il colmo del tetto, essendo quasi sempre vietato lo scarico a parete, salvo il caso di insormontabili problemi tecnici [5].

In sintesi, la richiesta di distacco è vincolata comunque alla relazione di un tecnico che deve accertare la misura dell’inevitabile squilibrio che viene a crearsi nell’impianto centralizzato (dimensionato per garantire ripartizione di calore e confort adeguati nei vari alloggi), venendo meno una unità.
Sulla base di questa valutazione, il tecnico deve quantificare l’eventuale quota forfettaria di compensazione per la quantità di calore di cui si continuerebbe comunque ad usufruire, derivante dagli appartamenti confinanti e dalle tubazioni che attraversano l’appartamento (in media, si riuscirebbe a beneficiare di una temperatura di 16-17°).

note

[1] Cass. ord. n. 18170/16 del 16.09.2016.

[2] Nuovo art. 1118 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 24209/2014.

[4] Cass. sent. n. 15079/2006, n. 1597/1995.

[5] DL 63/2013 conv. in L. 90/2013.

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