Come sanare i piccoli abusi edilizi

È possibile ottenere la sanatoria dei piccoli abusi edilizi presentando apposita istanza presso gli uffici del comune in cui è situato l’immobile.

Cos’è l’abuso edilizio?

L’abuso edilizio consiste nella condotta di chi realizza una costruzione o effettua lavori in mancanza del titolo richiesto dalla legge o in difformità da esso.

L’ipotesi in esame sul piano amministrativo dà luogo ad un illecito punito mediante apposita sanzione.

Tuttavia, essa assume rilievo anche sotto il profilo penale  integrando una contravvenzione (cioè un reato di minore gravità rispetto al delitto) punito sia con la pena detentiva che con quella pecuniaria.

Qual è la sanzione amministrativa?

La sanzione che la Pubblica Amministrazione è legittimata ad applicare quando accerta l’esistenza di un abuso edilizio consiste nell’ordine di demolizione dell’immobile a spese del responsabile.

Tuttavia, qualora sia trascorso un notevole periodo di tempo dal momento in cui il reato è stato commesso a quello in cui esso viene accertato, la P.A. non potrà emettere il provvedimento di demolizione in modo automatico ma dovrà tenere in debita considerazione, indicandole espressamente, sia le ragioni di interesse pubblico che giustificano la demolizione del fabbricato sia gli interessi privati nel frattempo maturati.

In altre parole, quando non si ravvisano interessi pubblici di particolare rilievo che giustificano il provvedimento di demolizione, il decorso del lungo periodo di tempo potrebbe legittimare l’applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.

Infatti, qualora la P.A. dovesse ritenere non necessario procedere con l’ordine di demolizione, disporrebbe in alternativa il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Quali sono le sanzioni penali?

Sotto il profilo penale, la condotta consistente nel realizzare un intervento edilizio illecito è punita ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001.

Questo articolo prevede tre diverse ipotesi stabilendo rispettivamente:

• l’ammenda (cioè la pena pecuniaria) fino a 329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal Decreto nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso[1].

Dopo quanto tempo si prescrive il reato di abuso edilizio?

Il reato in esame integra un illecito contravvenzionale: sotto il profilo della prescrizione le contravvenzioni si estinguono in quattro anni qualora non vi siano stati atti interruttivi del decorso del tempo o in cinque anni in presenza di uno degli atti interruttivi stabiliti dal legislatore[2][3].

Al fine di individuare il momento a partire dal quale inizia a decorrere il termine di prescrizione è necessario distinguere tre ipotesi:

• qualora sia stato fatto un accertamento, a seguito del quale la pubblica autorità ha contestato e disposto il sequestro dell’immobile, il termine coincide con il momento in cui è stato adottato il provvedimento di sequestro;
• nel caso in cui non sia stato disposto il sequestro, il tempo di prescrizione inizierà a decorrere dalla sentenza di primo grado;
• nell’ipotesi in cui nessuno si sia accorto di alcunché per tutta la durata dei lavori, il termine coinciderà con il momento di effettiva cessazione dei lavori.

È bene tuttavia distinguere tra il reato e l’illecito amministrativo dato che la medesima condotta può assumere rilievo su entrambi i piani cioè quello penale e quello amministrativo.

Mentre in ambito penale il reato si prescrive una volta che è decorso il periodo di tempo previsto dal legislatore, in ambito amministrativo l’illecito non è soggetto a termini di prescrizione e quindi potrà essere punito in ogni tempo.

Come faccio a sanare un piccolo abuso edilizio?

Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere un permesso in sanatoria.

A tal fine è necessario presentare apposita istanza all’ufficio comunale competente.

Tuttavia è importante sottolineare che il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato a due presupposti:

• che la costruzione edilizia risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda;
• che il responsabile effettui il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente dovrà pronunciarsi entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza e, nel caso di rigetto, sarà possibile impugnare il provvedimento (cioè contestare la decisione adottata dal soggetto pubblico) innanzi al giudice amministrativo[4].

Poiché mediante la presentazione della richiesta del permesso in sanatoria si denuncia l’esistenza di una costruzione abusiva, è bene che la richiesta sia redatta da un tecnico (ad es. un geometra o un ingegnere) il quale riporterà nel documento – tra le altre indicazioni – la data in cui i lavori sono stati eseguiti e la natura degli stessi.

Cosa succede se ho ereditato un immobile abusivo?

Il reato si considera commesso nel momento in cui viene accertato da parte dell’autorità competente: è, infatti, da quel momento che inizia a decorrere il termine per la prescrizione dello stesso, a meno che non si riesca a dimostrare che la condotta illecita è stata realizzata in un tempo diverso e che quindi il termine prescrizionale è già decorso.

Qualora taluno erediti un immobile e successivamente ne venga accertata l’abusività è da quel momento che inizierà a decorrere il termine di prescrizione del reato con la conseguenza che il proprietario della costruzione ne risponderà penalmente.

L’unico modo per andare esente dalla responsabilità penale è dimostrare che il manufatto è stato realizzato molto tempo addietro e che il termine di prescrizione è già decorso.

La prova può essere fornita mediante una perizia che attesti la vetustà della costruzione o mediante il ricorso a testimoni che possano dimostrare che l’ultimazione dei lavori risale a molti anni prima e che quindi il reato si è prescritto.