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I diritti ed i doveri dell’affittuario di un appartamento

29 Settembre 2016 | Autore:
I diritti ed i doveri dell’affittuario di un appartamento

Una guida per conoscere quali siano i principali diritti ed obblighi di chi prende in affitto un immobile a scopo abitativo.

Nel nostro paese è sempre molto diffuso il ricorso alla locazione (o affitto che dir si voglia) anche e soprattutto a scopo abitativo.

Soprattutto in periodi di crisi, la difficoltà di accedere al credito bancario e di impegnarsi con i pesanti oneri di un mutuo induce molti a preferire la sottoscrizione di un contratto di locazione per soddisfare il primario bisogno di un alloggio.

Ed è allora assai utile conoscere quali diritti la legge italiana [1] stabilisca debbano essere garantiti al conduttore (o affittuario che dir si voglia) di un immobile a destinazione abitativa e quali doveri debbano dallo stesso essere adempiuti nell’ambito del rapporto instaurato con il proprietario o, comunque, locatore.

Diritti del conduttore

Cominciando dai diritti spettanti al conduttore, questi consistono innanzitutto nel diritto di:

–  ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione;,

–  abitare in un appartamento che sia sempre mantenuto dal locatore in uno stato tale da servire all’uso convenuto (toccano perciò al proprietario tutte le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore);.

– godere pacificamente dell’immobile durante tutta la durata del contratto;

– ottenere la risoluzione del contratto, o una riduzione del canone, se al momento della consegna dell’immobile questo sia affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso concordato (a meno che non si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili);

– ottenere dal locatore il risarcimento dei danni che derivino dai vizi dell’immobile (a meno che il locatore non dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi stessi al momento della consegna);

– ottenere la risoluzione del contratto se i vizi dell’immobile o di una sua parte notevole espongano a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari (tale diritto esiste anche se questi vizi gli erano noti e nonostante qualsiasi rinunzia sia eventualmente intervenuta);

– ad una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni (l’entità della riduzione del canone sarà proporzionale all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento dell’appartamento);

–  e, da ultimo, ottenere che il locatore lo garantisca dalle molestie (che diminuiscano l’uso o il godimento della cosa) che terzi gli arrechino pretendendo di avere diritti sull’immobile.

Doveri del conduttore

Per quello che, invece, riguarda i doveri che la legge pone in capo al conduttore, questi è tenuto a:

–  tollerare le privazioni del godimento di parte dell’immobile locato nel caso in cui, nel corso della locazione, sia necessario eseguire riparazioni che non possano essere differite fino al termine del contratto;

–  avvertire il locatore immediatamente se terzi pretendono di avere diritti sull’immobile locato (sotto pena del risarcimento dei danni);

–  prendere in consegna l’appartamento;

– osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito in contratto;,

– pagare il canone convenuto alla scadenze pattuite;

– risarcire il danno derivante dalla perdita e dal deterioramento dell’immobile (anche conseguenti ad incendio ed anche se causate da persone che il conduttore abbia ammesso, anche temporaneamente, a godere o usare dell’immobile) che si verifichino nel corso della locazione, se non provi che siano accaduti per causa che non gli sia imputabile;

– infine, restituire al termine del contratto l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto (in conformità alla descrizione che le parti abbiano fatto), fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso dell’immobile conforme a quello pattuito; il conduttore non risponde del deterioramento dovuto a vetustà e a eseguire le riparazioni di piccola manutenzione che sono quelle che dipendono da deterioramenti conseguenti al normale uso della cosa locata.


note

[1] Artt. da 1571 a 1614 cod. civ.


6 Commenti

  1. E che si sa invece nel caso in cui il locatario non chiarisce quali regole condominiali si devono osservare nel palazzo?

  2. Salve.
    Ho affittato un appartamento nell’anno 2016, oggi all’affittuario chiedo il rimborso delle spese della tari ed acqua degli anni 2016 al 2018, devo essere rimborsato di tali spese che ho sostenuto?
    grazie porgo distinti saluti

    1. Egregio signore, lei ha diritto al rimborso della Tari e dei consumi dell’acqua relativi al periodo in cui il conduttore occupò l’immobile a meno che nel contratto non fu previsto il contrario.

  3. Sono in affitto da qualche mese.. E nel giro di 20 giorni è iniziato a uscire muffa sul soffitto e alla parete.. è stato comunicato tempestivamente al proprietario di casa il quale inizialmente mi ha detto che avrebbe provveduto, ma causa maltempo ad oggi non è stato ancora effettuato nessun lavoro.. in un secondo momento mi è stato detto di fare una passata di bianco per tamponare almeno finché il tempo non si sarebbe aggiustato… ma chi deve provvedere a effettuare questa “passata di bianco” ??? In quale caso il canone può essere diminuito e chi lo decide?

    1. Gentile signora, le spese per eliminare il vizio consistente nella muffa apparsa sulle pareti toccano al proprietario.
      Non è però consentito all’inquilino autoridursi il canone.
      Cordiali saluti

    2. A nessuno piace vivere con una macchia di umidità o di muffa sopra la testa. Anche se ormai si è asciugata ed è rimasto solo l’alone. Al di là del danno economico dovuto da chi, a causa delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal proprio appartamento, ha rovinato la pittura nell’appartamento sottostante, c’è anche un danno “estetico”, qualificabile come un pregiudizio alla vita quotidiana per via dell’impossibilità di godere a pieno della proprietà. Una macchia di muffa e umidità ha anche un risvolto imbarazzante consistente nel dover giustificare, ad eventuali ospiti, le ragioni di un appartamento così malandato. Se il danneggiato vive in affitto, la giurisprudenza ritiene che questi non possa né sospendere né autoridurre il canone di locazione solo per l’affiorare di macchie di muffa o umidità. Affinché si possa smettere di pagare l’affitto è necessario che l’appartamento sia inservibile, ossia inabitabile. Se invece il conduttore continua a viverci è chiaro che sta dimostrando l’esatto contrario. Potrà tutt’al più agire davanti al giudice per chiedere una riduzione del canone o intimare l’immediata riparazione, pena il recesso anticipato dal contratto per giusta causa (fatto salvo il preavviso di 6 mesi). Si dovrà accertare la causa della muffa. Questa può essere dovuta a: abitudini scorrette quindi ad incuria e negligenza dell’inquilino; vizio e difetto strutturale dell’immobile locato tale da impedire o ridurre fortemente il godimento dello stesso; caso fortuito, ad esempio per infiltrazioni esterne o altri danni allo stabile. Qualora, mediante perizia di un esperto, si accerti di essere in presenza di un difetto strutturale dell’immobile che rende impossibile l’uso dello stesso come abitazione, si potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone corrisposto.

      Il proprietario dell’immobile, in forza del contratto di locazione, è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e in condizioni tali da servire all’uso convenuto per tutta la durata contrattuale. Il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore. In presenza di un vizio che comprometta l’abitabilità dell’immobile e l’uso pattuito, l’inquilino potrà dunque immediatamente domandare lo scioglimento del contratto. Unica condizione è che si tratti di un vizio che al momento della stipula del contratto non era conosciuto dall’inquilino o comunque non era da lui facilmente riconoscibile. Tuttavia, la legge precisa che in caso di danni alla salute, la risoluzione è legittimamente richiesta anche se i vizi erano a lui noti. Il conduttore non può invece pretendere l’esecuzione forzata di eventuali lavori di ristrutturazione volti al risanamento dell’immobile e alla eliminazione del suddetto vizio, né può eseguire direttamente i lavori.

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