Condizionatori in condominio: cosa prevede la legge

Impianti caldo/freddo e aria condizionata: l’installazione del condizionatore sul balcone non deve ledere l’estetica dell’edificio e il rumore non può recare disturbo ai vicini di casa.

Non tutti sono al corrente di cosa prevede la legge in merito ai condizionatori in condominio. Sebbene l’installazione di un condizionatore sul balcone di casa non richieda la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio, trattandosi di un utilizzo della proprietà privata (l’appartamento) secondo i poteri che la legge consente al titolare dell’immobile, esistono cinque limiti da rispettare:

• l’obbligo di informare preventivamente l’amministratore;
• il divieto di non ledere il cosiddetto decoro architettonico dell’edificio (ossia l’estetica della facciata);
• il divieto di installare impianti che, con il loro rumore, possano dare fastidio ai vicini;
• in caso di montaggio non sul balcone ma sulla facciata dell’edificio, l’obbligo di rispettare le distanze minime rispetto agli altri balconi o finestre;
• l’obbligo di rispettare la normativa urbanistica e, quindi, le autorizzazioni del Comune.

Ma procediamo con ordine e vediamo quando e a quali condizioni è possibile installare un condizionatore d’aria sul balcone di casa.

Installazione condizionatore in condominio: cosa prevede la legge?

Sotto l’aspetto edilizio, gli impianti di condizionamento non hanno più necessità di autorizzazione (Dlgs 222/2016), mentre da un punto di vista ambientale vi possono essere complicazioni, nei centri storici e nelle aree vincolate sotto l’aspetto paesaggistico. Infatti, l’articolo 2 del D.P.R. 31/2017, allegato A, esclude la necessità di autorizzazione ambientale per condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, purché si intervenga su prospetti secondari, in spazi pertinenziali interni, in posizioni comunque non visibili dallo spazio pubblico, o purché si tratti di impianti integrati nella configurazione esterna degli edifici.

Inoltre, per l’articolo 9 del decreto legge 17/2022, si possono realizzare liberamente nuove coperture fotovoltaiche, anche trasformando tetti piani e lastrici solari in tetti spioventi e modificando, con essi, le sagome e le altezze dei fabbricati.

L’installazione del condizionatore va comunicata all’amministratore

Il primo adempimento che deve rispettare chi intende montare sul proprio balcone di casa un impianto caldo/freddo è quello di avvisare in anticipo l’amministratore di condominio. Il Codice civile, difatti, stabilisce [1] che chi effettua lavori all’interno del proprio appartamento, deve darne comunicazione all’amministratore; quest’ultimo, a sua volta, dovrà informare di ciò l’assemblea. Tale obbligo non scatta per qualsiasi tipo di lavoro, ma solo per quelli che incidono sui diritti degli altri condomini e sulla proprietà comune; e il condizionatore – come vedremo a breve – è suscettibile di ledere il decoro della facciata del palazzo.

Quindi, sarà bene anticipare all’amministratore la propria intenzione di svolgere tali lavori affinché questi, eventualmente, sottoponga la questione agli altri condomini in assemblea. Tuttavia, non è necessario il voto dell’assemblea che autorizzi il singolo proprietario all’installazione dell’impianto.

Il divieto di non ledere l’estetica della facciata del palazzo

Come appena detto, il condizionatore non deve incidere sul decoro architettonico dell’edificio. È questo l’unico caso in cui l’assemblea ha un diritto di veto sull’installazione dell’impianto sul balcone o sulla facciata. In caso di disaccordo tra le parti, sarà il giudice a determinare, sulla base di una perizia, se effettivamente sussiste la lesione al decoro e all’estetica.

Ad incidere su tale valutazione saranno una serie di parametri quali, ad esempio, la presenza di altri condizionatori già installati da altri condomini, la posizione del condizionatore (se, ad esempio, sulla facciata prospiciente la strada o quella che dà, invece, su una zona non aperta al traffico), la dimensione dell’apparecchio, ecc.

Ben venga la possibilità di installare il condizionatore non già sul balcone, ma sulla parete dell’edificio. Benché la facciata dello stabile sia di tutti, il Codice civile consente a chiunque di utilizzare i beni comuni purché ciò non impedisca agli altri proprietari di fare lo stesso. Così la Cassazione ha detto [2] che è compatibile con il limite del «pari uso della cosa comune» anche l’uso esclusivo di un condizionatore apposto su una parete condominiale.

Dunque, quando all’impianto di condizionamento si oppongono i condòmini, affermando che l’apparecchio alteri significativamente il decoro e l’aspetto architettonico, secondo la Cassazione (20985/2014), bisogna procedere alla rimozione, senza che abbia rilievo la presenza di altri condizionatori sul muro perimetrale.

Condizionatori e distanze minime

Il condizionatore non può essere ancorato alla parte inferiore del balcone del piano di sopra a quello del condomino interessato. Questo perché i balconi sono di proprietà del titolare del relativo appartamento e il vicino del piano di sotto non ha alcun diritto di sfruttarne la metratura, seppure per ancorarvi il condizionatore o la tenda parasole (salvo, ovviamente, il consenso tra le parti).

Se, invece, a installare il condizionatore sotto il balcone è proprio il titolare del balcone stesso (e, quindi, il vicino del piano di sopra), l’installazione dei condizionatori può configurare la violazione delle distanze dalle vedute in appiombo che, a norma del Codice civile [3], richiede una soglia minima di un metro e mezzo (anche se si può discutere sulla configurazione del condizionatore come «sporto» rilevante ai fini delle distanze).

Distanze del condizionatore 

Altrettanto restrittivo è, infine, il ragionamento se il compressore, collocato all’esterno a pochi metri di distanza da una finestra, ostacoli la godibilità di un panorama significativo. Quindi, vi è una diffusa liberalizzazione, sempre che le installazioni non interessino i beni oggetto di specifico vincolo di tutela del ministero della Cultura, e salva, come nel caso del Comune bergamasco, la necessità (prevista localmente) del parere di commissioni comunali che garantiscano l’uniformità delle facciate e l’applicazione del principio del minore impatto possibile.

Rumori e sicurezza coi condizionatori sui balconi

Il condizionatore, se mal posizionato, può mettere a repentaglio la sicurezza degli altri condòmini. Quindi, attenzione all’aspetto sicurezza, che non va mai trascurato.

Non in ultimo bisogna evitare rumori molesti: un condizionatore che fa eccessivo frastuono o un continuo rumore di fondo può far scattare l’obbligo della rimozione e del risarcimento del danno. Il Codice civile infatti vieta le immissioni acustiche «superiori alla normale tollerabilità», elemento che andrà valutato sulla base di una perizia fonometrica, anche alla luce del rumore di fondo prodotto dalla strada e dal traffico sottostante.

Il fatto che il condizionatore abbia il certificato del produttore con cui si attesta il rispetto dei limiti previsti dalla legge per i rumori, non vuol necessariamente dire che esso rispetti anche i limiti del Codice civile. Si tratta di due cose diverse. La Cassazione, in proposito, ha detto che [4] l’eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non può fare considerare, senz’altro, lecite le immissioni di rumore del condizionatore, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi in relazione alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia da quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabile, continui e caratteristici del luogo, sui quali vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi.

L’autorizzazione del Comune per l’installazione del condizionatore

Secondo la Cassazione [5], i climatizzatori/condizionatori d’aria costituiscono impianti tecnologici e, pertanto, se collocati all’esterno dei fabbricati, rientrano nel novero degli interventi edilizi per la cui realizzazione o installazione, seppure non necessitante del permesso di costruire, occorre tuttavia la segnalazione certificata di inizio di attività (cosiddetta Scia). I condizionatori, quindi, non rientrano tra gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo. In ogni caso, poiché anche la cosiddetta attività edilizia libera deve essere attuata nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, se l’installazione di condizionatore (già soggetta a Scia) avviene in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, essa è da ritenersi condizionata anche a nulla-osta da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; in caso contrario, viene commesso un reato [6].