Diritto e Fisco | Articoli

Luci e vedute

24 Ottobre 2016
Luci e vedute

Luci e vedute, condizioni per l’apertura tra terreni e costruzioni confinanti, distanza dal confine.

Spesso la legge parla di «luci» e «vedute» all’interno di una casa o di un appartamento, ma cosa si intende con questi termini? Cerchiamo di comprenderlo in modo semplice.

Cos’è la luce?

La luce è un’apertura che presenta i seguenti requisiti:

  1. è munita di un’inferriata, che deve essere stabile e che non possa essere rimossa neppure temporaneamente, idonea a garantire la sicurezza del vicino impedendo il passaggio di una persona;
  2. è munita di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati (per evitare che dall’apertura vengano gettati oggetti nel fondo altrui);
  3. ha il lato inferiore ad una altezza non minore di 2 metri e mezzo:

– dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se si trova al piano terreno, e non minore di 2 metri, se ai piani superiori;

– dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Se il locale cui si vuole dare aria e luce è un seminterrato o comunque se non è materialmente possibile osservare tale altezza, il requisito dell’altezza può essere derogato.

Per aprire una luce su un muro in comproprietà è necessario il consenso di tutti e due i comproprietari, consenso che deve essere dato per iscritto.

Cos’è la veduta?

La veduta, secondo la regolamentazione contenuta nel codice civile, è l’apertura che consente di affacciarsi e vedere al di fuori di essa in modo comodo, senza cioè bisogno di  sporgersi e senza ricorrere a mezzi artificiali (ad esempio: sedie, sgabelli, ecc.).

La distinzione dalla luce va fatta caso per caso, tenendo conto degli elementi e della struttura della costruzione.

Ad esempio, si considerano vedute:

– le finestre con inferriate, se l’ampiezza delle maglie consente di affacciarsi oppure se non sono aderenti alla superficie esterna del muro ma se ne distacchino tanto da consentire di protendere il capo oltre tale muro;

– le porte, scale e ballatoi (la cui normale funzione non è certo quella di vedere ed affacciarsi) qualora vi insistano chiari segni esteriori che consentano, in via normale, anche di guardare ed affacciarsi;

– il lastrico solare e terrazzo, se muniti di solidi ripari, come ringhiera e parapetto, che consentano di affacciarsi senza pericolo.

Le distanze per le vedute

È possibile aprire una veduta diretta:

  • se tra la facciata esterna del muro (o dell’opera) ove si apre la veduta diretta ed il fondo del vicino sia rispettata una distanza almeno di 1 metro e mezzo;
  • se tra il fondo proprio e il fondo del vicino vi è una pubblica via, non vi è un limite di distanza.

Distanze delle luci

Il proprietario del muro può aprire una luce senza dover rispettare gli obblighi di distanza dal fondo altrui.
L’apertura di luci sul cortile condominiale, considerata la funzione di questa parte comune che è quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune e segue la stessa regola.

I tre tipi di vedute

La veduta può essere di tre tipi:

  • diretta, quando il confine del fondo contiguo è parallelo al muro della finestra o le due linee formino un angolo minore di novanta gradi;
  • obliqua se le due linee formano un angolo retto oppure ottuso;
  • laterale, se le due linee vengono a formare una retta.

Per maggiori informazioni sui relativi requisiti leggi: Luci e vedute: cosa sono e a quali distanze.

Nel caso di vedute oblique o laterali la distanza da osservare rispetto al fondo confinante è di almeno 75 cm, misurati dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto. La misura ridotta rispetto alle vedute è giustificata dalla minore soggezione che le vedute oblique esercitano sul fondo altrui.

Colui che intende aprire una veduta sul fondo del vicino deve rispettare la distanza di 3 metri prevista per le costruzioni solo se la veduta sul fondo di quel medesimo vicino è sia diretta che obliqua. Se invece la veduta è diretta sul fondo di un vicino, mentre è obliqua sul fondo di un altro vicino, la veduta diretta deve rispettare il limite di 3 metri mentre la veduta obliqua quello di 75 cm.



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