Come si nomina l’amministratore di condominio?

Maggioranze e regole per conferire il mandato all’amministratore di condominio: la votazione, la maggioranza, la delega dell’incarico e la durata.

Mettersi d’accordo, in assemblea di condominio, per la nomina dell’amministratore, non è sempre facile: c’è chi caldeggia la candidatura del proprio amico perché spera, così, di ottenere vantaggi e trattamenti di favore nell’arco della gestione della cosa comune e chi, invece, vede sempre pericoli di incompatibilità e di conflitti di interesse in ogni nomina e, quindi, si oppone a ogni votazione; c’è chi cerca quello più economico e chi invece si disinteressa di tutto e non si presenta mai a votare. Insomma, c’è “chi la vuole cotta e chi la vuole cruda”. Ma la legge stabilisce alcune indiscutibili regole che devono essere il punto di partenza per l’elezione dell’amministratore di condominio. Di recente, sul punto, è intervenuta peraltro una inedita sentenza della Cassazione a chiarire come stanno le cose e a ricordarci ancora una volta come si nomina l’amministratore di condominio. Ma procediamo con ordine.

Quali maggioranze ci vogliono per nominare l’amministratore di condominio?

Veniamo subito al primo problema: quello dei cosiddetti «quorum» ossia le maggioranze necessarie per poter nominare un amministratore. Nonostante alcuni dubbi iniziali, sembra che l’interpretazione più corretta da dare alla norma del codice civile [1] sia la seguente:

1) nel caso in cui l’assemblea riesca a deliberare in prima convocazione (caso più unico che raro) è necessaria:

• per la validità della costituzione dell’assemblea (cosiddetto quorum costitutivo) la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini (intesi, questa volta, non come millesimi, ma come teste, soggetti);
• per la validità della successiva votazione (cosiddetto quorum deliberativo) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

2) nel caso in cui l’assemblea si riunisca in seconda convocazione (come normalmente avviene), è necessario:

• per la validità della costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio e un terzo dei condomini;
• per la validità della successiva votazione (cosiddetto quorum deliberativo) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Come si dà il mandato all’amministratore di condominio?

Il secondo problema, successivo a quello della nomina, è come dare il mandato all’amministratore neo eletto: serve un contratto, un documento scritto, un verbale dell’assemblea? Sul punto è intervenuta – come detto in apertura – la Cassazione [2] che ha chiarito l’interpretazione corretta da dare alla norma del codice civile [3]. In particolare, secondo la Corte, la nomina dell’amministratore – salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente – può anche avvenire con conferimento di procura verbale o tacita. Quindi, il mandato può essere dato anche oralmente o direttamente con la consegna materiale dei documenti contabili e amministrativi del condominio.

Non serve, quindi, per formalizzare l’incarico, che vi sia una formale investitura da parte dell’assemblea di condominio e l’annotazione nello speciale registro indicato dal codice [4], dal comportamento concludente dei condòmini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.

L’amministratore non deve essere necessariamente una persona fisica, ma può trattarsi anche di una società.

Una volta nominato, l’amministratore accetta l’incarico e comunica i propri dati anagrafici e indica il locale presso cui sono custoditi i documenti e i registri condominiali che qualunque condomino può consultare gratuitamente nei giorni e negli orari stabiliti. Generalità e recapiti sono affissi in luoghi di uso comune accessibili anche a terzi.

Nel preventivo che, una volta approvato dall’assemblea, diventerà il contratto di amministrazione di condominio, l’amministratore deve specificare analiticamente l’ammontare del suo compenso, che può essere determinato in modo forfettario oppure in relazione alle attività che si renderanno necessarie. Se non è espressamente indicato nel contratto, l’amministratore non può pretendere ulteriori compensi nel caso di partecipazione alle assemblee o per la gestione e l’esecuzione di lavori straordinari. Se si è previsto un compenso forfettario, questo si intende esteso all’adempimento di tutte le incombenze dell’ufficio e l’amministratore non potrà pretendere nessun extra.

L’amministratore deve essere assicurato?

Il codice civile [4] stabilisce che l’assemblea di condominio può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.

Si può fare a meno dell’amministratore?

Spesso si confonde il concetto di condominio e quello di amministratore, tendendosi a indentificare l’uno con l’altro. Il condominio però si costituisce in automatico, a prescindere dalla nomina di un amministratore, già solo se i condòmini sono almeno 2. Basta quindi l’elemento numerico.

Invece, per l’amministratore è necessaria una votazione e una designazione con accettazione dell’incarico. Il codice civile impone la nomina dell’amministratore solo se i condomini sono almeno 9. Da 8 in giù, invece, il condominio può fare a meno dell’amministratore e, in tal caso, gli atti di gestione vengono posti da tutti i proprietari di appartamenti.

In sintesi, solo i condomìni con meno di 9 soggetti (non si tratta, quindi, di appartamenti) possono evitare di nominare l’amministratore: si pensi al caso dell’edificio che è rimasto quasi tutto invenduto e il costruttore sia ancora proprietario della gran parte degli appartamenti; in questo caso, se gli acquirenti sono solo tre, si è formato un condominio, ma non è necessario nominare l’amministratore.

Quando scade l’amministratore?

La norma del codice civile [4] che stabilisce la scadenza del mandato dell’amministratore è stata oggetto di diverse interpretazioni da parte dei giudici. Al momento, l’interpretazione ritenuta più convincente è la seguente: l’amministratore dura in carica un anno e, alla scadenza di tale anno, il mandato si rinnova automaticamente, senza che vi sia quindi bisogno, per l’amministratore medesimo, di convocare l’assemblea per la sua riconferma. Alla scadenza del secondo anno (ossia dopo l’anno di rinnovo automatico), il mandato scade: l’amministratore cessa automaticamente dalle funzioni, anche se rimane in pectore in attesa della nuova nomina. Così, in prossimità di tale scadenza, l’amministratore deve convocare l’assemblea per la sua riconferma o per la nomina di un suo sostituto.

Quali requisiti deve avere l’amministratore di condominio?

La validità della nomina dell’amministratore presuppone che il professionista risponda ai seguenti requisiti di «onorabilità»: goda dei diritti civili; non abbia patito condanne per alcuni delitti dolosi per i quali sia prevista la reclusione da due a cinque anni, o misure di prevenzione; non sia stato interdetto, inabilitato o iscritto nell’elenco dei protesti cambiari. L’amministratore deve inoltre possedere (a meno che non sia un condòmino dello stabile) un diploma di maturità, o titolo di studio similare, aver frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e svolgere attività di formazione periodica (almeno 15 ore all’anno) in materia di amministrazione condominiale.

L’amministratore deve inoltre partecipare ai corsi di formazione professionale.