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Chi paga l’agente immobiliare: il compratore o il venditore?

6 Dicembre 2016
Chi paga l’agente immobiliare: il compratore o il venditore?

Anche se l’agenzia immobiliare ha ricevuto l’incarico dal venditore è possibile che, secondo gli accordi, a pagare la provvigione sia l’acquirente: ciò che conta, infatti, non è il contratto, ma l’attività svolta in favore delle parti.

 

Occhio a comprare casa (o a prenderla in affitto) se il venditore (o il locatore) ha incaricato un’agenzia immobiliare e tra i patti è previsto che la provvigione sia pagata dall’acquirente (o dall’affittuario): sarà quest’ultimo a dover versare il compenso al mediatore, anche se non gli ha mai dato alcun mandato e non ha firmato alcun contratto di incarico con l’agenzia. Difatti, ciò che conta in questi casi non è tanto la presenza di un rapporto contrattuale tra l’agente e una delle parti, quanto la posizione terza del professionista del settore immobiliare, che abbia procurato un’utilità ad entrambi i contraenti. È proprio da questa utilità che scatta l’obbligo di pagare il compenso, a prescindere da un precedente mandato scritto. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

Se hai intenzione di acquistare casa o prendere in affitto un appartamento e a farti vedere l’immobile è un agente immobiliare, devi avere l’accortezza di chiedergli, preventivamente, chi dovrà pagargli la provvigione ed, eventualmente, leggere cosa è scritto nella scrittura che ti farà firmare. Se, infatti, accetti queste condizioni, poi non puoi più tirarti indietro sostenendo che il mandato all’agente non lo hai mai conferito tu, ma il proprietario di casa. È vero: è quest’ultimo che ha dato il “la” all’intervento del mediatore e, di norma, è lui a dover pagargli la provvigione. Ma i patti possono essere anche diversi e, in tal caso, le regole possono capovolgersi. Quindi, sintetizzando: se nulla dice il contratto firmato tra acquirente/affittuario e mediatore, la provvigione resta a carico del venditore/padrone di casa. Se, invece, il contratto prevede che l’onere resti a carico dell’acquirente/inquilino quest’ultimo non si può sottrarre al pagamento e il mediatore gli può fare causa o presentare un decreto ingiuntivo.

Secondo la sentenza in commento, l’acquirente dell’immobile deve pagare la provvigione se si è impegnato a farlo anche se il mediatore che ha fatto incontrare le parti è stato incaricato dal venditore. Ciò che in definitiva più conta, non è tanto il rapporto di mandato, quando la posizione terza di mediazione che l’agente assume nel rapporto con entrambe le parti; per la terzietà è sufficiente l’assenza di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una di esse.

L’attività che il mediatore svolge non di propria iniziativa ma sulla base di un mandato conferitogli da una delle parti non muta ciò che concretamente egli fa ai fini della conclusione dell’affare: anche in presenza di un rapporto contrattuale tra il mediatore e uno dei soggetti messi in contratto, è possibile che il pagamento sia a carico dell’acquirente.


note

[1] Cass. sent. n. 24950/16: il mandato a cercare possibili contraenti può coordinarsi con il fenomeno mediatorio senza per questo escluderlo.


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9 Commenti

  1. Patti?? ma scherziamo? ”Dispositivo dell’art. 1755 Codice Civile: Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
    La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.” in più gli ”Usi e Consuetudini” depositati presso tutte le Camere di Commercio d’Italia riportano l’esatta percentuale della provvigione. La frase che avete riportato nel vostro testo ”È vero: è quest’ultimo che ha dato il “la” all’intervento del mediatore e, di norma, è lui a dover pagargli la provvigione. Ma i patti possono essere anche diversi…” è non solo inesatta ma anche tendenziosa..

  2. Emanuela, è vero, ma in generale quando uno firma un contratto le obbligazioni derivanti ricadono nella sua sfera giuridica, non in quella di un altro.

  3. a me è capitato dover pagare una percentuale del 3% ,quale compratore, e so che anche il venditore ha pagato il 3% all’agente immobiliare. Ho avuto il diniego alla mia richiesta di visionare il contratto tra venditore e Agenzia . In parole povere l’Agenzia ha percepito il 6% in totale dalle parti in causa .

  4. Anche se so che legge e giurisprudenza vanno in altra direzione, il compratore dovrebbe poter scegliere se avvalersi dei servizi del mediatore (e in tal caso retribuirli) o se gestire in proprio la trattativa (e in tal caso, ovviamente, non pagare alcunchè).
    Invece, considerando che il 99% degli immobili sono offerti da agenzie, di fatto i compratori sono obbligati a rivolgersi ad esse per visionare gli immobili e già questo è sufficiente per concludere che, se l’affare è concluso, è “merito” dell’agenzia che, di conseguenza, matura il diritto alla provvigione.
    Discorso diverso è per il venditore che, invece, può davvero scegliere – a monte – se dare mandato ad un agente o se gestire la vendita in proprio.

  5. Il problema è proprio nella logica del pagamento di un servizio. L’agenzia presta un servizio per conto di colui che gli ha dato il mandato, effettuando per suo conto tutta una serie di compiti (visite all’immobile, pubblicità, telefonate, e scartoffie varie) che in assenza dell’agenzia sarebbero a suo carico. Pertanto effettua delle mansioni per conto del venditore. Visto che ormai nella lotta commerciale tra agenzie, per ottenere mandati di vendita, si tende ad escludere la percentuale al venditore, la stessa viene richiesta all’acquirente, come se il servizio che svolge l’agenzia sia per conto dell’acquirente. A me che compro, l’agenzia non darà nessun valore aggiunto, anzi.. cercherà in tutti i modi di nascondermi eventuali piccoli o grandi problemi cercando di esaltare al massimo l’immobile, per la vendita. Ed io oltre a dovermi fidare del venditore, devo anche pagargli la commissione ?? Cosi come non ha alcun senso la percentuale applicata in base al prezzo di vendita. Mi dovete spiegare quali sono le differenti operazioni che giustificano delle differenze di compenso cosi alto. Faccio un esempio per capire: percentuale 3% / appartamento in vendita ad un prezzo di 100.000 euro , corrisponderò all’agenzia 3.000 euro – l’agenzia avrà messo in pubblicità tale appartamento, avrà effettuato delle visite, e avrà risposto a delle domande e perplessità dei possibili clienti, dedicando del tempo e delle risorse per la vendita di quell’appartamento, alla fine riuscirà a venderlo e percepirà dal compratore i 3.000 euro. Appartamento da 1.000.000 di euro, corrisponderò all’agenzia 30.000 euro / quali costi in più avrà sostenuto l’agenzia che giustifichino tale differenza ?? è che siamo abituati a pagare compensi sulla base di leggi e regolamenti fatte chissà da chi, senza neanchè più domandarci il perchè !!

  6. Francesco hai proprio ragione..e’ assurdo che l’aquirente debba pagare la parcella all’agenzia immoniliare o mediatore..in quanto chi vende da’ l’ordine dell’operazione ..e come se io dovessi aquistare una vettura da una concessionaroa e poi dover aggiungere un 3% al prezzo pubblicato in vetrina ..roba da npn credere..io abito a Londra da molti anni e ho aquistato casa ma non ho pagato un penny all’agenzia..anzi se possono ti aiutano al massimo per farti comprar casa ..la loro parcella viene interamente pagata dal venditore..inoltre ti diro’ di piu’ ..il massimo che chiedono al venditore e’ un 2.5% e questo e’ nel caso ci sia un’altra o piu’ agenzia coinvolta altrimenti si fermano al 2% e se dai la casa in esclusiva ad una sola agenzia per la vendita te la puoi cavare con un solo 1.5%..piu’ iva..questa regola italiana che un agente pretenda un 3 % da ciascuna delle due parti e’ quasi criminale..chi ha fatto queste regole ha di sicuro grossi interessi nel settore..parli d’Italia e subito trovi la solita mafietta..
    Roba proprio da non credere..se ti possono spennare in italia hanno carta bianca..

    1. Comprensibile. Completamente d’accordo con i tuoi ragionamenti. Sto per mandare al diavolo la trattativa con queste agenzie perché:
      1. Non hanno detto da subito che io devo pagare il 4% e il venditore 2-3%. Anzi, non hanno parlato della provvigione finchè non ci siamo seduti al tavolo per parlare.
      2. Alla domanda mia “Cosa avete fatto per me, quale è l’effort vostro che io devo remunerare?” mi hanno detto che “hanno spese di inserzioni pubblicitarie” e che “hanno fatto cose burocratiche per “certificare” i dati dell’immobile che io non avrei possibilità di farlo da solo… Però quando li ho detto che tutti questi controlli lo fa la banca per me prima di concedere il mutuo, non hanno saputo ridefinire il suo valore… Quindi si paga perché lo fanno tutti… boh.
      3. Se la provvigione è una %, allora l’agenzia è incentivata a trattare per un prezzo più alto possibile… Su una casa che costa 200.000 – devo pagare, cosi, 6000+iva che è una brutta cosa… E senza senso.
      4. Se io mi presendo per acquistare LO STESSO IMMOBILE, dallo STESSO MEDIATORE con IL MIO AGENTE INCARICATO – allora subito, io pago soltanto il mio agente, e il venditore paga il suo… e quindi, in un modo o nell’altro, l’acquirente DEVE PAGARE – quindi tanto vale prendere un amico che lavora nel Real Estate e darli soldi cosi… non ha senso… non ha senso…

  7. E’ corretto, invece, esporre nell’annuncio di proposta di vendita anche la tipologia di contratto stipulato con il venditore, ossia se è unilaterale o bilaterale, in tal modo non vi sono sorprese in quanto l’acquirente è consapevole degli obblighi verso l’agenzia immobiliare e altrettanto libero di iniziare la trattativa o rinunciare. Accade sempre il contrario, prima si parte con la trattativa e poi si viene a sapere che la tipologia contrattuale è bilaterale comportando solo numerose perdite di tempo per l’acquirente in quanto non svolge il lavoro di mediazione come l’agente immobiliare, ma ha solo l’interesse di un acquisto immobiliare.

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