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Lo sai che? Caduta sulle scale condominiali: chi risarcisce il danno?

Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2018

In caso di infortunio sulle scale condominiali è il condominio che deve risarcire i danni.

Può accadere che all’interno di un condominio si verifichi un infortunio nelle scale (interne o esterne allo stabile), rese scivolose dalla pioggia, da foglie e altro materiale di risulta o bagnate a causa delle pulizie in corso o da liquidi oleosi lasciati da terzi (si pensi a un condomino a cui cade la busta della spesa o al cane che fa i bisogni sulle scale). In tali casi, chi è responsabile per l’infortunio? A rispondere è stata la Corte di Cassazione con alcune sentenze. Con una prima pronuncia [1] la Corte ha decretato la responsabilità solidale dell’amministratore, in prima persona, col condominio. con una seconda interessante pronuncia [4] la Corte ha detto che, a fronte di una pulizia bisettimanale delle scale di accesso al condominio, la presenza sulle stesse di una sostanza oleosa caduta a causa del comportamento di un terzo, costituisce un fatto imprevedibile e fortuito, tale da escludere la responsabilità del condominio per il danno da cose in custodia. Ma procediamo con ordine e vediamo chi risarcisce il danno per la caduta sulle scale condominiali determinata da gradini scivolosi, dalla presenza di sostanze oleose sul pavimento, dall’acqua, dal detersivo lasciato dalla ditta delle pulizie, ecc.

Infortuni in condominio: di chi è la responsabilità?

L’amministratore di condominio svolge una funzione di custode sui beni e sui servizi comuni del fabbricato (quali ad esempio scale, cortile, androne ecc …). In quanto custode, egli è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio a nessuno. Sull’amministratore grava, infatti, il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni del condominio e, conseguentemente, la responsabilità per gli eventuali danni subiti dai terzi all’interno dei locali condominiali. Ciò è previsto dal codice civile [2], che individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva a carico dell’amministratore e del condominio, che può essere evitata solo se il condominio riesce a dimostrare il cosiddetto caso fortuito, ossia che il danno sia avvenuto a causa di fattori esterni ed imprevedibili. Secondo dunque la Cassazione [1] chiamati a risarcire il danno possono essere sia l’amministratore che, congiuntamente, il condominio.

Delineati brevemente i principi generali di cui sopra, possiamo analizzare la vicenda sottoposta all’attenzione della Corte di Cassazione. La Suprema Corte si è trovata a dirimere il caso di un uomo che, scendendo le scale per uscire dalla propria abitazione, scivolava sui gradini che in quel momento erano bagnati a causa delle pulizie in corso, riportando delle lesioni fisiche. L’uomo, quindi, citava in giudizio l’amministratore di condominio ed il condominio stesso al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti. In queste ipotesi, come detto sopra, su tali soggetti incombe una responsabilità oggettiva e, dunque, un obbligo di risarcire il danno. Obbligo che può essere evitato soltanto provando che il danno si sia verificato per caso fortuito. Ebbene, secondo la Suprema Corte non può essere qualificato alla stregua di caso fortuito la presenza dell’acqua e del sapone che rendono le scale scivolose e pericolose durante le pulizie condominiali. In tal caso, il condominio avrebbe potuto evitare la condanna dimostrando di aver segnalato, tramite appositi cartelli, che vi erano delle pulizie in corso e che, pertanto, il pavimento bagnato avrebbe potuto rappresentare un pericolo. Se, viceversa, nessuna misura precauzionale è stata adottata per evitare il rischio di caduta, allora l’amministratore e il condominio devono rispondere dei danni. Ciò posto, la Suprema Corte ha condannato il condominio e l’amministratore a risarcire i danni subiti dall’uomo che cadendo dalle scale aveva riportato delle lesioni.

 Quando il condominio non è responsabile per l’infortunio?

La giurisprudenza ha delineato nel tempo anche i casi di esclusione della responsabilità del condominio.

In poche parole: in caso di infortunio, il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere dei danni causati ai condomini ed ai terzi. Questo a meno che non si dimostri (la prova spetta al condominio) che l’infortunio sia avvenuto per caso fortuito o a causa di fattori esterni, imprevisti ed imprevedibili. Il condominio, infatti, può provare che il danno sia stato causato da un fattore idoneo ad escludere la sua responsabilità.

Tale fattore può avverarsi:

  • in caso di c.d. “forza maggiore”, che si verifica, ad esempio, nell’ipotesi di un evento atmosferico di eccezionale gravità. Se il danno si verifica nell’imminenza di tali situazioni, il condominio non può essere chiamato a risponderne;
  • nel fatto del terzo. Si pensi al caso in cui sporcizia o altro materiale di risulta sia stato abbandonato nei locali del condominio da terzi, senza che l’amministratore abbia avuto il tempo materiale di avvedersene e di rimuoverlo;
  • nel comportamento dello stesso danneggiato. Tale situazione ricorre nelle ipotesi in cui sia lo stesso danneggiato a “creare” il pericolo, a causa di un uso improprio o anomalo della cosa comune, oppure nel caso in cui il danno sia evitabile da chiunque facendo uso della normale diligenza.

La giurisprudenza [3], infatti, ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di una donna caduta da una scalinata ove era presente un gradino lesionato. Tale lesione, però, era perfettamente visibile, con la conseguenza che l’infortunio, facilmente evitabile, era da ascrivere alla disattenzione della danneggiata.

Nella vicenda di recente analizzata dalla Suprema Corte, invece, l’amministratore e il condominio sono stati chiamati a risarcire i danni poiché la caduta non è avvenuta a causa di un comportamento imprudente del danneggiato, che non avrebbe potuto in alcun modo evitarla.

Dunque, per ottenere il risarcimento dei danni, il danneggiato deve provare di essersi infortunato nonostante abbia posto in essere tutte le attenzioni e la diligenza del caso, dimostrando che, viceversa, vi siano state delle mancanze precauzionali da parte del condominio.

In tali ipotesi è consigliabile inviare una richiesta di risarcimento danni con raccomanda a.r. all’amministratore di condominio, tenendo a mente che il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato.

Secondo la Cassazione [4], a fronte di una pulizia bisettimanale delle scale di accesso al condominio, la presenza sulle stesse di una sostanza oleosa ascrivibile al comportamento di un terzo, costituisce fattore causale esterno sufficiente ad integrare il caso fortuito ed a escludere, conseguentemente, la responsabilità del condominio per il danno da cose in custodia.

A tal proposito è noto che, per la risarcibilità del danno per la caduta sulle scale del condominio, il danneggiato deve provare che l’evento è stato determinato solo ed unicamente dallo stato di cattiva manutenzione delle scale o dalla presenza di un ostacolo imprevedibile, non visibile e quindi inevitabile. La presenza di una crepa su un gradino già da diversi anni non è un fattore imprevedibile perché noto a tutti, per cui non dà diritto al risarcimento. Di contro il custode, nello specifico il condominio, per andare esente da responsabilità deve dimostrare l’esistenza di un fattore esterno che abbia quei requisiti di imprevedibilità e di eccezionalità tali da interrompere il predetto nesso di causalità, in altri termini, la prova del caso fortuito o della forza maggiore.

Tale fattore esterno, come visto sopra, può essere costituito sia dal fatto del terzo, ma anche dalla negligenza stessa del danneggiato come, ad esempio, la disattenzione del condomino o la conoscenza dello stato dei luoghi che, in quanto tale, può escludere (o limitare) la responsabilità del custode.

È stato, tuttavia, anche evidenziato come l’eventuale condotta imprevedibile della vittima non possa essere aprioristicamente considerata negligente, o meno, in considerazione del fatto che «la condotta della vittima del danno causato da una cosa in custodia può costituire un “caso fortuito”, ed escludere integralmente la responsabilità del custode  quando abbia due caratteristiche: sia stata colposa, e non fosse prevedibile da parte del custode [5].

In caso di caduta dalle scale condominiali, si può ottenere il risarcimento del danno da parte del condominio.

A tal fine, il danneggiato deve provare di essersi infortunato nonostante abbia posto in essere tutte le attenzioni e la diligenza del caso, dimostrando che, viceversa, vi siano state delle mancanze precauzionali da parte del condominio.

In tali ipotesi è consigliabile inviare una richiesta di risarcimento danni con raccomanda a.r. all’amministratore di condominio, tenendo a mente che il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato.

note

[1] Cass. Civ. sent. n. 23727 del 22.11.2016.

[2] Art. 2051 cod. civ.:”Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito“.

[3] Cass. Civ. sent. n. 2662/2013.

[4] Cass. sent. n. 10154/2018 del 27.04.2018.

[5] Cass. sent. n. 25837/2017.


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