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Non si paga Imu sugli immobili in corso di costruzione e senza rendita catastale

7 Gennaio 2017 | Autore:
Non si paga Imu sugli immobili in corso di costruzione e senza rendita catastale

La Corte di Cassazione ha stabilito che non sono soggetti al pagamento dell’Imu gli immobili in corso di costruzione e quelli privi di rendita catastale. Possiamo richiedere al Comune l’annullamento del versamento dell’Imu e della Tasi e il rimborso degli anni già versati?

Inapplicabilità dell’Imu sugli immobili in costruzione

La Corte di Cassazione ha affermato l’inapplicabilità dell’Imu agli immobili in fase di costruzione [1]. Ciò non esclude, però, che il Comune, cioè l’ente impositore, possa pretendere il pagamento dell’Imu con riferimento non all’immobile in costruzione, ma all’area edificabile sulla quale si stia costruendo l’immobile.

La sentenza della Cassazione, infatti, non ha trattato anche questo diverso aspetto, per cui sulla base anche della Risoluzione del ministero dell’Economia (risoluzione emessa proprio a seguito di quella sentenza) [2] le amministrazioni comunali pretendono il pagamento dell’Imu sull’area edificabile su cui l’immobile viene costruito facendo riferimento a quanto ancora oggi la legge stabilisce. E, infatti, la legge [3] stabilisce che:

– siano soggetti al pagamento dell’Imu non solo i fabbricati (dal momento in cui la costruzione è ultimata o è comunque utilizzata), ma anche le aree fabbricabili intendendo per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità;

– la base imponibile Imu sia:

a) per le aree fabbricabili, il valore costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;

b) mentre, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero [4], la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

In concreto

Nel caso concreto, quindi, occorre verificare il modo con il quale è stata calcolata l’Imu da versare al Comune impositore, tenendo presente che:

– in assenza di sentenze della Corte di Cassazione anche su questo specifico punto, la tassazione Imu delle aree su cui l’immobile sia in fase di costruzione si deve ritenere legittima;

– la base imponibile Imu per le aree fabbricabili è quella indicata sopra alla lettera a), mentre quella per le aree in caso di utilizzazione edificatoria è quella indicata alla lettera b) e quindi il calcolo dell’Imu va fatto tenendo conto di tali basi imponibili;

– è opportuno verificare anche cosa preveda su questa specifica materia il regolamento comunale;

– in ogni caso, è possibile richiedere con apposita istanza al Comune il rimborso dell’Imu (eventualmente versata in eccedenza rispetto al dovuto) entro cinque anni dal giorno del versamento [5].

Articolo tratto da consulenza dell’avv. Angelo Forte.

note

[1] Sent. n. 17035/2013.

[2] Risoluzione Ministro dell’Economia n. 8/DF del 22 luglio 2013.

[3] D.lgsl n. 504 del 1992.

[4] A norma dell’art. 31, co. 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

[5] Ai sensi dell’art. 1, co. 164, della legge n. 296 del 2006.


7 Commenti

  1. salve,vorrei sapere se è obbligatorio pagare l’imu su un immobile parzialmente restaurato. privo di energia eletrica, è acqua corrente. non abitabile.

    1. Non si paga fino a quanto non viene completato e utilizzato perchè non produce rendita. Confronti sentenza della Cassazione n. 17035 del 2013 e risoluzione del Dipartimento delle finanze n. 8/D del 2013. Nino Lo Bello.

  2. C’ è da considerare che l’ IMU è un’ imposta e non un tributo, quindi i rapporti si svolgono tra il oggetto passivo e l’ Agenzia delle entrate, mentre al comune è devoluto il gettito fiscale a norma dell’ art. 13 comma 5 del DL 201 del 2011 entrato in vigore il primo gennaio del 2012. Per quanto riguarda la determinazione dell’ area fabbricabile spetta al proprietario tramite tipo di frazionamento da depositare una copia al comune per conformità alle norme del piano regolatore comunale e di quelle del codice civile e una copia al catasto urbano per via telematica obbligatoriamente tramite tecnico abilitato, quindi ha efficacia dopo essere approvata dalla Agenzia delle entrate. L’ imposta, a norma dell’ art. 5 comma 6 del dlgs 504 del 1992 si pagava nel caso di utilizzazione edificatoria dalla data di inizio dei lavori fino alla conclusione del fabbricato con procedimento telematico a compensazione con la dichiarazione degli altri redditi. Per quanto riguarda la base imponibile spettava dichiararla al soggetto dichiararla con apposito modello IMU edito dal Ministero dell’ economia con DL 2 ottobre 2002 anche per via telematica. Poi nel caso in cui fossero sorte differenze tra il dichiarato e un valore fissato dal comune a norma dell’ art. 59 del dlgs 447 del 1997 si procedeva all’ accertamento in contraddittorio a cui poteva partecipare anche l’ Agenzia delle entrate o altro consulente scelto. E’ bene comunque che si sappia che la Cassazione e il Ministero dell’ economia hanno escluso definitivamente il pagamento dell’ imposta sulle aree fabbricabili perchè non producono rendita cosi come definito dall’ art 3 comma 1 lettera d del DM 2 gennaio 1998 n. 28. Siccome molti comuni avevano imbrogliato ( siamo in Italia ) fissando un valore di base imponibile avventato al quale si applicava l’ aliquota facendo passare per tributo l’ imposta e nascondendolo all’ ufficio tecnico, hanno fatto cassa turlupinando la gente. Lo ha fatto contro di me anche il comune di San Giovanni Gemini, dove abito, chiedendomi un’ imposta esosa per un terreno agricolo di 205 mq iscritto nel catasto terreni e un’ altra per un terreno che non esiste. Invito coloro che leggono di stare attenti a non farsi turlupinare e diffondere quanto qui scritto. Stare pure attenti che di solito minacciano il pagamento coattivo tramite ditta di riscossione, come se si trattasse tributo, pena il pignoramento. Non ci creda nessuno perchè è un reato. L’ IMU sulle aree fabbricabili non si paga più punto e basta. Nel caso in cui qualcuno, compresa la direzione di questo forum, volesse altre spiegazioni mi può contattare alla mia posta elettronica ninolob40@yahoo.it lo farò volentieri a titolo assolutamenente gratuito perchè in Italia si deve ripristinare la moralità e il rispetto verso il cittadino che fa parte al popolo sovrano come solennizzato dall’ articolo 1 della costituzione. Buone feste Geometra Nino Lo Bello.

    1. Visto che lei è informatissimo l’imu su una sopraelevazione si paga o no?O si paga come valore venale dell’area edificabile?Grazie

  3. Non è il comune impositore ma il Ministero dell’ economia con DL 201 del 2011, il comune beneficia del gettito fiscale a norma dell’ art. 13 comma 11 del predetto decreto e lo riscuote a norma del successivo art. 12 secondo le modalità indicate dal direttore provinciale dell’ agenzia delle Entrate col sistema della compensazione con le altre imposte. Bisogna anche fare delle distinzioni tecniche da quelle fiscali: non ha nessuna importanza che un’ area possa essere fabbricabile ma, ai fini della quantificazione della base imponibile, deve costituire unità immobiliare con “redditualità e funzionalità autonoma” a norma degli artt. 1,2,3,del D.M. del 2 gennaio 1998 n 28, mentre dal punto di vista tecnico deve essere conforme alle norme urbanistiche, alla previsione di strade pubbliche alle distanze legali da osservare e quant’ altro, Essa deve risultare iscritta nel catasto fabbricati. L’ area fabbricabile non è un immobile, è una figura geometrica, diventa “unità immobiliare” quando si concretizza a seguito del frazionamento catastale e della concessione edilizia. L’ art. 5 del dlgs 504 del 1992, allora per l’ ICI, ma le stesse regole valgono per l’ Imu, al comma 5 spiega come si deve trovare il valore di imponibile, mentre per l’ applicazione valevano i casi descritti ne successivo comma 6, essi appartengono alle categorie fittizie F esenti da imposizione fiscale. Con l’ avvento del federalismo fiscale con il DL 201 del 2011 all’ art. 13 sono spiegate solo le norme per la quantificazione delle imposte sui valori dei fabbricati, su quelli in corso di costruzione ex art. 5 comma 6 del Dlgs 504 del 1992, e sul reddito dominicale dei terreni agricoli iscritti tutti in catasto. I comuni per meritarsi il gettito fiscale e le eventuali sanzioni, hanno l’ obbligo delle attività di controllo, e degli accertamenti ma non possono emettere bollette autonomamente, è l’ Agenzia delle entrate che, dopo la denunzia dei redditi, con la banca dati e le risultanze del comune verifica se l’ imposta è dovuta o no, e quindi, in caso positivo, informa i soggetto di imposta allegando una distinta della somma da pagare con modello F 24. Pertanto
    bisogna diffidare quando un comune manda un avviso di accertamento, specialmente quando arriva pochi giorni prima della scadenza del quinto anno, perchè di accertato non c’ è nulla. Di solito i comuni, ai sensi dell’ art. 52 del dlgs 446 del 1997, affidano la riscossione dei tributi locali a ditte private iscritte nell’ albo includendo le imposte , poi mandano le cartelle con dati arbitrari con imposte stratosferiche falsificando i dati catastali, per esempio un terreno iscritto quale uliveto ricadente in zona C1 lo fanno diventare terreno fabbricabile, è accaduto a me! Quindi se arrivano bollette verificare se i dati catastali corrispondono quelli della eventuale bolletta, in caso contrario denunziare i responsabili ai Carabinieri e all’ Ispettorato generale delle finanze via XX settembre ROMA . E’ un malcostume che dura da un decennio.

  4. Informo, che con decreto del ministero dell’ Economia e della Finanza del 26 giugno 2014, la dichiarazione IMU sull’ uso del fabbricati e dei terreni agricoli si fa per via telematica riempendo un apposito modulo sulla videata secondo le risultanze catastali. I comuni riceveranno solo il gettito fiscale, per quanto riguarda le aree fabbricabili si riportano su apposite caselle evidenziandole con la categoria F1, se invece si tratta di fabbricati in corso di costruzione si evidenziano nella categoria F3, esse sono esenti da imposta però è obbligatorio dichiararle per motivi di natura archiviale nella banca dati del catasto. Nel caso di errori è lo stesso sistema informatico che rifiuta l’ invio telematico. Mi risulta che tanti comuni hanno falsificato i dati catastali e applicato imposte stratosferiche, quindi in tal caso che si mandino al mittente le bollette e si denunzino i responsabili all’ ufficio ispettivo della Agenzia provinciale delle entrate, oppure all’ Ispettorato generale delle Finanze via XX settembre Roma. Geom- A Lo Bello

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