Diritto e Fisco | Editoriale

I diritti reali

26 giugno 2018


I diritti reali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 giugno 2018



La proprietà e i diritti reali minori su cosa altrui: superficie, servitù, uso, abitazione, enfiteusi.

Avrai probabilmente sentito parlare di diritti reali e ti sarai chiesto cosa significa questa parola? Quali sono i diritti reali e cosa prevede la legge a riguardo? Se non hai studiato giurisprudenza potresti non sapere che il termine “reale” non si riferisce a un “re” ma a una “res” che, in latino, significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.). Chiaramente quando parliamo di un diritto reale non possiamo mica aspettarci che una cosa inanimata rispetti dei doveri ed esegua dei comandi, come invece succede con le persone nel caso dei diritti personali. Per cui i diritti reali sono sì vantati su un oggetto materiale ma l’obbligo ricade sulla collettività (ad esempio rispettare la proprietà altrui e non invaderla) o su un singolo soggetto (ad esempio rispettare l’altrui servitù di passaggio su un terreno.

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

Perché sono detti diritti reali?

Come abbiamo anticipato, l’aggettivo reale deriva dal latino res, che significa cosa, oggetto. I diritti reali sono pertanto diritti sulle cose, sia mobili che immobili.

Quali sono le caratteristiche dei diritti reali?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

  • la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
  • la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
  • l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

Quali sono i diritti reali?

I diritti reali sono, come abbiamo detto, un numero chiuso. Sono pochissimi e li possiamo elencare qui di seguito:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • uso;
  • abitazione;
  • servitù prediali;
  • superficie;
  • enfiteusi.

La proprietà è il principale dei diritti reali perché attribuisce al suo titolare tutti i diritti che si possono esercitare sul proprio bene, con il solo limite del rispetto dei diritti altrui (ad esempio, il proprietario di un appartamento non può fare rumore e infastidire i vicini; il proprietario di un terreno non può accendere un fuoco e affumicare gli abitanti vicini costringendoli a chiudere le finestre).

Facciamo un esempio: Mario è proprietario di una casa; di questa può farne l’uso che vuole a patto che non violi i diritti di altri soggetti. Ad esempio, può adibire la casa ad ufficio, può arredarla secondo il proprio gusto, può dividerla, darla in affitto, apportare delle modifiche alla sua conformazione, può venderla, donarla, ecc. Nessuno gli potrà dire come usare la sua proprietà. Tanto è vero che i regolamenti di condominio che pongono dei limiti all’esercizio del diritto di proprietà (ad esempio il divieto di tenere animali, di adibire l’immobile ad attività rumorose, di stendere i panni dal balcone) sono validi solo se approvati all’unanimità cioè da tutti i condomini. Solo se il diretto interessato lo vuole, infatti, questi può autolimitarsi nell’uso del proprio bene.

Tutti gli altri diritti reali sono detti diritti reali minori o anche diritti reali su cosa altrui. Difatti, questi diritti vengono esercitati non su un bene di titolarità propria ma di un altro soggetto. Si pensi al caso di chi ha una servitù di passaggio su una stradina di campagna di un contadino confinante o a chi ha un usufrutto sull’appartamento di proprietà di un figlio. Immaginiamo di essere proprietari di un terreno e supponiamo che un nostro confinante abbia diritto, secondo quanto dispone la legge, di attraversarlo per raggiungere la strada più vicina. Da tale situazione possiamo notare che:

  • il confinante ha diritto di godere di una cosa altrui: nel caso specifico ha diritto di godere del nostro fondo sul quale può transitare;
  • il contenuto di questo suo diritto è certamente minore rispetto al diritto di proprietà perché gli consente solo di transitare sul fondo e non, per esempio, di coltivarlo o di venderlo.

Questo che abbiamo appena descritto è chiamato diritto di servitù perché consente al titolare di servirsi della cosa altrui. Si tratta, in particolare, di una servitù di passaggio.

Qui di seguito elencheremo e spiegheremo come funzionano tutti i diritti reali minori. Ma prima spieghiamo cosa sono la proprietà e la nuda proprietà.

Cos’è la proprietà?

il proprietario di un bene ha il diritto di godere e di disporre delle cose proprie secondo la propria volontà e libero da qualsiasi limite. Godere significa usare il bene e trarne ogni possibile utilità. Disporre significa invece vendere ad altri la proprietà o solo dei diritti reali minori; il proprietario può anche vendere la nuda proprietà e riservarsi l’uso del bene.

Cos’è la nuda proprietà?

Abbiamo detto che i diritti reali si distinguono in due categorie:

  • la proprietà, che è il diritto più ampio di tutti i diritti reali;
  • i diritti reali minori o su cosa altrui.

Tutte le volte in cui un bene è gravato da un diritto reale minore, si dice che il relativo proprietario ha solo la nuda proprietà. Si pensi al figlio che eredita la casa dal padre ma su cui c’è il diritto di abitazione della madre rimasta vedova. La nuda proprietà consiste in una proprietà più attenuata perché implica necessariamente il rispetto dell’altrui diritto. Nel momento in cui il diritto reale minore cessa, la nuda proprietà si estende automaticamente e ritorna ad essere una proprietà a tutti gli effetti, completa e piena.

L’usufrutto

L’usufrutto consiste nel diritto di usare il bene altrui e trarne i relativi frutti. Ad esempio chi ha l’usufrutto di un appartamento lo può dare in affitto e i canoni sono suoi.

L’usufrutto è un diritto che consente di godere temporaneamente o al massimo per tutta la vita, di un bene altrui, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Al proprietario del bene rimane la nuda proprietà che tornerà prima quando il diritto di usufrutto si sarà estinto.

L’usufruttuario non può mutare la destinazione economica del bene. Significa che non si può trasformare un alloggio in un ufficio o in un negozio, né un podere agricolo in un parcheggio o un deposito. Inoltre nel godimento del bene deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.

Come si costituisce l’usufrutto?

L’usufrutto può essere costituito con un contratto o con un testamento. Si può acquistare l’usufrutto anche tramite usucapione.

Quanto dura l’usufrutto?

La durata dell’usufrutto viene decisa dalle parti ma non può eccedere la durata della vita dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario è una persona giuridica – non soggetta come tale a morte – la durata massima dell’usufrutto è 30 anni

Si può cedere l’usufrutto?

L’usufrutto si può cedere, ma il contratto di cessione non ne può allungare la durata che resta sempre quella originariamente concordata o, al massimo, la vita del primo usufruttuario.

Si può vendere la nuda proprietà? 

Se una persona ha ceduto l’usufrutto su un proprio bene, divenendone nudo proprietario, egli può cedere la nuda proprietà ma chi l’acquista potrà godere del mene solo dopo che si è estinto l’usufrutto.

La servitù

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

Quali sono i requisiti della servitù?

Per poter costituire una servitù tra due fondi devono sussistere tre requisiti:

  1. i due fondi appartengano a proprietari diversi. È ammessa anche la costituzione di una servitù a carico o a favore del proprietario di un fondo che è anche comproprietario dell’altro fondo. Se entrambi i fondi appartengono allo stesso proprietario, egli può porre un fondo a servizio dell’altro (ad esempio realizzando un passaggio per una strada o un acquedotto), ma non può creare una servitù;
  2. i fondi devono essere vicini ma non necessariamente attaccati tra loro. La vicinanza deve essere tuttavia tale da rendere obiettivamente esistente il rapporto di servizio tra i fondi.
  3. la servitù deve produrre un’utilità all’altro fondo (e non al suo titolare). L’utilità tra i due fondi deve essere stabile e permanente. Non è necessario che sia perpetua.

Come si costituisce una servitù?

Si può costituire una servitù con un contratto, ossia con l’accordo delle parti. La servitù può essere anche coattiva, ossia imposta dalla legge o dal giudice quando risulti necessaria per l’interesse generale o di quello di un proprietario vicino. Si pensi alla servitù di passaggio in favore del proprietario il cui fondo è circondato da fondi altrui tanto da non aver altra uscita sulla via pubblica se non attraversando il terreno del vicino.

La servitù si può costituire anche con usucapione.

Cos’è la servitù per destinazione del padre di famiglia?

L’espressione «destinazione del padre di famiglia» è usata per indicare la situazione in cui il proprietario di due fondi crea, tra gli stessi un rapporto di servitù. Può accadere che il proprietario tracci una strada che, attraversando un fondo costituisca una scorciatoia per l’altro verso la via pubblica. Fin quando i due fondi restano nella proprietà dello stesso soggetto non si pongono problemi e non si può parlare di servitù (per la quale, come abbiamo visto, è necessario avere due fondi di proprietà diverse). Ma se i due fondi venissero venduti a due soggetti distinti, la servitù rimarrebbe e chi acquista il fondo servente è tenuto a rispettare la servitù predisposta dal precedente (e unico) proprietario.

La superficie

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo.

Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via.

Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio.

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

Il diritto di superficie si ha anche quando il proprietario del suolo trasferisce a un terzo, separatamente dalla proprietà del suolo, la proprietà di una costruzione già esistente sul suolo o sotto di esso (c.d. proprietà superficiaria o separata). Anche in questo caso la proprietà del suolo rimane al concedente.

L’uso

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia.

L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

  • che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
  • che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Più precisamente, il diritto d’uso è un diritto reale:

  • di natura temporanea, al quale non può essere attribuito carattere di perpetuità;
  • a carattere personale, in quanto è vietata la cessione a terzi;
  • che non può eccedere la vita dell’usuario;
  • non limitato a soddisfare i bisogni personali del titolare, in quanto si estende a tutte le utilità che possono obiettivamente trarsi dal bene secondo la sua destinazione.

Il diritto d’uso può avere ad oggetto:

  • beni mobili;
  • beni immobili;
  • universalità di beni.

Inoltre, la dottrina ritiene che tale diritto possa essere costituito anche su una quota di un bene in comproprietà.

Come si costituisce il diritto d’uso?

La costituzione del diritto d’uso può avvenire:

  • per testamento;
  • per contratto;
  • per usucapione (decorso un certo numero di anni).

Poteri dell’usuario

Il titolare del diritto d’uso è l’usuario. Per quanto attiene ai poteri dell’usuario, questi:

  • può servirsi della cosa, rispettando la destinazione economica;
  • può utilizzare la cosa direttamente e personalmente;
  • ove la cosa oggetto del diritto sia fruttifera, ha il potere di appropriarsi dei frutti da questa prodotti.

Inoltre, il titolare del diritto può decidere se, quando e come utilizzare tali frutti; pertanto, potrebbe decidere:

  • sia di utilizzarli per se stesso o per i bisogni della sua famiglia;
  • sia di alienarli a terzi.

La dottrina ritiene che la nozione di “bisogni” debba essere intesa in senso ampio, comprendendo pertanto, qualsiasi necessità (in cui sono ricomprese anche quelle di natura non materiale) che può essere realizzata attraverso l’impiego di tali frutti.

Obblighi dell’usuario

Per quanto concerne gli obblighi, l’usuario è tenuto:

  • a fare a proprie spese l’inventario dei beni;
  • a rispettare la destinazione economica;
  • ad utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene;
  • a restituire la cosa al proprietario nello stesso stato in cui si trovava al momento in cui l’ha ricevuta;
  • è tenuto alle spese di coltura; alle riparazioni ordinarie; al pagamento dei tributi.

Divieto di cessione

La legge stabilisce che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione.

L’abitazione

Si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli.

Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione.

Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico.Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

I soggetti dell’enfiteusi sono, da un lato, il concedente/proprietario del fondo e, dall’altro, l’enfiteuta.

Oggetto dell’enfiteusi sono i beni immobili e le loro pertinenze.

Gli obblighi dell’enfiteuta

Le principali obbligazioni riconosciute dalla legge all’enfiteuta sono di:

  • migliorare il fondo. Si tratta di una obbligazione che dura per tutta la durata del contratto;
  • pagare al concedente un canone periodico, che deve essere in denaro o in natura;
  • pagare le imposte e farsi carico dei pesi che eventualmente gravino sul fondo.

Mutamento della destinazione del fondo

Inoltre, l’enfiteuta può modificare la destinazione del fondo (diversamente da quanto accade per l’usufruttuario) facendo attenzione a non deteriorarlo.

Durata dell’enfiteusi

L’enfiteusi può essere perpetua o a termine. In ogni caso non può durare meno di 20 anni (di fatto, un termine più breve non giustificherebbe l’obbligo previsto dalla legge di migliorare un fondo altrui).

Come si acquista l’enfiteusi?

I modi di acquisto dell’enfiteusi sono:

  • il contratto;
  • il testamento;
  • l’usucapione.

L’enfiteusi si prescrive per effetto del non uso protratto per venti anni.

Potere di affrancazione

L’enfiteuta ha il cosiddetto “potere di affrancazione”, per effetto del quale lo stesso enfiteuta acquista la piena proprietà del fondo mediante il pagamento, a favore del concedente, di una somma di denaro.

Potere di devoluzione

Il concedente ha il potere di devoluzione, per effetto del quale lo stesso concedente libera il fondo dal diritto enfiteutico, in caso di inadempimento da parte dell’enfiteuta all’obbligo di:

  • non deteriorare il fondo;
  • migliorare il fondo;
  • pagare il fondo.
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