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Nell’affitto 3+2 di quanti anni è il rinnovo?

25 Dicembre 2016
Nell’affitto 3+2 di quanti anni è il rinnovo?

Nel contratto di locazione “3+2”, dopo il primo rinnovo di 2 anni, di quanto tempo sono i successivi rinnovi? Di 3, 2 o 5 anni?

Il contratto di «affitto “3+2”» o a «canone vincolato» dà spesso luogo a un dubbio interpretativo: scaduto il biennio di rinnovo automatico, e in assenza di disdetta, l’affitto si rinnova per altri 2 anni oppure per 3?

Sappiamo che l’affitto (o meglio, la locazione) cosiddetta «a canone vincolato» ha un primo periodo di durata pari a 3 anni durante i quali né l’inquilino, né il padrone di casa possono recedere; alla scadenza di questo periodo, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2, salvo che l’inquilino non invii la disdetta. Per il padrone di casa, invece, la disdetta è possibile solo in presenza di specifiche cause [1]. Ma cosa succede scaduto tale biennio? Di certo, in assenza di disdetta, il contratto si rinnova in automatico, ma non è spesso chiaro se tale rinnovo sia di 3 o di 2 anni. Alcuni addirittura ritengono che il rinnovo operi per altri 3+2 anni, ossia per 5. Un dubbio legittimo se si pensa che spesso la scrittura privata non è chiara e si limita a stabilire che «in mancanza di disdetta, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

Ebbene, la soluzione abbracciata da giudici e studiosi è quella di ritenere, una volta scaduti i primi 5 anni, che il rinnovo del contratto di affitto sia pari a 3 anni. Alla loro scadenza, se non interviene una disdetta, ci sarà un altro rinnovo di tre anni. E così via, di tre anni in tre anni, ad ogni successiva scadenza.

Dunque, superati i primi cinque anni, il contratto si rinnova in base alla sua durata originaria che è di tre anni. Tale interpretazione si ricava dalla lettura della legge [2] secondo cui la proroga automatica di due anni si verifica alla prima scadenza del contratto; da ciò si ricava che il contratto scade con il triennio, quindi la sua durata è di tre anni, e solo alla prima scadenza si ha la proroga di diritto biennale.


note

[1] Le cause che consentono al padrone di casa di disdettare l’affitto dopo i primi 4 anni sono prefissate dalla legge e consistono in:

– intenzione di destinare l’appartamento ad uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale del proprietario stesso o del coniuge, dei genitori, dei figli o parenti entro il secondo grado del proprietario;

– quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

– quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

– quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

– quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

[2] Art. 3 L. 431/98.

Autore immagine: 123rf com


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