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Lo sai che? Come uscire dalla comproprietà di una casa

Lo sai che? Pubblicato il 27 dicembre 2016

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 dicembre 2016

Quando una casa è in comunione tra più persone, eredi o tra i due coniugi si tenta la divisione tramite accordo o, in mancanza, con il tribunale.

Può sembrare difficile uscire dalla comproprietà di una casa, specie quando questa non è facilmente divisibile in natura e gli altri contitolari non vogliono venderla. Dall’altro lato, la legge tutela anche il diritto del comproprietario di liberarsi della propria quota di comproprietà, senza essere costretto a sostenere spese e oneri per un immobile che non può utilizzare completamente.

La comproprietà su una casa può sorgere per varie ragioni. Il caso più frequente è tipico è in caso di successione ereditaria: più soggetti diventano eredi di una persona che, in vita, era titolare di un immobile. Di conseguenza, tale immobile passa in comproprietà agli eredi. Si verifica quella che tecnicamente viene detta comunione indivisa: ciascuno dei contitolari acquista non una parte specifica e individuata della casa, ma una quota ideale sul tutto (ad esempio, se non c’è coniuge superstite, i tre figli acquisteranno il 33% ciascuno).

Un altro caso tipico è quando la casa viene acquistata dal marito o dalla moglie durante il matrimonio in regime di comunione dei beni o quando, in regime invece di separazione dei beni, l’immobile viene acquistato da entrambi (in questo caso diventa in comproprietà). Alla cessazione del matrimonio si porrà il problema della divisione della casa (questione da risolvere anche se il giudice dovesse assegnare la casa alla moglie, in presenza di bambini).

Altro caso è quello della liquidazione di una società titolare di un immobile, con obbligo di vendita e divisione del ricavato tra i soci.

Meno frequente è l’ipotesi in cui più soggetti decidano, di comune accordo, di acquistare insieme una casa e rimanerne comproprietari (situazione che potrebbe tutt’al più verificarsi per le case vacanza).

Come uscire da una comproprietà ereditata?

Se la casa è entrata in comunione a seguito di eredità, la divisione può essere raggiunta mediante un accordo privato tra i coeredi oppure, se non c’è accordo, ricorrendo al giudice. Può anche essere effettuata sulla base delle indicazioni che eventualmente il defunto ha lasciato nel testamento.

Per procedere alla divisione dell’eredità devono ricorrere i seguenti presupposti:

  • esistenza di un’unica massa ereditaria;
  • istituzione di più eredi;
  • istituzione di eredi per quote ideali e non per beni singolarmente.

Poiché ciascun coerede ha diritto a uscire dalla comproprietà della casa, se gli altri eredi non vogliono acquistare la sua quota, né vogliono vendere l’immobile, allora egli può rivolgersi al tribunale. La causa è, dunque, l’estrema spiaggia nel caso in cui le parti non abbiano raggiunto un accordo.

Per chiedere la divisione è necessario aver accettato l’eredità ed essere di conseguenza diventato coerede. Il coerede, se è maggiorenne, può domandare in ogni tempo lo scioglimento della comunione.
Tale diritto può essere esercitato in qualsiasi momento (non c’è prescrizione) anche da uno soltanto degli eredi.

Una volta instaurato il giudizio divisorio tutti i coeredi devono prendervi parte.
 

Come abbiamo appena detto, la prima modalità per uscire dalla comproprietà della casa è trovare un accordo con gli altri comproprietari. I coeredi possono infatti sciogliere la comunione con un contratto firmato davanti al notaio, in forza del quale si attribuiscono reciprocamente una porzione di beni che compongono l’asse ereditario dal valore proporzionale alle rispettive quote (cosiddetto apporzionamento). Il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità.

Essendo un contratto di straordinaria amministrazione nel caso in cui sia coinvolto un soggetto incapace è necessaria l’autorizzazione del giudice.

In mancanza di accordo, il singolo coerede che vuol uscire fuori dalla comproprietà può ricorrere in tribunale (cosiddetta divisione giudiziale). In particolare si possono verificare due ipotesi:

  • il singolo coerede vuole dividere la comproprietà sulla casa o il ricavato dalla vendita della casa e gli altri non lo vogliono: in tal caso si parla di divisione giudiziale ordinaria. In particolare, se è impossibile raggiungere un accordo sulla divisione, ciascun coerede può proporre una domanda di divisione;
  • tutti i coeredi concordano sul dividere la comproprietà ma non si accordano sulle quote: in tal caso si parla di divisione a domanda congiunta. È un procedimento alternativo e semplificato rispetto al primo e consente di passare direttamente alla formazione dei lotti destinati a essere assegnati, in proprietà esclusiva, a ciascun coerede.

Il giudice dirige le operazioni di divisione della casa, che possono essere anche delegate a un notaio, a un avvocato o a un commercialista. Il giudice istruttore o il notaio predispongono un progetto di divisione per arrivare a una definizione pacifica del giudizio. Generalmente ogni coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità.

Se invece l’immobile non può essere diviso in natura e le parti non si accordano, il giudice o il professionista delegato ne dispongono la vendita all’asta stabilendo le relative condizioni.

Come uscire da una comproprietà tra coniugi?

Stesso discorso e simile procedimento riguarda l’ipotesi di una comproprietà su una casa. Immaginiamo che il marito sia proprietario di un immobile al 50% con la moglie. I due si separano e il giudice assegna la casa alla donna affinché ci viva coi figli. L’uomo, che ben sa di non poter sfruttare l’immobile, potrebbe preferire vendere la sua quota alla moglie o, in mancanza, a terzi. Se i due ex coniugi non trovano un accordo, il marito può ricorrere in tribunale affinché disponga la vendita coattiva della casa al miglior offerente. Ma in questo caso, chi acquista l’immobile, dovrà comunque sopportare che dentro vi continui a vivere la madre coi figli.

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Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. Come vendere una quota50% terreno acquistatonel 1978
    in comproprietà con cognata defunta….negli anni si è costruita casa a 2 pian–:-primo piano sanata e in regola con tutti gli accorgimenti legali dell’agenzia delle entrate ecc. Adibita x uso seconda abitazione dalla mia famiglia ….:secondo piano residenza della famiglia del vedovo di mia cognata come prima casa ma non sanata e con ulteriori abusi di costruzione entro il suddetto terreno di cui io ho il 50%di proprietà…posso vendere il mio 50%a un loro futuro genero equalizzatore accorgimenti sono necessari x non avere problemi in futuro sia con i coeredi cognata defunta e sia a livello legislativo x abusivismo Edilizio? Ringrazio se potete aiutare

  2. Salve, io e il mio ex marito siamo separati legalmente, e siamo comproprietari in pari quota della casa coniugale che abbiamo acquistato mediante un mutuo ipotecario anch’esso cointestato. In sede di separazione la casa è stata affidata a me affinché possa viverci con i figli. Il mio ex marito ha smesso di rimborsarmi la sua quota (che pago regolarmente per entrambe) in quanto non è interessato a mantenere la proprietà dell’immobile e non raggiungiamo un accordo per la cessione di tale quota a me che mi farei carico anche dell’onere di mutuo.
    Lui sostiene che può vendere la sua quota alla banca erogatrice del mutuo, ma io ho delle perplessità. E’ davvero fattibile? E quali sarebbero del conseguenze del caso?
    Grazie

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