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Lo sai che? Cedolare secca

Lo sai che? Pubblicato il 5 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 febbraio 2017

   Cedolare secca: quando conviene? Quando si applica? Quali sono le agevolazioni? Costi e vantaggi.

 

Cedolare secca: cos’è?

La cedolare secca è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile a cui si riferisce. Non solo: per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, di regola dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca, invece, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Scegliendola si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche nel caso in cui sia previsto nel contratto [1].

Cedolare secca: quando la si può scegliere?

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Se, però, l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e, di conseguenza, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Cedolare secca: chi può sceglierla?

A poter scegliere il regime di cui si parla sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come l’usufrutto), a patto che l’immobile non venga locato nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca: per quali immobili?

Gli immobili per i quali l’opzione può essere esercitata sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (si tratta di abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, villini, ville, castelli, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi; è esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate insieme all’abitazione o con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. In quest’ultimo caso, tuttavia, occorre rispettare delle condizioni ben precise:

  • il rapporto di locazione deve intercorrere tra le medesime parti contrattuali,
  • nel contratto di locazione della pertinenza bisogna fare riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo,
  • e deve essere evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Se l’immobile appartiene a più persone, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore e i locatori contitolari che non la esercitano sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere, comunque, versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Cedolare secca: a quali inquilini si applica?

Non sempre si può fare ricorso al regime della cedolare che non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal fatto che l’immobile venga usato in un secondo momento per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, a patto che vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione [2].

Cedolare secca: quanto dura?

Le regole della cedolare secca dovranno essere applicate per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto, fermo restando che il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Allo stesso modo è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Cedolare secca: quanto si paga?

Per calcolare l’imposta sostitutiva occorre applicare un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative [3]: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe – Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica.

L’aliquota per questi contratti è pari al 15% [4], ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. La stessa aliquota è applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data del 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Cedolare secca: quali gli effetti sul reddito?

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Cedolare secca: quando conviene?

Per sapere quando conviene la cedolare secca bisogna tener presente che essa si applica sul 100% del canone incassato, mentre in regime di Irpef (cioè non richiedendo l’applicazione della cedolare), il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (per la differenza tra canone libero e canone concordato si veda Affittare un appartamento ammobiliato o vuoto: cambia il contratto?). È, dunque, importante valutare le seguenti variabili:

  • tipologia contrattuale;
  • aliquota marginale;
  • aliquote delle addizionali regionali e comunali;
  • diritto a detrazioni d’imposta;
  • presenza o meno di altri redditi.

Facciamo un esempio pratico di uso della cedolare secca.

Ipotizziamo un reddito da assoggettare ad Irpef pari a 16.500 euro e un reddito di locazione derivante da un affitto di 4+4 anni, con un canone mensile di 500 euro. Vediamo i due casi.

In caso di reddito da affitto in regime Irpef, i 6mila euro totali annuali di canone verranno dichiarati al 95% (5.700 euro) e sommati al reddito personale, scontando un’aliquota marginale del 27%. Quindi, l’ammontare dell’imposta Irpef sull’affitto percepito in un anno sarebbe pari a 1.539 euro.

Se si sceglie il regime alternativo di cedolare secca e, dunque, si calcola il 21% sui 6mila euro percepiti in un anno, si paga un’imposta di 1.260 euro: 279 euro in meno rispetto all’Irpef. Se la cedolare secca agevolata al 10% è applicabile, allora sui 6mila euro di canone annuale l’imposta pagata sarà di 600 euro, con un risparmio di 939 euro.

note

[1] Inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

[2] D.l. n. 47 del 28.03.2014.

[3] Art. 1, lett. a) e b) del d.l. n. 551 del 30.12.1988.

[4] D.l. n. 102 del 31.12.2013.


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1 Commento

  1. Ho affittato Appartamento dall’ 1.8.216 a canone concordato (3+2), registrato presso Ag. Entrata di Palermo.
    Chiedo quando e le modalità di pagamento della tassa al 10%, considerato che sono già trascorsi ben 6 mesi. Porge cordiali saluti.

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