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Lo sai che? Acquisto di una casa all’asta: quando conviene?

Lo sai che? Pubblicato il 14 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 gennaio 2017

Sto acquistando come prima casa un immobile all’asta, affittato con contratto opponibile alla procedura. Posso revocare il contratto per non perdere gli sgravi fiscali per acquisto come prima casa?

Un contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva quando ha data certa anteriore al pignoramento da cui origina la procedura [1].

Nel caso di specie, si può presumere che l’immobile espropriato sia stato concesso in locazione in epoca anteriore al pignoramento con regolare contratto dal proprietario, oggi esecutato, ad un conduttore che evidentemente oggi occupa l’immobile in questione.

Ebbene, in questi casi, la legge prevede l’opponibilità del contratto di locazione all’acquirente: in termini pratici significa che il contratto di locazione resta valido anche a seguito della vendita dell’immobile locato. L’opponibilità prevista dalla legge – nel caso in cui il contratto di locazione sia anteriore al pignoramento – comporta che il lettore, acquistando l’immobile locato, succederà nella posizione del locatore ereditando i diritti ed i doveri propri del locatore stesso.

La ratio delle norme richiamate è improntata alla salvaguardia di alcuni principi cardine del nostro ordinamento giuridico, la certezza del diritto e la tutela del diritto all’abitazione. Di conseguenza, nei confronti del conduttore, che ha una legittima aspettativa di disponibilità dell’immobile che conduce in locazione in virtù di un regolare contratto, sono irrilevanti le vicende relative alla proprietà dell’immobile locato. Nei confronti del conduttore può variare solo la persona del locatore ma non la validità e/o la durata del contratto che resta sempre legata a quanto in esso previsto ed alle norme che ne disciplinano la durata. Del resto, la legge non consente al locatore di recedere dal contratto di locazione se non alla scadenza, previa disdetta con preavviso nei termini di sei mesi (per il contratto di locazione ad uso abitativo) o di un anno (per il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione).

Nel caso esaminato, dunque, il lettore una volta divenuto proprietario dell’immobile non potrà “revocare” o meglio non potrà recedere dal contratto di locazione prima della scadenza, in quanto il conduttore gli opporrebbe legittimamente il suo diritto alla detenzione dell’immobile in virtù del valido contratto di locazione sottoscritto, opponibile, per quanto sopra detto, anche all’acquirente nuovo proprietario. Per questo motivo, di solito, gli immobili locati, oggetto di vendite nell’ambito di procedure espropriative, vengono posti all’asta con un prezzo inferiore a quello di mercato.

Ciò detto occorre valutare la convenienza dell’affare e porre sulla bilancia, da una parte il vantaggio economico dell’acquisto alle condizioni attuali dell’immobile e, dall’altro, il peso e le conseguenze della mancata disponibilità immediata dell’immobile acquistato. All’esito di queste valutazioni tra i costi e i benefici si potrà valutare anche di confrontarsi con il conduttore proponendogli una risoluzione transattiva del contratto di locazione, magari offrendogli una compensazione in denaro. Pur essendo opponibile, cioè valido ed efficace il contratto di locazione anche nei suoi confronti, infatti, nulla vieta che le parti (conduttore e locatore) possano trovare un accordo per risolvere il contratto e sciogliersi dai relativi obblighi.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Artt. 1599 e 2923 cod. civ.


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