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Lo sai che? Usucapione, come dare la casa in mediazione senza notaio

Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 febbraio 2017

Sapete che è possibile vendere o donare un immobile con la causa di accertamento dell’usucapione o tramite l’accordo di mediazione? Vediamo come.

Sempre più spesso si usa una causa di accertamento dell’usucapione per vendere un immobile o trasmetterlo in donazione, a titolo gratuito. L’operazione presente numerosi vantaggi:

  • non si è costretti a ricorrere al notaio;
  • richiede tempi brevi, data la presenza di un’intesa tra le parti;
  • consente di liberare l’immobile da eventuali ipoteche o pignoramenti in corso, dato che l’accertamento dell’usucapione opera in modo retroattivo, producendo effetti a partire da un momento anteriore a quello in cui il creditore ha iscritto l’ipoteca o ha avviato gli atti esecutivi. In sostanza, il possessore ultraventennale del bene lo acquista liberato da qualsiasi peso in quanto l’ipoteca e il pignoramento dell’immobile seguono il bene in caso di vendita (acquisto della proprietà a titolo derivativo), mentre con l’usucapione si acquista a titolo originario (per un approfondimento su questo tema leggi: Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione).

Come vendere con l’usucapione?

Ma come fare a vendere con la causa di usucapione? Il proprietario notifica al presunto possessore un atto di citazione; essi, quindi, si incontrano in tribunale con l’obiettivo di far dichiarare al giudice che il secondo ha posseduto il bene per oltre 20 anni utilizzandolo in modo tale da far presumere, anche all’esterno, che egli fosse il vero proprietario del bene stesso. Le prove, in tal senso, possono essere varie; ad esempio:

  • il cambio di destinazione dell’immobile,
  • il mancato pagamento di canoni di affitto o locazione,
  • le modifiche strutturali del terreno o dell’abitazione senza consenso,
  • il pagamento delle imposte,
  • il cambio di serrature a cancelli e porte, ecc…

In pratica, il possessore deve dimostrare due aspetti fondamentali:

  1. di aver detenuto il bene,
  2. di averlo posseduto come se fosse l’effettivo proprietario, nella piena e cosciente indifferenza di quest’ultimo.

Se le parti concordano sul trasferimento dell’immobile, troverà applicazione, come sempre nel processo civile, il principio di non contestazione, secondo cui  tutto ciò che afferma una parte processuale e che non viene contestato dall’altra, deve essere considerato dal giudice come vero ed ammesso. Per cui, nel caso oggetto di esame, il possessore non dovrà faticare più di tanto, tenendo comunque presente che è sempre meglio fornire al giudice prove del diritto fatto valere con testimoni o, eventualmente, con documentazione di spese sostenute dal futuro proprietario.

La sentenza del giudice, trascritta sui pubblici registri, accerterà l’intervento dell’usucapione e, quindi, l’avvenuto passaggio di proprietà con effetto retroattivo.

La sentenza in questione ha solo un valore dichiarativo: significa che dichiara ciò che già si è verificato in natura, grazie al comportamento delle parti e a prescindere dall’intervento del giudice. Nel consegue che non è essenziale per l’eventuale disposizione del bene, nel senso che chi usucapisce, ancor prima della sentenza del giudice, potrebbe anche aver venduto l’immobile o averlo dato in affitto.

Per sapere come fare una causa di usucapione si rinvia alla guida: Usucapione, come agire per la sentenza o in mediazione. La trascrizione

Dunque, mentre nel caso di donazione, le parti, attraverso la causa di usucapione, realizzeranno il loro obiettivo, senza bisogno di adempimenti ulteriori, nell’ipotesi di vendita il discorso è diverso: dovranno, infatti, sottoscrivere un ulteriore accordo (preferibilmente prima dell’avvio della causa), in cui il futuro proprietario si impegna a versare, all’atto della sentenza, una determinata somma a titolo di prezzo per il trasferimento a titolo originario dell’immobile. Con questo impegno vincolante il venditore si garantisce con una prova scritta nel caso di inadempimento della controparte.

Usucapione: con la mediazione è più facile

La legge, attualmente, impone che, per tutte le cause relative a diritti reali, come l’usucapione appunto, le parti, prima iniziare una causa, debbano necessariamente tentare un accordo presso un organismo di mediazione. In questo modo, il verbale contenente l’intesa raggiunta davanti al mediatore è titolo esecutivo: significa che sostituisce la sentenza e può essere trascritto nei registri immobiliari.

Per terminare il tutto, attraverso l’incontro in mediazione, basta una sola mattinata, senza attendere i tempi della causa in tribunale. Chiaramente occorre pagare l’onorario ai mediatori, risparmiando, però, sulle spese del contributo unificato della causa.

Perché l’atto possa essere trascritto nel registro dei beni immobili, bisogna procedere all’autenticazione delle firme verbale di mediazione da parte del notaio.

Ma quali sono gli effetti del verbale di mediazione? Sul punto, ci sono opinioni discordanti, tanto che la Corte di Appello di Reggio Calabria [1] ha sostenuto che il verbale di mediazione per l’accertamento dell’usucapione:

  • non ha effetto retroattivo,
  • non costituisce un trasferimento “a titolo originario” della proprietà.

Ne consegue che, a differenza di quanto avviene con la sentenza del giudice, il trasferimento non potrà essere opposto ai creditori.

Usucapione tramite mediazione: imposta di registro

Ai fini dell’applicazione dell’imposta, la sentenza che accerta l’avvenuto acquisto per usucapione della proprietà di immobili è equiparata agli atti traslativi a titolo oneroso di tale diritto. Le regole da applicare, quindi, sono quelle della vendita di immobili, con le seguenti precisazioni:

  • per la determinazione della base imponibile, il valore di mercato del bene non deve essere quello della data di perfezionamento dell’usucapione (giorno di decorso del termine necessario per l’acquisto), ma quello rilevato al momento del passaggio in giudicato della sentenza;
  • trattandosi di trasferimento a titolo originario, non si ha assoggettamento a Iva.

Usucapione tramite mediazione: imposte ipotecaria e catastale

La sentenza dichiarativa dell’usucapione di immobili è soggetta alle imposte ipotecaria e catastale: la base imponibile è la stessa che viene determinata ai fini del registro.

Agevolazione “prima casa”

L’agevolazione si applica anche nel caso oggetto di esame ma solo ai fini dell’imposta di registro e non anche di quelle ipocatastali, verificandone i presupposti alla data della sentenza. La parte interessata può richiedere l’applicazione dell’agevolazione e rendere le dichiarazioni previste nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio, fino al momento della registrazione del provvedimento; se non inserite negli atti del giudizio, la parte può rendere le dichiarazioni integrando l’atto giudiziario con dichiarazione autenticata nelle firme da allegare al provvedimento nelle more della sua registrazione.

note

[1] C. App. Reggio Calabria sent. del 12.11.2015.


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5 Commenti

  1. Mi scusi, ma se c’è l’accordo tra le due parti vuol dire che si deve dichiarare il falso in Tribunale? Non è un reato penale? Ho capito bene che lei è un avvocato e sta consigliando di mentire al giudice e commettere un reato?!?

    1. Esatto l’articolo consiglia di dichiarare il falso. Purtroppo è la seconda volta che la testata pubblica un articolo del genere controvertendo qualsiasi regola giuridica di base. Lo strumento dell’usucapione tramite mediazione non può assolutamente prestarsi quale mezzo per le transazioni immobiliari, in primo luogo perché non adatto ne concepito dal legislatore per tale scopo e in secondo luogo perché così facendo si andrebbero ad eludere tutte le norme fiscali in materia ed, inoltre, si dichiarerebbe innanzi al giudice il falso. Le conseguenze che potrebbero derivare, sia in termini fiscali che in termini penali, potrebbero essere disastrose per chi scegliesse questa strada.

  2. Se ho capito bene, per evitare il Notaio e “fregare” banche e creditori pignoratizi, Lei suggerisce di rendere false dichiarazioni e false prove per fare accertare l’usucapione?
    E ovviamente i legali che assisteranno questi furbi clienti che hanno evitato così di pagare il notaio, li assisteranno gratis in ogni attività, compresa la causa che faranno banche e creditori?

  3. Come si può scrivere “vendere o donare con l’usucapione”? Sono tre istituti giuridici con funzioni e presupposti differenti. Utilizzare l’usucapione per vendere o donare è fare un falso. Inoltre la mediazione ha un costo e per la trascrizione è necessario anche l’intervento del notaio che dovrà comunque fare tutti i controlli e gli adempimenti propri di un trasferimento immobiliare. Dunque è falso dire che non si paga il notaio. Infine non è certo se la mediazione produca gli stessi effetti della sentenza dichiarativa del giudice e cioè l’acquisto a titolo originario con liberazione dell’immobile da tutti i pesi e vincoli. Nell’usucapione c’è un’istruttoria a tutela di eventuali terzi aventi diritto, che nella mediazione manca. E comunque il notaio che autrntica le firme dovrebbe far presente e riportare la presenza di vincoli pregiudizievoli . Altrimenti sarebbe troppo facile fregare i creditori…

  4. art. 374 Codice Penale
    Chiunque, nel corso di un procedimento civile o amministrativo (1), al fine di trarre in inganno il giudice in un atto d’ispezione o di esperimento giudiziale, ovvero il perito nella esecuzione di una perizia, immuta artificiosamente lo stato dei luoghi o delle cose o delle persone, è punito, qualora il fatto non sia preveduto come reato da una particolare disposizione di legge, con la reclusione da uno a cinque anni [375, 384] (2).
    La stessa disposizione si applica se il fatto è commesso nel corso di un procedimento penale, anche davanti alla Corte penale internazionale (3), o anteriormente ad esso; ma in tal caso la punibilità è esclusa, se si tratta di reato per cui non si può procedere che in seguito a querela [120], richiesta [8, 9 2 – 3, 10, 11 2, 12 2, 127, 131 4] o istanza [9, 10], e questa non è stata presentata [375, 384] (4).

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