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Affittuario, da restituire i soldi in più sul canone di locazione

12 gennaio 2017


Affittuario, da restituire i soldi in più sul canone di locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 gennaio 2017



Il padrone di casa deve restituire all’inquilino i soldi pagati in più rispetto all’equo canone o al contratto di locazione registrato.

 

Una cosa è certa: il padrone di casa non può pretendere dall’inquilino, come canone di locazione, importi superiori rispetto a quelli indicati in contratto (nel caso di affitto a canone libero, cosiddetto “4+4”) o rispetto a quanto imposto dagli «accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini» (nel caso di affitto a canone concordato, cosiddetto “3+2”). In entrambi i casi, l’affittuario può agire in causa, anche dopo la riconsegna dell’immobile, per farsi restituire i soldi versati in più rispetto a quanto dovuto.

A ricordarlo è una sentenza di ieri della Cassazione [1] che ha deciso un caso di locazione con «equo canone» ove gli accordi tra locatore e conduttore prevedevano la corresponsione di un affitto più elevato rispetto ai limiti legali. La Corte, in questa occasione, ha ricordato che compito dell’inquilino non è solo quello di dimostrare di aver pagato quel «qualcosa in più» rispetto a quanto doveva, ma anche la data a partire dalla quale lo ha fatto. Il che può avvenire solo attraverso l’esibizione di quietanze di pagamento o le copie degli assegni o l’estratto conto dal quale si ricava il bonifico effettuato in favore del padrone di casa. Ma procediamo con ordine.

Affitto 4+4 a canone libero: i soldi in più vanno restituiti

Nel caso di «locazione a canone libero», quella cioè in cui le parti possono determinare liberamente l’importo del canone, possono profilarsi due ipotesi:

  • il contratto di affitto non è mai stato registrato: in tal caso, ricorda una recente sentenza della Cassazione, il contratto è completamente nullo; la conseguenza, non da poco, di tale nullità è che tutte le prestazioni erogate in forza di tale accordo costituiscono un indebito e, quindi, vanno restituite. Pertanto il padrone di casa è tenuto a rimborsare l’inquilino per tutti gli importi versati a titolo di canone, salvo poi agire – ma solo successivamente – per l’indebito arricchimento. Insomma, si parla di migliaia di euro…
  • il contratto di affitto viene registrato per un importo, a titolo di canone di locazione, inferiore rispetto a quello effettivamente pagato: in tal caso l’affittuario ha sei mesi di tempo, dalla data di restituzione dell’immobile per ottenere la restituzione delle maggiorazioni versate e non dichiarate al fisco. In ogni caso, se anche smettesse di pagare il surplus in corso di esecuzione del contratto, non potrebbe comunque essere sfrattato.

 

Affitto 3+2 a canone concordato

In questo caso, il canone è vincolato ed è quello indicato dagli «accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini». Anche in tale ipotesi, se l’inquilino dovesse smettere di corrispondere quel “di più” richiesto dal padrone di casa non potrebbe essere sfrattato o ricevere un decreto ingiuntivo. Nello stesso tempo, anche ad appartamento ormai restituito, può agire per farsi restituire le maggiorazioni indebite.

note

[1] Cass. sent. n. 411/17 dell’11.01.2017.


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