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Casa: differenza tra proposta e preliminare di vendita

30 gennaio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 gennaio 2017



La prima prevede una trattativa per definire i dettagli di acquisto di un immobile. Il secondo stabilisce l’accordo definitivo. Occhio alle condizioni.

Proposta di acquisto e preliminare di compravendita, o compromesso, di una casa. Qual è la differenza? Entrambe sono due passaggi molto comuni che precedono l’atto del rogito quando si deve comprare una casa. Ma uno dei due può essere bypassato, cioè può essere “saltato” per arrivare direttamente al dunque.

In linea di massima, si può dire che la proposta di acquisto ha lo scopo di trovare un primo accordo tra le parti, mentre il preliminare di vendita definisce quell’intesa per evitare che i dettagli vengano modificati. La firma di questo compromesso non attribuisce la casa all’acquirente (manca il contratto vero e proprio di vendita) ma sancisce un accordo definitivo.

Vediamo, comunque, come funziona la procedura di acquisto di una casa e la differenza tra proposta e preliminare di vendita.

Che cos’è la proposta di acquisto di una casa

La proposta di acquisto di una casa è la prima trattativa per arrivare, successivamente, all’accordo definitivo. Una trattativa che inizia, appunto, con una proposta da parte del venditore contenente le sue richieste: il prezzo da pagare, i termini entro cui versare i soldi, l’eventuale anticipo, i tempi di consegna della casa. Dettagli da appurare, magari con qualche modifica in toto o in parte. Il tutto per iscritto. L’acquirente, a questo punto – sempre nero su bianco – formula la sua proposta di acquisto. Scrive su un foglio di essere interessato alla casa alle condizioni dettate dal venditore, oppure a quelle riviste da lui stesso, sperando che il proprietario della casa sia d’accordo. In sostanza, esprime il modo in cui sarebbe interessato a comprare la casa. Cioè, formula la proposta di acquisto di una casa. In quali termini?

In primis, quello che riguarda la validità: meglio non tirarla a lungo. Una settimana di tempo per pensarci può essere più che sufficiente. Poi ci sono delle condizioni a tutela dell’acquirente, che conviene sempre mettere nero su bianco. Ad esempio: vincolare l’acquisto all’ottenimento di un mutuo, all’assenza di ipoteche, allo stato degli impianti e della conformità urbanistica della casa, ecc. Non guasta, infine, scrivere nella proposta di acquisto che tutti i dettagli sono da definire nel contratto preliminare successivo. Non a caso, per la Cassazione ogni promessa irrevocabile di acquisto è da considerarsi nulla se le parti si impegnano a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi uno definitivo di acquisto [1].

La proposta di acquisto vincola soltanto chi vuole vendere la casa e può essere ritirata fino al momento in cui non verrà accettata dal compratore. Se il primo accetta, le due parti si impegnano a chiudere l’affare. Se l’operazione viene gestita da un’agenzia immobiliare, basta che quest’ultima comunichi all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore per ritenere chiuso l’affare [2].

Ad ogni modo, ricevuta la proposta di acquisto dell’acquirente, il venditore ci pensa su, accetta o modifica la proposta e la sottopone di nuovo a chi vuole comprare la sua casa. Un certo “tira e molla” sarà prevedibile ma, quando si arriva ad un accordo che soddisfa entrambe le parti è il momento di concludere l’affare con il preliminare di vendita.

Che cos’è il preliminare di vendita della casa

Superata, quindi, la fase di trattativa, acquirente e venditore si ritrovano davanti ad un tavolo con i documenti da firmare per chiudere definitivamente l’operazione, cioè per passare dalla proposta di acquisto al contratto preliminare di compravendita. Un contratto che, a differenza delle intese sottoscritte in precedenza, contiene soltanto le condizioni finali dell’accordo e la volontà di entrambe le parti di portare a termine quanto deciso in precedenza. In parole estremamente semplici: il contratto preliminare dice che questa vendita si ha da fare e che non si torna più indietro.

C’è, dunque, dal punto di vista giuridico, una differenza tra la proposta di acquisto ed il preliminare di vendita? Sostanzialmente no. Se l’acquirente cambia idea, perde la caparra. Se il venditore cambia idea, deve riconoscere all’acquirente il doppio della caparra ricevuta. Non solo: chi vuole mantenere l’accordo sottoscritto, può chiedere ad un giudice di avere la casa alle condizioni previste dall’accordo sottoscritto e per quanto non pattuito secondo quanto stabilito dalla legge [3].

Il compromesso, cioè il preliminare di vendita, firmato comporta un obbligo giuridico tra le parti. Se il proprietario vende la casa ad un altro, il mancato acquirente potrà soltanto chiedere un risarcimento, ma dovrà dire addio all’immobile. Se, invece, il preliminare di compravendita viene trascritto da un notaio, nell’arco di tre anni il contratto resta opponibile verso terzi e protegge l’immobile da qualsiasi azione come un pignoramento, un sequestro o un’ipoteca.

note

[1] Cass. sent. 8083/2009.

[2] Cass. sent. 25923/2014.

[3] Art. 2932 cod. civ.

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