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Lo sai che? Servitù di panorama: quando il vicino la reclama…

Lo sai che? Pubblicato il 21 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 21 gennaio 2017

Il giudice ha emesso nei miei confronti istanza di abbattimento di una sopraelevazione – da me eseguita con regolare concessione edilizia -, dichiarando che la vicina ha una servitù di panorama. Come è possibile?

I permessi di costruire (precedentemente chiamati concessioni edilizie) sono sempre rilasciati dalla Pubblica Amministrazione con la clausola “fatti salvi i diritti dei terzi”. Questa clausola sta a significare che il rilascio del permesso non deve e non può essere considerato come una certificazione che l’opera che si intende realizzare non lede i diritti dei proprietari vicini o immediatamente confinanti.

La Pubblica Amministrazione, infatti, non ha il dovere di verificare e certificare che l’opera per la quale si chiede il permesso non sarà lesiva dei diritti (o presunti tali) di tutti i confinanti e, quindi, se al Comune interessato (come nel caso di specie) nessuno avrà evidenziato e dimostrato una situazione di possibile conflitto tra l’opera che si intende realizzare e i diritti (o presunti tali) dei proprietari confinanti, il rilascio del permesso non potrà essere considerato una attestazione della non lesività dell’opera rispetto a tali ipotetici diritti dei vicini [1].

Fatta questa premessa, il provvedimento del giudice non ha accertato l’esistenza di una servitù di panorama a carico della proprietà del lettore ma, trattandosi di un provvedimento emesso a conclusione di un’azione a tutela del semplice possesso, il giudice che l’ha sottoscritto ha accertato l’esistenza, a favore della sua controparte, di una situazione di possesso di un affaccio e, ravvisato che tale possesso è stato oggetto di spoglio da parte del lettore, gli ha ordinato di reintegrare la sua avversaria nel possesso di tale situazione ripristinando lo stato dei luoghi come risultava essere prima dell’inizio dei lavori per la realizzazione dell’opera oggetto del permesso di costruire.

Questo provvedimento, che è temporaneo e che il giudice ha ritenuto essere indispensabile, potrà ora essere oggetto di immediato reclamo da parte del lettore e, poi, conclusasi la fase di reclamo, potrà eventualmente anche proseguirsi il giudizio dinanzi al giudice competente per la causa petitoria già pendente. Sarà quindi il giudice competente per il giudizio petitorio a dover accertare se sussiste una servitù di panorama a favore del fondo di proprietà della controparte e a carico della sua proprietà.

Questa servitù, se accertata esistente, è una servitù negativa (perché il suo titolare ha il diritto di vietare al proprietario del fondo servente un particolare uso della sua proprietà e cioè la sopraelevazione e/o l’innalzamento di alberi) ed è anche stata classificata dalla giurisprudenza fra le servitù non apparenti in quanto non necessita di opere visibili che siano destinate al suo esercizio [2]. In quanto servitù non apparente, la servitù di panorama non può essere acquistata per usucapione [3] o per destinazione del padre di famiglia (cioè per essere stati in passato i due fondi, oggi divisi, di proprietà di uno stesso proprietario che poi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù), ma può essere acquistata soltanto per contratto o per testamento (e, nel caso esaminato, non pare vi sia contratto o testamento che abbiano costituito la servitù in questione).

Tuttavia, una recente sentenza sempre della Corte di Cassazione [4] ha precisato che anche una servitù di panorama può essere acquistata per usucapione (cioè per uso ultraventennale della situazione in cui la servitù consiste) o per destinazione del padre di famiglia, ma solo a condizione che esistano, per il suo esercizio, opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta.

È, dunque, questo l’accertamento che il giudice del petitorio dovrà compiere per verificare se sussista una servitù di panorama a carico della proprietà del lettore e, naturalmente, l’onere di dimostrare l’esistenza delle opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle attraverso cui la servitù si esercita sarà a carico della sua controparte ove reclami la costituzione della servitù per intervenuta usucapione.

note

[1] Consiglio di Stato sent. n. 2726 del 27.05.2014.

[2] Cass. sent. n. 2458 del 1972, sent. n. 8744 del 16.08.1993, sent. n. 4816 del 2000.

[3] Lo vieta, infatti, l’articolo 1061 del Codice Civile.

[4] Cass. sent. n. 2973 del 27.02.2012.


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