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Vendita immobile locato: il conduttore ha diritto di prelazione?

21 gennaio 2017


Vendita immobile locato: il conduttore ha diritto di prelazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 gennaio 2017



Sono proprietario di un immobile locato che ora voglio vendere. Non ho dato disdetta al contratto. Posso procedere con la vendita escludendo la prelazione per il conduttore e senza altri problemi?

Nella richiesta del nostro lettore si precisano ulteriori e rilevanti dati: è iniziato il secondo quadrimestre di locazione dell’immobile ed egli è proprietario di un altro immobile in cui abita, di un altro immobile locato e di un altro non locato.

Ora, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, in presenza di alcune condizioni, deve darne comunicazione al conduttore che, usufruendo del diritto di abitazione di quell’immobile, ha diritto per legge ad essere preferito nella vendita [1].

Per quanto qui interessa, le condizioni richieste atte a far valere il diritto in oggetto, sono quelle indicate alla lettera g) dell’articolo 3 della successiva legge numero 431 del 1998: si tratta del caso in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Dalla lettura della norma in esame, si evince che devono ricorrere due condizioni affinché al conduttore venga riconosciuto tale diritto di preferenza nella vendita:

  1. la vendita deve essere intervenuta alla prima scadenza contrattuale (i primi 4 anni);
  2. il locatore non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Se tali circostanze ricorrono, il proprietario, prima di vendere, dovrà comunicare preventivamente al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere. Altrimenti, potrà tranquillamente procedere alla vendita dell’immobile in oggetto, senza preavvisare nessuno. Questo è quanto confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione [2], secondo la quale il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purché sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi. Nessuna prelazione, dunque, se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale dei quattro anni, o se il locatore ha altri immobili di proprietà ad uso abitativo.

Ma ci sono almeno altre due eccezioni che potrebbero interessare il nostro lettore, per le quali non opera il diritto di prelazione in oggetto.

Il primo è il caso di comproprietà dell’immobile del locatore insieme con altri coeredi, a seguito di comunione ereditaria; infatti, in tal caso, la prelazione spetterà a quest’ultimi.

Il secondo è quello in cui la vendita sia destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado: in tale ipotesi, al conduttore non spetta alcun diritto e, di conseguenza, il proprietario dell’immobile non è tenuto a dargli comunicazione scritta dell’intenzione di vendere al fine di permettergli di esercitare la prelazione.

Concludendo, nel caso in questione, essendo già trascorsi i primi quattro anni di contratto di locazione, anche alla luce delle sue ulteriori proprietà, potrà tranquillamente procedere alla vendita dell’immobile a terzi, senza che il conduttore possa esercitare, né pretendere alcun diritto di prelazione. Ovviamente, nell’ipotesi in cui venderà il suddetto immobile a terzi, dovrà avvertire l’acquirente dell’esistenza del contratto di locazione in oggetto i cui effetti, a prescindere dalla conclusione del contratto di compravendita, cesseranno solo alla scadenza naturale del contratto.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla

note

[1] Art. 38, l. n. 392 del 27.07.1978.

[2] Cass., sent. n. 5596 dell’11.03.2014.


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1 Commento

  1. Sono inquilina di un appartamento e il contratto di locazione scade tra 6 mesi primo rinnovo 4 anni.
    Nel mese di maggio 2017 la proprietaria ha venduto l immobile senza farmi disdetta , si é presentata con la nuova proprietaria facendomi firmare il subentro nel contratto di locazione….
    Punto di domanda poteva farlo? Posso esercitare la prelazione?
    Grazie

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