Diritto e Fisco | Articoli

Comprare una casa con abuso edilizio: cosa rischio?

15 Gen 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Gen 2017



Se compri una casa abusiva, ne rispondi penalmente solo se hai indotto il venditore ad eseguire i lavori abusivi: se ti sarà richiesto, però, dovrai demolirla.

Se hai comprato una casa e ti sei reso conto solo dopo che erano stati realizzati dei lavori abusivi, non preoccuparti: non sarai condannato penalmente per quell’abuso. L’acquirente di una casa (anche solo in parte) abusiva, infatti,  commette reato  solo nel caso in cui si possa (ragionevolmente) presumere che abbia concorso, anche solo moralmente, con il committente o l’esecutore dei lavori. Dunque, se compri una casa con un abuso edilizio, ricade su di te la responsabilità penale unicamente nell’ipotesi in cui hai chiesto al venditore di eseguire dei lavori abusivi, come ad esempio se hai subordinato la vendita alla realizzazione di una veranda o di un rialzo.

Il fatto, però, di non aver commesso il reato non esclude le conseguenze di tipo amministrativo: il nuovo proprietario, infatti, può essere costretto da un’ordinanza del Comune:

  • a demolire l’immobile, se è totalmente abusivo;
  •  a ripristinare lo stato dei luoghi esistente prima della realizzazione dei lavori abusivi, se l’abuso è circoscritto.

In ogni caso, se per il reato di abuso edilizio la prescrizione è di 4 anni (5 se il responsabile ha ricevuto un decreto di citazione a giudizio), l’ordine di demolizione amministrativo non cade mai in prescrizione e può essere intimato anche a distanza di numerosi anni.

Cos’è l’abuso edilizio?

L’abuso edilizio è un reato che si configura:

  •  quando un soggetto realizza un’opera in assenza di autorizzazione amministrativa o in mancanza di dichiarazione dell’inizio di attività;
  •  quando si realizza un’opera su un suolo non edificabile.

Nel momento in cui si sta realizzando l’abuso, i soggetti responsabili sono:

Cosa succede se compro una casa abusiva?

L’acquirente di un immobile abusivo non sarà in alcun modo condannato se:

  • dimostra la sua completa estraneità alla realizzazione dell’opera abusiva;
  • dopo essere venuto a conoscenza dell’illecito, si è (addirittura) adoperato per rimuoverlo.

Lo stesso acquirente potrà, invece, subire una condanna qualora si accerti che ha fornito un apporto causale alla realizzazione dell’opera abusiva (nel caso in cui, ad esempio, abbia detto al venditore che non avrebbe comprato la casa se non vi fosse stata una stanza in più, o un gazebo chiuso o qualora lo abbia addirittura convinto a costruire la casa in luogo non edificabile, promettendo di acquistarlo). In questo caso il giudice potrà condannare  l’acquirente dell’immobile abusivo per avere concorso (quantomeno moralmente) con il venditore (committente) nella realizzazione dell’abuso.

La responsabilità dell’abuso può essere attribuita al proprietario (seppur non formalmente committente dell’opera abusiva) anche solo sulla base di valutazioni di fatto, quali (ad esempio):

  • l’accertamento che questi abiti nello stesso territorio comunale ove è stata eretta la costruzione abusiva;
  • che sia stato individuato sul luogo durante i lavori;
  • che sia destinatario finale dell’opera;
  • che abbia presentato richieste di provvedimenti abilitativi anche in sanatoria;
  • che, per la realizzazione sul suolo comune dei fabbricati, abbia versato proprie risorse economiche.

Il comune può demolire la mia casa?

Anche se l’acquirente di un immobile abusivo ha stipulato il contratto in buona fede, lo ha comprato nella obiettiva situazione di precarietà in cui si trova e con i connessi oneri (ad esempio: demolizione e/o riduzione in pristino stato) dai quali è (o può essere) gravato in ragione del suo stato.

Ciò significa che, sebbene non potrà essere condannato penalmente in quanto completamente estraneo all’abuso, subirà le sanzioni amministrative previste dalla legge.

L’acquirente dell’immobile abusivo:

  • sarà costretto a demolire la sua casa (che, altrimenti sarà demolita dal comune);
  • o sarà soggetto ad un ripristino dello stato dei luoghi.

E tutto questo avverrà a spese del nuovo acquirente, fatta salva poi la possibilità di rivalersi sul venditore per le spese sostenute [2].

note

[1] Art. 29 D.P.R. n. 380 del 6.6.2001.

[2] Art. 31 D.P.R. n. 380 del 6.6.2001.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

3 Commenti

  1. Ho fatto un compromesso 5 anni fà dopo di che sono venuta a conoscenza che su la costruzione era presente un abuso edilizio. Non ho fatto l’atto finale è dopo varie trattative con il costruttore ho fatto denuncia alla procura della Repubblica, ebbene dopo 5 anni il giudice a assolto tutti .

  2. buonasera, il mio vicino ha ampliato una parte della casa che è sorretta da un travetto di fortuna.Lui afferma di averla comprata più di dieci anni fà in queste condizioni. posso fare denuncia?

    1. Buon giorno. Meglio che tu faccia un esposto per non incorrere nella calunnia. Per maggiori dettagli chiedi la consulenza ed in privato potro’ essere piu’ precisa.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI