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L’erede ha diritto di prelazione in caso di vendita?

15 gennaio 2017


L’erede ha diritto di prelazione in caso di vendita?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 gennaio 2017



È possibile vendere una quota della propria eredità ma prima bisogna dare la preferenza agli altri coeredi cui va inviata la proposta di vendita.

L’erede può vendere la propria quota di eredità prima che questa venga divisa con gli altri coeredi, ma a condizione che prima preferisca questi ultimi; in altre parole deve garantire a tutti i coeredi il cosiddetto diritto di prelazione. A chiarire alcuni importanti aspetti di questa procedura è una recente sentenza della Corte di Appello di Roma [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona.

 

Immaginiamo di essere diventati eredi di un parente stretto e, di conseguenza, di aver ottenuto una quota dell’eredità nella quale è compreso il 50% di una vecchia casa. L’immobile non sta più in piedi e necessita di essere ristrutturato per poi essere diviso fisicamente tra i due eredi. Poiché non abbiamo i soldi per procedere a tali lavori, né ci interessa diventarne un giorno proprietari sia pure per una intera metà, cerchiamo qualche interessato all’acquisto a cui facciamo però presente tutto ciò che c’è ancora da fare: lavori straordinari e successiva pratica di divisione. Questi accetta. Senonché il coerede, quello che ha l’altro 50% di proprietà dell’immobile, ci contesta questo operato perché, a suo dire, dovevamo prima chiedere a lui se era interessato ad acquistare la nostra parte. Noi gli facciamo presente di aver ricevuto, dall’estraneo, una proposta molto conveniente in termini economici, condizione che lui invece non avrebbe mai accettato.

Chi dei due ha ragione?

La disciplina sul diritto di prelazione del coerede mira a risolvere proprio problemi di questo tipo. Ecco come.

Il diritto di prelazione del coerede

Tra coeredi, prima dell’inizio delle operazioni di divisione ciascun erede può liberamente trasferire a un altro coerede sia alcuni singoli beni ereditari sia tutta la propria quota di eredità o parte di essa.

Ovviamente, se tutti i coeredi cedono allo stesso soggetto, anch’egli erede, le rispettive quote ereditarie, la comunione ereditaria si scioglie senza necessità di ricorrere al procedimento di divisione.

Se invece il coerede decide di vendere la propria quota ereditaria a un soggetto estraneo all’eredità deve rispettare il diritto di prelazione di ciascun coerede. Il diritto di prelazione non opera se il coerede intende non vendere ma donare la propria quota di eredità: è il caso del padre che cede la quota al figlio.

Come si fa per rispettare il diritto di prelazione dei coeredi?

L’erede che vuol vendere la propria quota di eredità a terzi deve prima inviare, a tutti gli altri coeredi, la stessa identica proposta di trasferimento alle medesime condizioni economiche. Quindi, per esempio, se intende vendere la quota a mille euro (magari perché ha già trovato un acquirente disposto a offrire questo prezzo) dovrà inviare una comunicazione formale ai coeredi dichiarandosi disponibile a cedere loro, allo stesso prezzo di mille euro, la quota ereditaria.

I coeredi possono comunque rinunciare espressamente a tale diritto di prelazione.

La proposta inviata ai coeredi deve essere dettagliata, indicare il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione e avere forma scritta se la quota comprende beni immobili.

Il coerede che ha notificato la proposta può revocarla fino a quando non è stata accettata dai coeredi destinatari; questi ultimi sono in ogni caso obbligati ad accettarla o rifiutarla non potendo pretendere l’inizio di una fase di trattative. In altre parole, i coeredi possono soltanto:

  • accettare la proposta di vendita alle stesse identiche condizioni loro offerte; l’accettazione deve intervenire entro il termine massimo di 2 mesi. Se tutti i coeredi esercitano il diritto di prelazione la quota è assegnata a ciascuno in parti uguali;
  • rifiutare la proposta di vendita.

I coeredi non possono quindi offrire un prezzo diverso o più basso rispetto a quello loro offerto.

Se i coeredi rifiutano la proposta di vendita della quota ereditaria, l’erede può finalmente cederla a terzi, ma deve assolutamente rispettare gli stessi termini e condizioni offerte ai coeredi: non può, ad esempio, vendere la quota ad un prezzo più basso rispetto a quello indicato agli altri parenti del defunto. In tal caso, egli lede il diritto di prelazione.

Se non viene rispettata la prelazione dell’erede

Se il coerede vende la propria quota senza rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi, la vendita è comunque valida ma quest’ultimi hanno il cosiddetto diritto di retratto, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo acquirente.

Il diritto di retratto consente infatti al coerede di sostituirsi al terzo acquirente nell’acquisto della quota al prezzo pagato con un’espressa dichiarazione di volontà indirizzata allo stesso. In questo caso tutte le eventuali cessioni successive della quota perdono la loro efficacia indipendentemente dalla trascrizione dell’atto dispositivo o dalla priorità della trascrizione dei successivi atti di trasferimento.

La prelazione, una volta legittimata, opera anche in caso di trasmissione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, trattandosi pur sempre di «diritti reali afferenti a beni immobili compresi nella comunione».

note

[1] C. App. Roma, sent. n. 6075/2016

Autore immagine: 123rf com

Corte d’Appello Roma, Sezione 3 civile Sentenza 13 ottobre 2016, n. 6075

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA

SEZIONE TERZA CIVILE

In persona dei magistrati:

dott.ssa Mirra Maria Teresa presidente

dott. Lo Sinno Giuseppe consigliere

dott.ssa Ruta Filomena consigliere rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. 5327 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2010, trattenuta in decisione all’udienza collegiale del 24.07.2015 e vertente

tra

Di.Fr.

elettivamente domiciliato in Roma, via (…), presso lo studio degli avvocati Be.Gi. e Be.Al. che lo rappresentano e difendono come da procura in atti

Appellante

e

Co.An.

elettivamente domiciliata in Roma, viale (…), presso lo studio degli avvocati Sc.Ma. e Be.Lu. che la rappresentano e difendono come da procura in atti

Appellata

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 12943/2010, in materia di prelazione ereditaria SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 26,06.2008 Di.Fr. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, Co.An., per esercizio della prelazione ereditaria sulla quota degli immobili acquistati in comunione dai genitori che, divenuta compendio ereditario alla morte della madre contitolare dei beni Di.El., era stata ceduta dal padre Ig.Di. alla Co., coniuge in seconde nozze.

In data 26 settembre 1972, erano stati acquistati dai genitori Di.Ig. e Di.El., per 2/4 ciascuno, immobile sito in Rizzoli (AQ), via (…) con atto per notaio Gi.Fa. dell’Aquila (rep. n. 106829) e, in data 26 maggio 1982, sempre nella misura di 2/4 ciascuno, l’immobile sito in Roma, via (…), nonché 1/24 dell’appartamento adibito ad abitazione del portiere, sito al piano 2, con atto per notaio Vi.Ro. (rep. 205928).

Deceduta in data 15.07.1993 la madre Di.El., l’attore Di.Fr. e il padre Di.Ig., successori ex lege, ereditavano in comunione la quota di 2/4 già della madre nella misura di 1/4 ciascuno degli immobili sopra citati (il padre diventando titolare di 3/4).

In data 05.02.2001, con atto per notaio Co.Fi. (rep. n. 33316), cedeva la nuda proprietà dei Va indivisi dei su indicati immobili, a Co.An., al prezzo complessivo di Euro 29.618,80 (= Lire 57.350.000), riservandosi sui medesimi beni l’usufrutto vita natural durante.

Assumeva Di.Fr. che, con tale cessione il padre Ig., nel disporre della nuda proprietà degli immobili pro quota appartenenti all’asse ereditario della madre, si era spogliato della propria quota ereditaria in successione a Di.El., senza mai notificargli alcuna proposta di cessione, con Ciò violando il diritto di prelazione ex art. 732 c.c. a lui spettante quale coerede.

L’attore concludeva chiedendo che fosse accertata la legittimità dell’esercizio della prelazione contestualmente alla notifica dell’atto di citazione e per l’effetto che fosse dichiarato il riscatto della quota ereditaria di 1/4 della nuda proprietà di ciascun immobile, previo pagamento della somma di Euro 7.405 (pari ad 1/4 di Euro 29.618,80, prezzo complessivo corrisposto dalla convenuta per l’acquisto della nuda proprietà degli immobili de quibus), con efficacia ex Urne, e ordine di trascrizione della sentenza al competente Conservatore dei RR. II. di Roma e dell’Aquila.

Co.An., nel costituirsi, chiedeva il rigetto della domanda escludendo che con l’atto del 05.02.2001 le parti abbiano attuato la vendita della quota ereditaria, e contestando pertanto la sussistenza dei presupposti per l’esercizio del retratto successorio.

Con sentenza 12943/2010, il Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile l’esercizio della prelazione ereditaria ravvisando l’ipotesi di una cessione di quota di singolo bene e ha compensato per i 2/3 le spese di lite, condannando il Di. alla refusione della restante quota, liquidata a favore della Co. in Euro 832,00.

Produce appello il soccombente insistendo nella domanda. Evidenzia che con l’atto di cessione del 2001, riguardante tutto l’asse ereditario della de cuius Di.El., la Co. ha fatto ingresso nella comunione ereditaria, investendo tate profilo le esigenze di tutela collegate alla prelazione di cui all’art. 732 c.c.

Si costituisce Co.An. chiedendo il rigetto del gravame poiché inammissibile e nel merito infondato.

Indi, sulle conclusioni rassegnate dalle parti come in epigrafe, la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 24.07.2015, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle difese conclusionali.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello è fondato e merita accoglimento.

È pacifico tra le parti e trova riscontro nella denuncia di successione in atti (doc. 2 fasc. di primo grado) il fatto che gli immobili descritti in premessa esauriscano la consistenza dell’asse ereditario della de cuius Di.El.

E’ evidente che la cessione delle quote di 1/4 dei citati immobili integri la fattispecie di alienazione della quota di eredità.

Nella vendita specificamente riferita ai diritti di comproprietà dei coerede su determinati beni, può ravvisarsi, per presunzione iuris tantum, un trasferimento sostanzialmente rivolto a far subentrare l’acquirente nella globalità delle posizioni riconducibili alla comunione ereditaria, e, quindi, una vendita della quota ereditaria, soggetta, a norma dell’art. 732 c. c., alla prelazione e al riscatto degli altri coeredi, quando detti beni esauriscano i cespiti della comunione ereditaria (Cass. civ. Sez. n. 30/01/2006, n. 1852). Tale presunzione può essere vinta soltanto laddove emergano elementi sintomatici di una diversa volontà (Cass. n. 3049 del 1997). La prova idonea a vincere la presunzione di vendita della quota (intesa come porzione ideale dell’universum ius defuncti) incombe, secondo l’insegnamento unanime della Suprema Corte, sempre e solo sui retrattato, il quale ha l’onere di dimostrare in base a elementi concreti della fattispecie e intrinseci al contratto, che invece la vendita ha a oggetto un bene a sé stante (in tal senso, Cass. civ. Sez. II, 04/04/2003, n. 5320).

La prelazione opera anche in caso di trasmissione della nuda proprietà con riserva di usufrutto (Cass. civ. 03/09/1976, n. 3083), trattandosi comunque di diritti reali afferenti a beni immobili compresi nella comunione.

Le più recenti pronunce della Suprema Corte confermano tali principi: posto che non sono in discussione, nella specie, né la provenienza successoria dell’immobile di cui si tratta, né la circostanza che esso costituisse sostanzia/mente l’unico cespite ereditario e che fisse oggetto di comunione ereditaria; deve richiamarsi l’orientamento detta giurisprudenza di legittimità, cui il collegio intende dare continuità, secondo il quale, se un erede aliena ad un estraneo la quota indivisa dell’unico cespite ereditario, si presume l’alienazione della sua corrispondente quota, intesa come porzione ideate dell’universum ius defuncti, con la conseguenza che il coerede può esercitare il retratto successorio (art. 732 cod. civ.), salvo che il retrattato dimostri, in base ad elementi concreti della fattispecie ed intrinseci al contratto (volontà delle parti, scopo perseguito, consistenza del patrimonio ereditario e raffronto con l’entità dei beni venduti), con esclusione del comportamento del retraente, estraneo al contratto medesimo, che invece la vendita ha ad oggetto un bene a sé stante (Cass., n. 8571/2002, n. 13704/1999, Cass. Civ. n. 22086/2010).

Non è rilevante invece ad escludere la presunzione la circostanza che Di.Ig. avesse ceduto, unitamente alla quota ereditaria (di 1/4 degli immobili), anche la nuda proprietà dei 2/4 originariamente di sua proprietà (per acquisto del bene in comunione con la Di.), In ragione del fatto che la ulteriore cessione di beni estranei alla quota non impedisce comunque l’ingresso di un soggetto estraneo nella comunione ereditaria, che l’art. 732 c.c. mira proprio ad impedire. Da tale circostanza non può trarsi dunque la prova negativa della volontà di alienare una porzione ideale dell’universum ius defuncti.

“… quando, in relazione ad un singolo bene, si determina una comunione, in parte di carattere ereditario ed in parte di natura ordinaria, la cessione di quote ereditarie è soggetta alle norme relative alla prelazione ed al riscatto, restando valida fa “ratio” di detti istituti e lo scopo di evitare l’ingresso di altri estranei nella comunione” (Cass, civ. Sez. II 13/04/1988, n. 2934 in Mass. Giur. It., 1988, secondo cui “nell’ipotesi di alienazione di quota indivisa dell’unico cespite ereditario, il criterio oggettivo acquista particolare rilievo, dato che necessariamente avviene l’immediato ingresso degli acquirenti estranei nella comunione ereditaria, che gli istituti della prelazione e del riscatto, di cui al citato art. 732 c.c., tendono ad evitare).

Peraltro .. In tema di retratto successorio, lo stato di comunione ereditaria cessa soltanto con la divisione tramite la trasformazione dei diritti dei singoli partecipanti su quote ideali dell’eredità in diritti di proprietà individuali su singoli beni. Pertanto, lo scioglimento della comunione ereditaria nei confronti di uno solo dei coeredi – perché abbia ceduto, come nella fattispecie, la propria Quota – non ne modifica la natura e non fa venir meno il diritto di prelazione a favore dei coeredi giacché, nell’anzidetta ipotesi, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con la conseguente inapplicabilità dell’art. 732 c.c., soltanto quando siano state compiute te operazioni divisionali dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell’asse ereditario indiviso al momento dell’apertura della successione (Cass. civ. Sez. II, 12/10/2007, n. 21491; Cass. civ. Sez. II, 06/05/2005, n. 9522; Cass. civ, Sez. II Serit., 13/09/2004, n. 18351).

Il semplice fatto che Di.Ig. abbia ceduto tutti i 3/4, non consente quindi di ritenere superata la presunzione di cessione della quota ereditaria, anzi interpretato in chiave opposta, può anche significare che il cedente abbia inteso rinunciare ad ogni sua spettanza sulle restanti quote proprio con l’intento di privarsi della quota ereditaria della moglie deceduta (Cass. civ. 9744/2010).

Anche il fatto che nell’atto di trasferimento del 5 febbraio 2001 (doc. 1 fase, primo grado) è dichiarata la provenienza dei beni oggetto della compravendita con richiamo testuale alla successione di Di.El., nella quale non vi erano altri beni, rafforza la presunzione, come confermato anche dalla Corte di legittimità laddove si esclude la prova contraria quando nell’atto di trasferimento sia contenuto esplicito richiamo alla provenienza successoria (Cass. civ. Sez. II, 28/10/2010, n. 22086).

Ne consegue la piena operatività del diritto di prelazione di cui all’art. 732 c.c. e legittimità del retratto successorio posto in essere dall’appellante in ordine alla cessione in data 5/02/2001 a Co.An. della nuda proprietà della quota ereditaria pari ad 1/4 dell’immobile sito in Pizzoli (AQ), via (…) e dell’immobile sito in Roma, via (…) piano (…), nonché di 1/24 dell’appartamento adibito ad abitazione del portiere, sito al piano 2, previo pagamento della somma di Euro 7.405, maggiorata degli interessi legali dalla domanda.

Le spese seguono la soccombenza P.Q.M.

La Corte definitivamente pronunciando sull’appello proposto da Di.Fr. nei confronti di Co.An. avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 12943/2010, in riforma della gravata sentenza, così provvede:

1.dichiara la legittimità della prelazione esercitata con la notifica dell’atto di citazione da Di.Fr. in ordine alla cessione in data 5/02/2001 da parte di Di.Ig. a Co.An. della nuda proprietà dei la quota ereditaria pari ad 1/4:

a)dell’immobile sito in Rizzoli (AQ), via (…) acquistato dagli acquirenti Di. – Di. con atto per notaio Gi.Fa. dell’Aquila in data 26/09/72 (rep. n. 106829) e

b)dell’immobile sito in Roma, via (…), nonché della quota di 1/24 dell’appartamento adibito ad abitazione del portiere, sito al piano 2, acquistati dagli acquirenti Di. – Di. con atto per notaio Vi.Ro. in data 26/05/82 (rep. 205928),

2.e per l’effetto dichiara la nuda proprietà di Di.Fr. sui predetti berti e per la quota di 1/4, previo pagamento alla Co. della somma di Euro 7.405, oltre agli interessi legali dalla domanda,

3.condanna l’appellata alla refusione in favore di Di.Fr., delle spese di la grado che liquida in Euro 4,835 e delle spese relative al giudizio di appello che liquida in complessivi Euro 3.780 oltre al 15% per spese generali, I.v.a. e C.p.a.

Ordina al Responsabile dell’Agenzia delle entrate Ufficio territorialmente competente la trascrizione della presente sentenza. Così deciso in Roma il 10 giugno 2016.

Depositata in Cancelleria il 13 ottobre 2016.

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