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Sfratto per morosità: quando?

10 Febbraio 2017


Sfratto per morosità: quando?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Febbraio 2017



Locazione: posso notificare uno sfratto per morosità chiedendo le spese condominiali non versate dal mio inquilino oltre alle differenze tra canoni ridotti pagati e canone pieno?

La legge stabilisce la nullità dei contratti di locazione che non siano stati registrati nei termini. E già sulla portata di questa disposizione esistono orientamenti giurisprudenziali niente affatto univoci.

Se, difatti, esistono pronunce [2] che stabiliscono la nullità insanabile del contratto di locazione non registrato nei termini (anche, quindi, se registrato tardivamente), ve ne sono altre che, al contrario, sanciscono:

1) la nullità sanabile (per effetto della tardiva registrazione e con effetti retroattivi, cioè a far tempo dalla data della tardiva registrazione) del contratto di locazione non registrato nel termine di legge [3];

2) la nullità sanabile (del contratto di locazione non registrato nei termini) per effetto della tardiva registrazione e con efficacia sanante fin dalla data di stipula del contratto [4].

Solo numericamente la tesi prevalente pare essere l’ultima citata.

Si aggiunge solo che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione [5], pur non esprimendosi direttamente sul punto in questione, hanno sibillinamente affermato che le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma il dettato della Corte Costituzionale [6]. Quasi a voler dire che l’avvenuta, seppur tardiva, registrazione del contratto di locazione debba produrre effetti in ordine alla validità del negozio.

Stando così le cose, è chiaro che nel caso in esame l’azione da intraprendere sarà diversa a seconda dell’indirizzo fatto proprio dal giudice da adire (sarebbe assai utile, quindi, cercare di conoscere preventivamente quale sia l’indirizzo del tribunale dinanzi a cui si intendesse incardinare un eventuale giudizio).

Se, infatti, il giudice adìto aderisse alla tesi più restrittiva (nullità insanabile del contratto di locazione non registrato nei termini) occorrerebbe agire per il rilascio di un immobile occupato senza averne diritto e non con azione di sfratto per morosità [7].

Quanto, invece, al merito della vicenda ed alla somma che può essere richiesta all’occupante abusivo per l’occupazione protrattasi nel tempo, nei casi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato sta nel semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario ed alla impossibilità per costui di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso e la determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato [8].

Viceversa, se il giudice da adire aderisse all’indirizzo meno restrittivo (nullità sanabile del contratto di locazione tardivamente registrato) è chiaro che l’azione da intraprendere per ottenere la restituzione dell’immobile sarebbe lo sfratto.

Tale azione può essere avviata (oltre che, naturalmente, per l’omesso pagamento dell’equivalente di una mensilità del canone di locazione) anche a causa dell’omesso pagamento dei soli oneri accessori (cioè degli oneri condominiali la cui prescrizione è quinquennale) ove raggiungano l’equivalente di due mensilità del canone.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Art. 1, co. 346, l. n. 311 del 30.12.2004.

[2] Corte App. Roma sent. n. 3753 del 24.06.2015 e Corte App. Brescia sent. n. 682 del 28.05.2012.

[3] In tal senso Trib. Bari sent. n. 852 del 08.03.2012.

[4] Trib. Messina sent. n. 1077 del 23.05.2013; Trib. Bergamo del 07.02.2012; Trib. Roma del 14.11.2011; Trib. Catanzaro del 22.07.2010; Trib. Modena ord. del 12.06.2006.

[5] Cass. Sez. Un. sent. n. 18213 del 17.09.2015.

[6] Corte Cost. ord. n. 420 del 05.12.2007.

[7] Art. 658 cod. proc. civ. A tal riguardo, sul rito, da segnalare la recente sentenza del Tribunale di Brindisi del 17 gennaio 2014, secondo cui, in massima, «Il rito locatizio é esperibile, non solo quando vi sia un contratto valido ed efficace, venendo in rilievo un’azione ex contractu, che trova, cioè, il proprio fondamento nel regolamento negoziale, ma anche, in presenza di una qualunque pretesa creditoria, collegata ad un contratto, per quanto lo stesso – non più efficace o esistente o dichiarato nullo – ne costituisca mero antefatto storico».

[8] Cass. sent. n. 5028 del 01.03.2011.


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