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Lo sai che? Caldaia irregolare, che può fare l’affittuario?

Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 gennaio 2017

L’inquilino è tenuto a pagare il canone di affitto nel caso di caldaia non a norma?

Se la caldaia di un appartamento in affitto non è a norma, l’inquilino è comunque tenuto a pagare l’intero canone di locazione? Assolutamente si, dice il tribunale di Milano con una recente sentenza [1]. In caso contrario, il proprietario dell’appartamento può ricorrere al tribunale e ottenere lo sfratto dell’inquilino moroso oltre che un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati. La questione, in verità, non è così agevole e semplice come potrebbe apparire a prima vista, per cui è bene definire la regola generale e quali sono le linee di confine delle eccezioni.

Se nell’appartamento ci sono difetti si può sospendere il pagamento dell’affitto?

In presenza di un malfunzionamento di un impianto o di qualsiasi altro problema all’interno della casa in affitto, l’inquilino non può né interrompere il pagamento dei canoni, né ridurne l’importo di propria iniziativa, senza concordarlo con il proprietario; al contrario egli deve sempre rivolgersi prima al giudice che quantifica il danno e poi determina l’importo che gli spetta a titolo di risarcimento o, eventualmente, su richiesta dello stesso affittuario, “scioglie” del tutto l’affitto. Secondo la giurisprudenza consolidata, e da ultimo proprio lo stesso tribunale di Milano [2], solo quei vizi che impediscono, in modo totale e assoluto, il godimento dell’immobile legittimano l’interruzione del pagamento dell’affitto: si pensi, ad esempio, a un impianto elettrico non a norma che comporti il rischio di folgorazione, all’assenza di acqua calda, a delle infiltrazioni che comportino non solo semplici macchie di umidità, ma la caduta di acqua nella camera da letto, ecc.

In tutti gli altri casi, l’affittuario non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche se si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile dovuto a vizi e malfunzionamento degli impianti, benché già esistenti al momento della firma del contratto e taciuti dal padrone di casa (ad esempio: malfunzionamento del condizionatore e del sistema di scarico del bagno, presenza di acqua gocciolante dinanzi l’ingresso). In caso contrario, il padrone di casa è legittimato a chiedere e ottenere dal tribunale un decreto ingiuntivo per le mensilità non corrisposte e lo sfratto per morosità.

Come stabilire se si tratta di vizi gravi dell’appartamento?

Sintetizzando quando detto sinora, solo i difetti gravi dell’appartamento possono legittimare la sospensione o la riduzione del canone di affitto, non gli altri. Ma come stabilire se si tratta di vizi gravi? La giurisprudenza si è spesso affidata al comportamento dell’affittuario che, a volte, può essere una «confessione» a suo stesso danno: se questi continua a utilizzare la casa nonostante i difetti, vivendoci dentro, significa che, tutto sommato, l’immobile è utilizzabile e, dunque, i vizi non sono così gravi come dallo stesso lamentato.

Se la caldaia non è a norma

Il problema dell’impianto di riscaldamento va valutato sulla base della situazione concreta. Se esso è totalmente inutilizzabile e nell’appartamento non arriva acqua calda, si può ritenere che – specie in presenza di bambini piccoli – il vizio dell’immobile sia grave, consentendo l’interruzione dei canoni. Viceversa, a detta del tribunale di Milano, se nonostante la presenza di inadeguatezze dell’impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria, il godimento dell’immobile non viene meno, salvo il semplice disagio e gli eventuali oneri economici aggiuntivi», allora l’appartamento si può comunque dire utilizzabile e l’affittuario deve continuare a pagare.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 11292/2016.

[2] Trib. Milano, sent. n. 10739/2016. Già in passato la Cassazione (sent. n. 3341/2001) aveva però affermato come la norma «postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione , perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’articolo 1584 del Codice civile (diritti del conduttore in caso di riparazioni, ndr)».

Autore immagine: 123rf com


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