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Posso affittare in nero

3 febbraio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 febbraio 2017



La locazione degli immobili: affittare in nero non è consentito. Conseguenze pratiche dell’incasso “non ufficiale” del canone di affitto.

Essere proprietari di un immobile comporta inevitabilmente oneri ed onori. Da sempre, infatti, il “mattone” è stato considerato un ottimo bene “rifugio” ove cioè poter immobilizzare i propri averi, allo scopo di preservarli dall’inesorabile svalutazione. Tuttavia, senza entrare troppo nel merito delle problematiche del mercato immobiliare, ora come ora, avere un appartamento, senza affittarlo, conduce, senza alcun dubbio, ad una perdita del capitale investito o immobilizzato.

È noto, infatti, che i costi di gestione di una casa non sono pochi e non mi riferisco a quella adibita a propria abitazione. Bisogna fare i conti con l’imu, la tasi, e magari anche la tari. Messe insieme tutte queste tasse, ogni anno il proprietario/investitore deve mettere mano al portafoglio, spendendo una cifra non indifferente.

Nel contesto sommariamente descritto, l’immobile acquistato per investimento piuttosto che “regalato” dai propri genitori, deve necessariamente essere affittato. Quest’obiettivo è essenziale per coprire i costi di gestione del capitale/immobile (tasse, spese condominiali straordinarie, ecc) ed altresì per ricavare qualcosina dalla cosiddetta seconda casa.

Detto ciò, tutti sanno che il canone di locazione percepito all’inquilino di turno è soggetto alla tassazione ordinaria. Infatti, quando vogliamo affittare un appartamento, dopo aver sottoscritto il contratto e stabilito le condizioni dello stesso, abbiamo l’obbligo di registrarlo. Sui canoni d’affitto pattuito si dovranno pagare le tasse a seconda del regime prescelto (ad esempio l’irpef ordinaria basata sul proprio scaglione di reddito oppure la percentuale fissa prevista, se si opta per il regime della cosiddetta cedolare secca).

Ebbene, è noto che il cittadino non è mai contento di pagare le tasse e se può farne a meno, non si pone assolutamente il problema. Questo “desiderio” assai poco legittimo, spinge alcuni proprietari ad affittare in nero il proprio immobile. In particolare, non è infrequente l’ipotesi di “arrotondare” il canone ufficialmente concordato. In altri termini, da un lato si dichiara al fisco una certa entrata, registrando il contratto di locazione, dall’altro si stipula con l’inquilino un patto separato, per avere “a nero” una certa somma, in aggiunta e ad integrazione dell’affitto concordato: ebbene, la descritta pratica è legittima?

Affitto parzialmente in nero? No, grazie.

La normativa attualmente in vigore, afferma esplicitamente che gli accordi che impongono il versamento di un canone di locazione, d’importo maggiore rispetto a quello  riportato nel contratto originale e debitamente registrato, sono contrari alla legge [1]. Pertanto la scrittura privata che stabilisce quanto appena descritto è colpita da nullità assoluta.

Tale conclusione è stata anche confermata dalla Suprema Corte di Cassazione [2].

Inoltre, se nonostante l’invalidità predetta, l’inquilino ha regolarmente versato il cosiddetto canone in nero (anche in parte), egli ha persino diritto a chiederne il rimborso al proprietario/locatore, con azione giudiziaria proponibile entro il termine di sei mesi dalla restituzione dell’immobile locato [3].

Detto ciò, se avete pattuito verbalmente con il vostro inquilino di versare parte dell’affitto in contanti ad integrazione del canone ufficialmente riportato in contratto, egli, in qualsiasi momento potrà interrompere i predetti versamenti. Analoga conseguenza, si avrà se tale patto “illecito” è stato messo per iscritto. Anche in tal caso, come abbiamo visto, si parla di nullità, e il furbetto proprietario di turno mai potrà azionare legalmente ed in sede giudiziale questo accordo scritto.

Ovviamente, se affittate il vostro appartamento e firmate con l’inquilino il contratto di locazione, ma non lo registrate, andate incontro ad identica nullità. Anche in questa ipotesi, dovete restituire i canoni di locazione, in quanto percepiti in ragione di un contratto invalido e non semplicemente inefficace. Lo ha ribadito una recente sentenza della Cassazione [4], richiamando gli obblighi normativi in materia [5].

In conclusione non sempre evadere il fisco potrebbe rivelarsi una buona idea.

note

[1] Art. 13, comma 1 Legge 431/1998.

[2] Cass. Sez. Un. sent. n. 18213/2015.

[3] Art. 13, comma 2 Legge 431/1998.

[4] Cass. sent. n. 25503/2016 del 13.12.2016.

[5] Art. 1, comma 356 Legge 311/2004.

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1 Commento

  1. Ho dato in affitto un appartamento per trecento euro mensili (mq 118), pagando le imposte di registro all’ufficio delle entrate 2%, l’anticipo sugli affitti che percepirò nel 2017 (il mio inquilino è arretrato di due mensilità) l’IMU che pago al comune (980 euro all’anno) e l’IRPERF che pago essendo un dipendente… Non mi rimane un cazzo, eccetto il dovere di tenere a norma lo stabile in cui è inserito il “mio”, si fa per dire ,appartamento…questa è l’Italia altro che chiacchiere.

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