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Lo sai che? Mutuo fondiario: quando è nullo?

Lo sai che? Pubblicato il 10 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 febbraio 2017

Salve, nel 2004 ho acceso un mutuo per un valore pari a quello dell’immobile. Su cosa posso rivalermi?

Il caso esaminato riguarda le conseguenze del superamento dei limiti di finanziabilità nei contratti di credito fondiario.

Sia la Cassazione [1] che diversi Tribunali [2] hanno sancito che se in un mutuo fondiario stipulato ai sensi dell’articolo 38 del Testo Unico delle Leggi Bancarie [3] che prevede finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado, viene superato il limite di finanziabilità (attualmente fissato all’80% del valore dell’immobile), la conseguenza è la nullità dell’intero contratto di mutuo.

Premesso che esiste un’altra sentenza della Corte di Cassazione [4] che, al contrario, stabilisce che non è invece nullo il contratto di mutuo in cui venisse superato il limite di finanziabilità sopra indicato (l’unica conseguenza, secondo questa sentenza, sarebbe una sanzione amministrativa a carico della banca), l’orientamento prevalente fissato nelle sentenze sopra indicate (e cioè la nullità dell’intero contratto di mutuo) non produce un effetto automatico sui contratti di mutuo fondiario in cui sia accertato il superamento del limite di finanziabilità.

E, infatti, il mutuatario (cioè il cliente della banca) che voglia avvalersi della nullità dovrà agire in giudizio (previo tentativo obbligatorio di mediazione) affinché il giudice accerti e dichiari la nullità del contratto di mutuo: e se il giudice chiamato a pronunciarsi dovesse condividere l’indirizzo prevalente (cioè dovesse anche lui ritenere nullo il mutuo in cui si è superato il limite di finanziabilità), l’effetto sarebbe che il contratto di mutuo sarebbe dichiarato integralmente nullo e non sarebbe sanabile in alcun modo.

Ciò vuol dire che entrambe le parti (banca e cliente) sarebbero obbligati, proprio perché il contratto è stato dichiarato nullo, a restituire quanto pagato all’altra parte. Il cliente, cioè, sarebbe tenuto a restituire l’intera somma prestata dalla banca e la banca sarebbe tenuta a restituire le rate fino a quel momento incassate (esistono a tal riguardo, due orientamenti della Cassazione: un primo orientamento [5] stabilisce che si possono chiedere in restituzione le somme pagate se non sono passati più di dieci anni dalla data del pagamento, mentre un diverso orientamento [6] stabilisce che si possono chiedere in restituzione le somme pagate se non sono passati più di dieci anni dalla data in cui è diventata definitiva la sentenza che ha accertato la nullità del contratto di mutuo).

Ovviamente se, invece, il giudice incaricato di una ipotetica causa dovesse condividere l’orientamento opposto, secondo il quale il superamento del limite di finanziabilità non ha alcun effetto sul contratto di mutuo, la causa verrebbe persa e il contratto di mutuo resterebbe valido ed efficace (al massimo alla banca sarebbe inflitta una sanzione amministrativa).

Pertanto, alla domanda del lettore di quantificare il beneficio, la risposta è che se la causa dovesse concludersi con una sentenza conforme all’orientamento prevalente (se cioè la sentenza stabilisse la nullità del mutuo), andrebbe quantificato l’ammontare delle rate da lui già versate (che avrebbe diritto a chiedere in restituzione) da compensarsi con l’importo integrale del prestito ottenuto che egli, a sua volta, sarebbe tenuto a restituire.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Cass. sent. n. 8355 del 13.10.1994.

[2] Trib. Venezia sent. del 26.07.2012; Trib. Firenze sent. del 30.10.2014; Trib. Monza sent. del 29.09.2015.

[3] D.lgs. n. 385 del 01.09.1993.

[4] Cass. sent. n. 26672 del 28.11.2013.

[5] Cass. sent. n. 15669 del 2001.

[6] Cass. sent. n. 12038 del 2008.


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