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Infiltrazioni, se i danni dipendono da un conduttore

21 gennaio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 21 gennaio 2017



Chi risponde dei danni da infiltrazioni subiti dal proprietario di un immobile sottostante un appartamento goduto da soggetto, diverso dal proprietario, tenuto — in forza di titolo negoziale — alla sola manutenzione ordinaria?

Il caso è stato portato all’attenzione del tribunale capitolino e riguarda la richiesta risarcitoria avanzata nei confronti di un condominio romano dalle proprietarie di alcuni cespiti, posti sotto il giardino condominiale, per l’impossibilità di utilizzazione degli stessi, danneggiati da infiltrazioni di acqua. In punto di fatto mette conto poi evidenziare che la società costruttrice del fabbricato aveva escluso dalla vendita le aree sistemate a terrazze o a giardino pensile e aveva lasciato parte di quest’ultima in godimento al condominio con l’obbligo dello stesso di mantenere a proprie spese tale destinazione.

Orbene la domanda de qua, rigettata in primo grado sul rilievo che proprietaria del giardino dal quale derivavano le infiltrazioni era la società costruttrice, la quale aveva ceduto al condominio soltanto il godimento del giardino, con i relativi obblighi di manutenzione ordinaria e giammai di straordinaria manutenzione, veniva invece accolta dalla Corte distrettuale che riteneva il condominio, quale usuario del  bene,  tenuto  alla  custodia  ex  art. 2051 c.c. e, quindi, obbligato alla manutenzione e al risarcimento, salva la facoltà di rivalsa verso la proprietà.

Relativamente alla nozione di custode si ricorda che colui che ha il «governo della cosa», ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come «potestà di fatto» di esclusione di ogni altro soggetto (gewere-saisine) (Cass., Sez. un., 11.11.1991, n. 12019). La responsabilità ex art. 2051 c.c., postula dunque una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltreché giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l’onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Il termine custode non presuppone allora, né implica uno specifico obbligo di custodire la cosa, analogo a quello previsto, ad esempio, in tema di contratto di deposito. Viceversa, l’art. 2051 c.c., fa soltanto riferimento ad uno stato di fatto.

La funzione della norma, di imputare la responsabilità a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il «governo della cosa». Indubbiamente la  disponibilità  di  fatto  non  può  essere  disgiunta  dalla  «disponibilità  giuridica»  delle  condizioni  di  uso  e  di  conservazione  della  cosa. Ne deriva che mentre non potrebbe essere qualificato custode responsabile il dipendente, deve invece essere qualificato tale il conduttore, il quale è un detentore qualificato.

Nota bene

Può essere qualificato «custode» della cosa, per i fini di cui all’art. 2051 cod. civ., colui che ha la disponibilità di fatto di una cosa, non disgiunta però dalla disponibilità giuridica di essa. È da considerarsi, perciò,

«custode», ai sensi della norma indicata, sia il proprietario che il conduttore del bene, in quanto detentore qualificato, ma non il loro dipendente (Cass. 20 novembre 2009, n. 24530 la quale, con riferimento alla morte di uno dei lavoranti impegnati nelle operazioni di taglio d’un albero d’alto fusto all’interno del parco di una villa, colpito da un ramo caduto, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva escluso la responsabilità del conduttore dell’immobile e del relativo parco, mentre correttamente aveva negato la configurabilità di una responsabilità ex art. 2051 cod. civ. in capo al dipendente del conduttore stesso).

Ciò premesso, tornando al caso in disamina, l’adita Cassazione ha ribadito che, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, che comporti il  potere  dovere  di  intervento  su  di  essa,  e  che  compete  al  proprietario o anche al possessore o detentore. La disponibilità che della cosa ha l’utilizzatore non comporta, invece, necessariamente  il  trasferimento in capo a questi  della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all’utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia (Cass. 17 giugno 2013, n. 15096). Partendo da queste considerazioni preliminari, è evidente l’inapplicabilità alla fattispecie in esame di quella giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 1477/99 e soprattutto Cass. n. 2861/95) secondo la quale, nel caso in cui il cortile di un condominio funge da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d’acqua nel sottostante locale, l’obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte nel disposto dell’art. 2051 cod. civ., orientamento quest’ultimo presupponente il godimento della cosa (giardino soprastante la proprietà esclusiva) da parte del condominio in forza della proprietà delle strutture. Diverso è, invece, il regime applicabile qualora il condominio si  trovi  nel  godimento  di  un  bene  in  forza  di  un  titolo  negoziale. In tal  caso occorre  attribuire  conseguentemente  la  responsabilità  di  eventuali danni subiti dal terzo  proprietario  dell’immobile  sottostante.

Ferma la responsabilità del proprietario dell’area soprastante, è possibile configurare la responsabilità di chi ha in uso il bene nei limiti degli obblighi che questi ha acquisito nel confronti del concedente. In questa ipotesi — ha osservato la Cassazione — occorre analizzare gli obblighi assunti dall’utilizzatore del cespite e sulla scorta di questi affermarne l’eventuale responsabilità da cose in custodia. Invero, la disponibilità che della cosa ha l’utilizzatore non comporta, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questo della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all’utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia. La Corte d’appello aveva dunque fatto malgoverno delle norme di legge che talora attribuiscono a soggetti diversi dal proprietario la responsabilità del custode ed aveva conseguentemente omesso di svolgere l’accertamento di fatto che, in ipotesi, le era richiesto sul punto, allo scopo di individuare il responsabile dei danni lamentati da parte attrice. Ha altresì osservato la S.C. che in casi come quello esaminato, in cui si coglie un riparto di obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria a carico di soggetti diversi, vi può essere danno a terzi che derivi da inadempienze dell’uno e dell’altro obbligo. Vi può essere anche interferenza tale tra i beni (giardino e piano di calpestio) da far derivare dall’omessa ordinaria manutenzione un pregiudizio alla cosa di proprietà del concedente, che diviene dannosa per il terzo anche per effetto del contributo causale derivante da mancata manutenzione ordinaria.

Conforme: Cass., 10 febbraio 2003, n. 1948

«Ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. La disponibilità che della cosa ha l’utilizzatore non comporta, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questo della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all’utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia; la relativa indagine costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito».

Nel caso in cui all’utilizzatore del cespite da cui provengono le infiltrazioni sia espressamente sottratto, almeno in grandissima parte, il potere dovere di custodire la consistenza immobiliare, dovendo soltanto curarne il mantenimento della specifica destinazione e la connessa ordinaria manutenzione, essendo la disponibilità di fatto della cosa disgiunta dalla disponibilità giuridica di essa, espressamente riservata al proprietario, va esclusa la responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al primo.

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