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Lo sai che? Condominio: come dividere le parti comuni?

Lo sai che? Pubblicato il 11 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 febbraio 2017

Si può dividere un bene comune non censibile tra i comproprietari delle unità immobiliari che su di esso insistono in proporzione alle quote millesimali delle unità immobiliari stesse piuttosto che secondo quote paritarie?

Sulla base degli elementi di cui al quesito postoci, si può affermare quanto segue:

  • il complesso immobiliare descritto dal lettore (circondato da una corte) costituisce un condominio la cui esistenza, come è noto, ha causa nel semplice fatto della coesistenza di proprietà esclusive e proprietà comuni (quelle che sono definite parti comuni); tale fatto può avere a propria volta origine o nel fatto che più soggetti abbiano costruito su un suolo comune o nel fatto che l’unico originario proprietario dell’edificio ne abbia ceduto a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva [1], restando poi irrilevante che i successivi aventi causa siano divenuti proprietari per effetto di acquisto per atto tra vivi o per successione mortis causa o, ancora, a seguito di acquisto all’asta giudiziaria (e, quindi, a seguito di decreto di trasferimento emesso dall’autorità giudiziaria);
  • ciò comporta che il diritto sulle parti comuni (fra le quali, nel caso di specie, è compresa la corte secondo quanto sancito dai decreti di trasferimento che inglobano appunto la corte fra le parti comuni) è proporzionale, per ciascun condomino, al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene [2];
  • da ciò consegue che se il titolo (i decreti di trasferimento) non dovesse disporre diversamente o se non vi fosse diverso accordo tra i condomini, il diritto dei condomini medesimi sulle parti comuni (e, quindi, anche sulla corte) è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva (valore espresso nella tabella millesimale).

La divisione delle parti comuni condominiali è disciplinata dall’articolo 1119 del Codice civile che, nel testo in vigore dal 17 giungo 2013, esclude che si possa procedere alla divisione a meno che essa possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

La possibilità della divisione, quindi, dal 17 giungo 2013 è subordinata al consenso di tutti i partecipanti (evidentemente la norma si applica a fattispecie successive alla sua entrata in vigore) ed è possibile solo se essa non renda più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Data la norma, la giurisprudenza di legittimità insegna che la divisione sarà possibile se possa farsi senza rendere più incomodo a ciascun condomino l’uso della proprietà singola servita dalla dividenda proprietà comune [3]; più in particolare, per decidere se la divisione della parte comune sia possibile, andrà valutata la diminuzione del valore complessivo dell’area a seguito della divisione, nonché gli effetti di tale divisione sull’efficienza, funzionalità e comodità dell’accesso ai fabbricati [4].

Pertanto, la perdita della parte della corte a giardino, di per sé, non impedirebbe la divisibilità della corte se non accompagnata da una minore comodità dell’uso della proprietà singola servita dalla corte da dividersi (al più, potrebbe porsi una questione concernente la equità – come corrispondenza tra valore della porzione e quota – della valutazione economica operata dal ctu nella redazione del progetto divisionale).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Cass. sent. n. 18226 del 10.09.2004.

[2] Art. 1118, co. 1, cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 4806 del 24.10.1978.

[4] Cass. sent. n. 937 del 15.02.1982 in tema di divisione di area comune, destinata all’accesso a fabbricati di distinti proprietari, in due porzioni distinte da attribuire in proprietà esclusiva a ciascuna delle parti.


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