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Avviso di convocazione dell’assembla condominiale

13 febbraio 2017


Avviso di convocazione dell’assembla condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 febbraio 2017



Se, ai fini della convocazione dell’assemblea condominiale, l’amministratore non invia nei termini la comunicazione di bilancio l’assemblea può saltare?

A norma del primo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Ciò significa che l’avviso deve pervenire (secondo una qualsiasi delle modalità indicate) nella disponibilità dei condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione: ad esempio, se prima convocazione è fissata il 27 agosto, l’avviso deve pervenire entro e non oltre il 22 agosto.

I condomini che, invece, avessero ricevuto l’avviso successivamente al giorno 22 agosto potranno, se vorranno, impugnare la delibera assembleare entro trenta giorni dall’invio del relativo verbale al loro domicilio (se assenti). Se nessun condomino che ha ricevuto la convocazione oltre la data stabilita decide di impugnare la delibera entro trenta giorni dalla comunicazione della stessa, la delibera medesima diventa pienamente valida ed efficace.

Entro trenta giorni, prima di adìre la magistratura, occorrerà obbligatoriamente, per coloro i quali vogliano impugnare (essendo stati convocati oltre i termini), predisporre il tentativo di conciliazione dinanzi ad uno degli organismi di mediazione autorizzati e con l’assistenza di un legale. Solo se il tentativo fallisse, si potrà poi procedere dinanzi al giudice.

Ovviamente, i condomini che avessero ricevuto in tempo l’avviso di convocazione non potranno impugnare alcunché.

Per il rispetto del termine dei cinque giorni è sufficiente che l’avviso sia pervenuto entro il giorno 22 agosto (sempre riprendendo l’esempio fatto) nella disponibilità del condomino: è, cioè, sufficiente che entro il 22 agosto il postino abbia tentato il recapito o che entro il 22 agosto sia pervenuta mail nella posta elettronica del condomino.

Per quanto riguarda, invece, la documentazione da allegare all’avviso di convocazione

nessuna norma impone di allegarla all’avviso stesso poiché il condomino ha diritto di visionarla, ove lo richieda, prima dell’assemblea. In questo senso si è espresso il Tribunale di Genova, stabilendo che l’ordine del giorno che indica analiticamente gli argomenti oggetto di trattazione rende sufficientemente edotti i condomini in ordine agli oggetti delle delibere. È, quindi, onere degli stessi chiedere all’amministratore, nel tempo intercorrente tra l’avviso di convocazione e la data dell’adunanza, di poter visionare la documentazione relativa agli argomenti da trattare. D’altra parte, la previsione del termine di 5 giorni tra l’avviso di convocazione e la data dell’assemblea ha proprio lo scopo di consentire al condomino di partecipare consapevolmente all’assemblea, documentandosi sugli argomenti da trattare e richiedendo eventualmente all’amministratore l’esibizione della documentazione ritenuta necessaria a tale fine [1].

Gli allegati, quindi, non sono necessari; salvo diversa indicazione del regolamento condominiale.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Trib. Genova sent. del 08.02.2012.

Tribunale Genova, Sezione 3 civile

 

Sentenza 8 febbraio 2012, n. 518

Data udienza 8 febbraio 2012

REPUBBLICA ITALIANA

 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

TRIBUNALE DI GENOVA

 

TERZA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Valentina Vinelli ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa promossa da Sa.No., residente in Genova ed ivi elettivamente domiciliato in Via (…), presso lo studio degli Avv.ti Fr.Pe. e Avv. Da.Ra., che li rappresenta e difende in giudizio come da mandato a margine del ricorso introduttivo

– attore –

contro

Condominio di Salita (…), in persona dell’amministratore pro tempore geom. Br.Va., legale rappresentante della Vb. S.r.l., corrente in Genova ed ivi elettivamente domiciliato in Via (…), presso lo studio dell’Avv. Ne.Ma., che lo rappresenta e difende in giudizio come da mandato a margine della comparsa di risposta

– convenuto –

FATTO E DIRITTO

Letti gli atti di causa;

considerate le conclusioni come sopra precisate all’odierna udienza; osserva quanto segue.

No.Sa., condomino del Condominio di Salita (…), ha impugnato le delibere assunte da detto condominio nell’assemblea tenutasi in seconda convocazione in data 09.11.2009, chiedendone di dichiararsene la nullità o inesistenza o pronunciarsi l’annullamento.

Parte attrice in particolare allega, in relazione a tutte le delibere adottate:

  1. a) un vizio di convocazione, attesa la mancanza, nell’avviso di convocazione, della documentazione inerente gli argomenti posti all’ordine del giorno, con conseguente impossibilità di una partecipazione consapevole ed informata all’assemblea stessa;
  1. b) un vizio nella formazione delle maggioranze assembleari, in quanto tra i condomini viene indicata la Parrocchia di S. Rocco Principe, alla quale però non sono attribuiti millesimi;
  1. c) la mancata indicazione nel verbale dei condomini assenti o dissenzienti e delle relative quote millesimali;
  1. d) la mancata sottoscrizione dell’originarle del verbale da parte del Presidente.

Infine, in relazione alla sola delibera adottata al punto 3 rileva che la stessa sia illegittima perché adottata con il voto favorevole di soggetti in palese conflitto di interessi e, in ogni caso, perché adottata a semplice maggioranza in luogo dell’unanimità dei condomini, inerendo la disposizione di parti comuni dell’edificio e, infine, perché affetta da eccesso di potere in quanto relativa all’esecuzione di “lavori di manutenzione straordinaria del tetto e del sottotetto che hanno per lo più lo scopo di favorire i lavori di “recupero abitativo del sottotetto avviato da alcuni condomini senza il consenso dell’unanimità del caseggiato”.

Preliminarmente va evidenziato come parte attrice abbia impugnato tutte le delibere adottate nel corso dell’assemblea del 9.11.2009 e, segnatamente, anche le “delibere” adottate ai punti 1 e 2 di detto verbale (arg. Dai rilievi contenuti a pag. 4 del ricorso introduttivo).

Invero in relazione a detti punti non è stata adottata alcuna delibera: gli stessi hanno mero contenuto esplicativo e non contengono alcuna statuizione vincolante per il condominio (infatti non viene effettuata alcuna votazione né viene indicato il risultato della stessa): manca quindi l’oggetto stesso dell’impugnazione.

Sono invece state adottate delibere in relazione ai punti 3 – 4 – 5 dell’ordine del giorno.

In relazione a queste, e con riferimento al vizio dedotto sub a) va rilevato che l’ordine del giorno indicava analiticamente gli argomenti oggetto di trattazione, rendendo sufficientemente edotti i condomini in ordine agli oggetti delle delibere. Era quindi onere degli stessi e, segnatamente, di parte attrice chiedere all’amministratore, nel tempo intercorrente tra l’avviso di convocazione e la data dell’adunanza, di poter visionare la documentazione relativa agli argomenti da trattare.

D’altra parte la previsione del termine di gg. 5 tra l’avviso di convocazione e la data dell’assemblea ha proprio lo scopo di consentire al condomino di partecipare consapevolmente all’assemblea, documentandosi sugli argomenti da trattare e richiedendo eventualmente all’amministratore l’esibizione della documentazione ritenuta necessaria a tale fine.

In ordine al vizio di cui alla lettera b va rilevato che l’indicazione della quota millesimale 00 per la Parrocchia di S. Rocco Principe è conforme alla previsione delle tabelle millesimali (delle quali non è stata chiesta la modifica, non essendovi alcuna domanda in tale senso); la presenza della Parrocchia inoltre non ha inciso sui quorum deliberativi, non essendo stata computata a tale fine la Parrocchia.

Neppure la censura di cui al punto d) è tale da comportare l’illegittimità della delibera adottata.

La redazione del verbale costituisce infatti una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità del procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione ecc) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera in quanto non presa in conformità alla legge (sic. Cass. 5014/99).

Tuttavia il dato fondamentale, al fine di rispettare il dettato della legge ed in particolare il disposto dell’art. 1136 u.c., è che il verbale venga effettivamente redatto.

Non è invece legislativamente prevista la nomina di un Presidente né, correlativamente, l’obbligo di sottoscrizione dello stesso.

Nel caso di specie il verbale è stato certamente redatto, come dimostra la stessa produzione 3 di parte attrice, ed è stato sottoscritto dal suo materiale estensore (ovvero il segretario).

La mancanza di sottoscrizione del Presidente quindi è irrilevante, non essendo prevista dalla legge, e non essendo posta in discussione la rispondenza di quanto verbalizzato nel documento prodotto a quanto avvenuto in assemblea.

Tale conclusione appare peraltro conforme con quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità con riferimento al verbale delle delibererei consiglio di amministrazione delle fondazioni bancarie, e valevole in generale per gli organi collegiali di enfi pubblici e privati, secondo il quale la sottoscrizione del presidente, poiché non implica l’assunzione della paternità dell’atto, ma attiene al controllo della fedeltà e della completezza della verbalizzazione, non incide sull’esistenza giuridica del verbale (sic. Cass. 6444/2009).

In merito al profilo sopra indicato sub c) occorre fare un distinguo.

Tale rilievo risulta fondato per le delibere adottate ai punti 4 e 5 del verbale oggetto di causa. In tali punti vengono effettivamente assunte delibere.

In particolare al punto 4 viene “dato incarico all’amministratore di fare la verifica richiesta” (ovvero la sussistenza di danni in un appartamento di proprietà esclusiva) “da parte di un tecnico ufficialmente iscritto”; viene quindi assunta una decisione vincolante e tale altresì da comportare per il condominio l’erogazione di una spesa (costituita dal pagamento del corrispettivo del tecnico).

Al punto 5 nuovamente viene assunta una delibera, ovvero la delibera con la quale viene deciso di eseguire i lavori straordinari per gli importi di seguito indicati.

Nessuna delle delibere citate riporta l’indicazione dei nominativi e delle quote dei condomini favorevoli o contrari all’adozione della delibera stessa, né vi sono elementi per ritenere che le stesse siano state adottate all’unanimità dei presenti (con conseguente possibilità di verificare agevolmente il numero e le quote dei votanti, essendo tale indicazione riportata nell’incipit del verbale).

In particolare, nelle delibere assunte ai punti 4 e 5 non risulta affatto contenuta l’indicazione dell’assunzione unanime delle stesse, contrariamente invece a quanto indicato con riferimento alla delibera assunta al punto 3 ove viene espressamente indicato che “la Chiesa si astiene. I restanti condomini presenti sono favorevoli alla proposta presentata”.

Quindi per la delibera assunta sub 3, può facilmente evincersi, dal tenore della verbalizzazione, l’adozione unanime della stessa (con conseguente facilità di calcolo del numero e delle quote dei votanti).

Ad analoga conclusione si perviene con riferimento alla delibera assunta sub 6, atteso che anche ad essa viene dato atto dell’adozione unanime della stessa (con eccezione della Chiesa).

Al contrario per le delibere assunte sub 4 – 5 mancano elementi per ritenere che le stesse siano state adottate all’unanimità dei presenti.

Conseguentemente non è possibile determinare né l’identità, né il numero né le quote dei votanti a favore delle delibere stesse, dato questo che ne determina l’illegittimità in conformità al costante orientamento della Suprema Corte.

Le delibere assunte ai punti 4 e 5 del verbale in oggetto vanno pertanto annullate.

Con riferimento alla delibera assunta al punto 3, si è già detto in ordine all’insussistenza dei lamentati vizi sopra indicati ai punti a – b – c – d.

Parte attrice deduce tuttavia come détta delibera sia illegittima poiché adottata a maggioranza, in luogo dell’unanimità dei condomini e inoltre con il voto di due condomini in conflitto di interessi e, infine, perché viziata da eccesso di potere.

Con la delibera impugnata l’assemblea ha deciso di riaprire la botola di accesso alla parte condominiale di sottotetto e dotarla di chiusura di sicurezza a spese dei condomini Va. e Va.

Non si è quindi né alienato né compiuto atti di disposizione di alcun bene condominiale, come si evince dal chiaro tenore letterale della delibera, onde non era necessaria alcuna decisione né unanime né a maggioranza qualificata, atteso che non concerneva né l’esecuzione di un lavoro straordinario né importava la costituzione o cessione di diritti reali.

Inoltre, relativamente alla delibera oggetto di causa, non appare sussistente il dedotto conflitto di interessi, atteso che la delibera concerne unicamente la riapertura della botola di accesso al sottotetto e non anche l’utilizzo esclusivo dello stesso a favore di detti condomini.

Inoltre, scomputando dal voto i condomini asseritamente in conflitto di interessi (n. 2 condomini per millesimi 325), residua comunque la maggioranza sufficiente all’approvazione della delibera (ovvero 1/3 dei partecipanti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio), atteso che la stessa risulterebbe adottata da 5 condomini per un valore millesimale di 490.

In conclusione pertanto la domanda formulata appare fondata con riferimento alle sole delibere assunte sub 4 – 5 del verbale assembleare del 9.11.2009, mentre va respinta per la restante parte, non essendovi delibere adottate ai punti 1 e 2 ed attesa l’infondatezza dei denunciati vizi con riferimento alle delibere assunte sub 3 e 6.

La reciproca soccombenza costituisce quindi ragione per la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza:

annulla le delibere assunte ai numeri 4 e 5 dell’ordine del giorno dell’assemblea del condominio convenuto tenutasi in data 09.11.2009; compensa tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Genova l’8 febbraio 2012.

Depositata in Cancelleria l’8 febbraio 2012.

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