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Come si cambiano i millesimi di un palazzo

23 gennaio 2017


Come si cambiano i millesimi di un palazzo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 gennaio 2017



Errori nella determinazione delle tabelle millesimali o ampliamento della superficie di uno o più appartamenti (copertura di terrazzo, verande): come si modificano le quote dei condomini.

Contrariamente a quanto spesso si crede, i millesimi attribuiti ai condomini e sulla base dei quali viene determinata la loro partecipazione alle spese di manutenzione e gestione del palazzo, non si determinano in base alla dimensione delle rispettive proprietà, ma sulla scorta del valore commerciale. Questo significa che non sono soltanto i metri quadrati dell’appartamento a determinare l’aumento o la diminuzione dei millesimi, ma anche altri fattori come, ad esempio, il piano di altezza, l’esposizione al sole, la presenza di balconi utilizzabili, la veduta e l’affaccio, le rifiniture e la presenza di altri elementi che possano impreziosire o meno l’immobile (ad esempio, per quanto gli attici siano più bassi e pongano problemi di arredo, in alcune situazioni ad essi viene attribuito un valore maggiore proprio per via della forma caratteristica e pittoresca). Ecco perché i millesimi possono essere il frutto di una valutazione soggettiva del tecnico incaricato a determinare le relative tabelle e possono anche essere soggetti a revisione.

La modifica delle tabelle millesimali, però, può essere necessaria anche perché ci si accorge, dopo diverso tempo, che nell’iniziale redazione, non si è tenuto conto di alcuni aspetti o superfici atte invece a modificarne il risultato. Così come ben potrebbe essere che, dopo qualche anno dall’edificazione del palazzo, qualcuno dei condomini crei una veranda o copra il terrazzo, così aumentando la superficie utile della sua proprietà: anche ciò è suscettibile di alterare le proporzioni tra gli appartamenti e richiede la revisione delle tabelle millesimali.

Una cosa però è certa: ogni volta che si modificano i millesimi di uno o più condomini, si altera l’intera tabella, in quanto la stessa non è costituita da valori assoluti, ma percentuali; per cui, se aumenta la proprietà di un singolo proprietario deve necessariamente diminuire quella degli altri.

Prima di verificare come si cambiano i millesimi di un palazzo, bisogna infine chiarire che, quasi sempre, il condominio si dota di più tabelle millesimali (di norma due o tre) a seconda del tipo di spesa da ripartire. Ad esempio, la partecipazione alle spese dell’ascensore o per la pulizia delle scale non può che tenere conto prioritariamente dell’altezza dell’appartamento più che della dimensione dell’appartamento, criterio che, invece, viene maggiormente in evidenza nel caso delle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento.

Cosa sono i millesimi e le tabelle millesimali?

Spesso usati indistintamente, millesimi e tabelle millesimali indicano due concetti diversi:

  • i millesimi rappresentano il valore di ciascun appartamento rispetto all’intero edificio;
  • le tabelle millesimali indicano in che modo vengono ripartire le spese condominiali, sia quelle ordinarie che straordinarie relative alle parti comuni. Esse inoltre determinano il “peso” di ciascun condominio in sede di voto in assemblea.

Dove trovare le tabelle millesimali?

Ciascun condomino può chiedere all’amministratore di condominio una copia delle varie tabelle millesimali. In ogni caso esse, per legge, devono essere allegate al regolamento condominiale.

Chi fa le tabelle millesimali?

Di norma, il costruttore, nel momento in cui edifica il palazzo, realizza il regolamento di condominio e, con esso, affida a un tecnico l’incarico di redigere le tabelle millesimali. Se non vi ha provveduto il costruttore, il compito spetterà all’assemblea. A tal riguardo l’assemblea deve votare – in seconda convocazione – con la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi del valore dell’edificio. L’amministratore non può decidere autonomamente l’affidamento.

A svolgere l’incarico è, di norma, un tecnico del settore immobiliare come, ad esempio, un ingegnere, un architetto, un geometra, ecc.

Per quanto riguarda il pagamento degli onorari di tale professionista, nel caso in cui la revisione sia conseguenza dell’alterazione, per più di un quinto, del valore proporzionale di una unità immobiliare, il costo per modificare la tabella è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. In tutti gli altri casi le spese dovranno essere ripartite fra tutti in base ai millesimi di proprietà.

Quali sono gli elementi che possono influire sulle tabelle millesimali?

Un decreto ministeriale del 1966 detta le linee guida [1] nella determinazione delle tabelle millesimali. Esse devono tenere principalmente conto dei seguenti valori degli appartamenti:

  1. coefficiente di destinazione,
  2. coefficiente di piano,
  3. coefficiente di orientamento,
  4. coefficiente di prospetto,
  5. coefficiente di luminosità,
  6. coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Come abbiamo detto, le tabelle millesimali sono spesso il frutto di una visione soggettiva del tecnico, per cui i valori degli appartamenti possono anche differire a seconda del tecnico che ha curato la tabella. Di regola, si tiene conto di:

  • metri quadrati o cubatura,
  • eventuale presenza di balconi e terrazze,
  • altezza del piano in cui si trova l’alloggio (l’attico è più “prezioso” di un primo piano),
  • esposizione e illuminazione,
  • orientamento rispetto ai punti cardinali (da preferire il Sud),
  • destinazione dei locali (a parità di metri quadrati, vale più un salone ampio che uno stretto corridoio).

 

 

Come è possibile modificare i millesimi?

Di norma, la modifica dei millesimi richiede l’unanimità dei voti in assemblea.

Tuttavia, in due situazioni, si possono modificare le tabelle millesimali semplicemente con la cosiddetta «doppia maggioranza» ossia: 1) un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, 2) che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò si verifica quando:

  • le tabelle sono errate sin dalla loro origine,
  • sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio a seguito, ad esempio, di sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari (è il caso di un condomino che abbia costruito una veranda, così disponendo di un appartamento più ampio rispetto al valore precedente).

Attenzione però: la variazione deve riguardare più di un quinto del valore proporzionale dell’appartamento anche di un solo condomino; diversamente è necessario il voto all’unanimità.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [2] «l’errore che consente la revisione delle tabelle millesimali consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle». Si tratta, in altre parole, dell’errore commesso dal tecnico incaricato, senza alcun riferimento al consenso di chi aveva firmato le tabelle allegate a un regolamento contrattuale.

Si deve quindi trattare di errori oggettivi e obiettivamente verificabili, che comportano una non corrispondenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse.

Se l’assemblea non vuole modificare i millesimi

Nei due casi appena descritti (errore e modifica delle condizioni dell’immobile), se l’assemblea non vota (a doppia maggioranza) la variazione dei millesimi, ogni condomino interessato può agire in tribunale affinché a farlo sia un tecnico incaricato dal giudice. Nella causa bisogna citare solo l’amministratore (e non tutti gli altri condomini) il quale è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Si può ottenere un rimborso per gli anni passati?

La modifica della tabella non ha valore retroattivo [3]. Per cui, una volta eseguita la revisione, qualora sia provato che uno o più condòmini hanno tratto vantaggio dal precedente errore, il condominio, entro 10 anni, può procedere al massimo per indebito arricchimento e ottenere un rimborso, comprensivo di interessi, da chi non ha pagato, ad esempio, le spese per un intervento di manutenzione.

note

[1] Decr. Min. Infrastrutture n. 12480 del 26.03.1966.

«Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.

Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.

Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:

a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;

b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;

c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.

Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.

All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.

Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

a) coefficiente di destinazione,

b) coefficiente di piano,

c) coefficiente di orientamento,

d) coefficiente di prospetto,

e) coefficiente di luminosità,

f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione.

Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità.

Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento.

La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.

Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.

Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. è chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.

Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.

Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.

Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.

È peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.

Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.

Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.

Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.

Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.

Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.

Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.

Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.

Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. è da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.

Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.

Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.

La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).

Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.

Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati.

Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto.

è possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.

In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.

A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti».

[2] Cass. S.U. sent. n. 6222/1997.

[3] Cass. sent. n. 7696/1994: «la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’ art. 69 disp. att. cod. civ., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’ unanimità dai condòmini, con la conseguenza che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato».

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1 Commento

  1. Ma se la maggioranza dell’assemblea rifiuta di far predisporre le tabelle millesimali e vuole imporre il pagamento in parti uguali può farlo. Che possono fare i contrari per opporsi?

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