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Lo sai che? Parcheggi nel cortile condominiale: nessuna esclusione

Lo sai che? Pubblicato il 24 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 gennaio 2017

L’assemblea di condominio, nell’assegnare i posti del cortile a parcheggio, non può cederne la proprietà ai condomini né escludere dal godimento i proprietari dei negozi.

Nel caso in cui il cortile del condominio venga adibito a spiazzo per il parcheggio delle auto, l’assemblea può decidere di ripartire l’uso delle singole aree tra i vari condomini (eventualmente in modo rotatorio se i parcheggi sono inferiori al numero di proprietari), ma non può né assegnarli in proprietà, né può escludere da tale ripartizione i proprietari dei negozi al piano terra. È quanto deciso dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

L’assemblea – questa la regola generale e inderogabile – ha solo il potere solo di regolare l’utilizzazione del cortile, ma non anche di assegnarne singole porzioni in proprietà, tanto più se da tale divisione viene escluso uno o più condomini (come, nel caso di specie, i titolari dei magazzini adibiti a negozi).

Anche nella regolamentazione del parcheggio in condominio vige il principio generale, fissato dal nostro codice civile [2], in forza del quale l’utilizzazione delle parti comuni va sempre effettuata garantendo a tutti i condomini il «pari uso» (evitando qualsiasi modifica della destinazione d’uso del bene condominiale). In altre parole, a tutti i proprietari degli appartamenti devono essere consentiti gli stessi diritti di utilizzo della cosa comune, ivi compreso dello spiazzo del cortile. Questo significa, dall’altro lato che, in caso di insufficienza dell’area per l’utilizzo contemporaneo da parte di tutti, è lecito disporre un’assegnazione secondo criteri rotatori.

È inoltre legittimo un uso più intenso da parte di alcuni condomini in determinate condizioni che lo giustifichino senza che però ciò possa completamente escludere gli altri dal medesimo diritto (ad esempio, chi ha un’auto più grossa o un camper potrebbe vedersi assegnare un posto più ampio).

L’assemblea, con voto preso a maggioranza, può solo “regolamentare” il parcheggio, individuando, per esempio, le zone di sosta e quelle di manovra [3], ma non può limitare o pregiudicare taluno dei condomini, né assegnarle individualmente [4]. In questa regolamentazione non contano i millesimi di proprietà: per cui al proprietario dell’appartamento più grande deve essere consentito lo stesso uso del cortile condominiale consentito a quello dell’appartamento più piccolo [5]. Insomma tutti i condomini hanno pari diritto di parcheggio a prescindere da quanto pagano, in millesimi, come spese di condominio.

In verità, non c’è nulla che l’unanimità non possa decidere. Questo perché la proprietà può essere oggetto di rinuncia o limitazione solo con il consenso del relativo titolare. Pertanto, tali regole trovano eccezione solo nel caso in cui vi sia un regolamento contrattuale (ossia approvato con il consenso di tutti i condomini): in esso si può disporre legittimamente l’esclusione di uno o più condòmini dal parcheggio. E ciò perché, con il voto all’unanimità, è lo stesso proprietario che decide e non, per lui, la maggioranza. Questo significa che solo un regolamento contrattuale potrebbe disporre l’esclusione dei negozi dall’utilizzo dei parcheggi, riservandoli invece solo alle abitazioni.

note

[1] Cass. sent. n. 23660/2016.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12485/2012.

[4] Cass. sent. n. 11034/2016.

[5] Cass. sent. n. 820/2014 e n. 26226/2006.

Autore immagine: 123rf com


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