HOME Articoli

Lo sai che? Spese condominiali: che succede se non vengono approvate?

Lo sai che? Pubblicato il 24 gennaio 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 24 gennaio 2017

Condominio: sono stati spesi 6000 euro per una persona addetta al controllo degli impianti, senza che fosse prevista nel bilancio di previsione. Cosa succede se non viene approvata?

I quesiti del lettore investono le problematiche riferite all’approvazione della spesa – sostenuta e non preventivata -, alle maggioranze previste dalla legge e cosa succede in caso di mancata approvazione della stessa.

La spesa di 6.000 euro, giustamente pretesa da chi ha svolto il servizio, non è stata prevista nel bilancio di previsione e ciò nonostante è stata sostenuta perché il condominio avrebbe avuto seri problemi (depuratore, fognatura, pulizie ecc…) in caso contrario.

La nuova legge sul condominio, in sede di costituzione dell’assemblea e di validità delle deliberazioni assembleari ha inteso tutelare il cosiddetto principio maggioritario. Posta l’esigenza che venga garantita sia la convocazione sia l’effettiva partecipazione di ogni avente diritto alla seduta assembleare – ordinaria e straordinaria – la legge contempla il sistema maggioritario cosiddetto misto, cioè composto dal concorso del numero dei partecipanti con le quote di proprietà dagli stessi rappresentate. Il sistema misto mira ad evitare che le grosse concentrazioni di proprietà possano prevalere sulle piccole individualità.

Sia in prima, sia in seconda convocazione, la costituzione del consenso deliberante e l’espressione della sua volontà dipendono – da un lato – dalla consistenza numerica dei condomini intervenuti, e – dall’altro – dai valori di proprietà da essi rappresentati: così pure, in vista di determinate materie per le quali la legge richiede maggioranze cosiddette qualificate, le maggioranze stesse devono esprimersi contemporaneamente con riferimento al numero degli intervenuti alla seduta assembleare ed al valore degli interessi da essi rappresentati. La legge distingue tra assemblea di prima ed assemblea di seconda convocazione e richiede – per la valida costituzione della prima – l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio (criterio relativo al valore) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (criterio numerico). Una volta accertata la regolare costituzione dell’organo deliberante, le relative decisioni saranno valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (anche per la validità delle deliberazioni, oltre che per la costituzione dell’assemblea, si applica, dunque, il criterio misto del valore e del numero dei partecipanti).

Nel caso di seconda convocazione (che la legge prevede qualora l’assemblea non abbia potuto deliberare in prima convocazione per mancanza di numero legale), la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, con un numero di voti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio [1].

Nel caso in esame, quindi, si può rispondere in questi termini:

1) si deve portare quanto prima l’argomento all’approvazione dell’assemblea condominiale;

2) l’amministratore deve giustificare – con valide argomentazioni – la spesa sostenuta e non preventivata, motivando – nella maniera più accettabile possibile – il perché, per un così lungo lasso di tempo, non abbia provveduto a convocare l’assemblea;

3) trattandosi di un condominio con cinque condomini, è necessaria l’approvazione almeno di due condomini (quello che possiede 800 millesimi più un altro) perché rappresenterebbero almeno 1/3 del valore dell’edificio;

4) se non si dovesse raggiungere detta maggioranza, l’amministratore potrebbe e/o dovrebbe nuovamente riconvocare l’assemblea per le stesse ragioni e indicare, nella nuova convocazione, che, in mancanza di approvazione, dovrà chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, in quanto si troverebbe nell’impossibilità di svolgere le funzioni di amministratore.

La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dal singolo condomino non per ragioni di merito, ma soltanto per ragioni di mera legittimità [2], atteso che nell’assemblea dedicata all’approvazione del rendiconto i rilievi dei partecipanti sfociano nella votazione che approva o respinge il consuntivo; in caso di approvazione del rendiconto non possono più rivolgersi censure all’operato dell’amministratore.

In ultimo, l’Amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni [3].

In conclusione, se trattasi di una spesa straordinaria – intesa nel senso che è fuori dall’ordinario – la stessa potrebbe essere sostenuta, ma sarebbe stato necessario che l’amministratore ne avesse dato conoscenza ai singoli condomini alla prima assemblea utile che non può essere quella dell’approvazione del rendiconto, bensì una appositamente convocata. Se trattasi di una spesa ordinaria, non si riesce a comprendere perché non è stata messa nel bilancio preventivo.

Occorre sapere, comunque ed in ogni caso, che se l’amministratore dimostra che la spesa è stata sostenuta nell’interesse del condominio, se la stessa era imprescindibile ed irrinunciabile per l’amministrazione del bene comune e la salvaguardia degli interessi comuni, dovrebbe essere approvata e pagata dai singoli condomini in base alle tabelle millesimali.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Nicola Angelo Rondinelli

note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 1137, co. 2 e 3, cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ., così come novellato dalla legge di Riforma del Condominio (l. n. 220 dell’11.12.2012).


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI