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Abuso edilizio in condominio: chi risarcisce?

25 Gennaio 2017


Abuso edilizio in condominio: chi risarcisce?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Gennaio 2017



Condominio: si può chiedere il risarcimento dei danni per infiltrazioni d’acqua derivanti da una costruzione abusiva condonata?

I lavori di rifacimento del lastrico solare con particolare riferimento al ripristino della guaina di impermeabilizzazione volta a impedire infiltrazioni e allagamenti nelle proprietà sottostanti devono scongiurare il rischio di danni tanto alle ragioni dei proprietari dei piani inferiori quanto alla proprietà di chi li effettua. Per questo motivo, le spese di eventuale interramento dei discendenti dal tetto alla terrazza, riguardando beni fino a prova contraria da ritenersi condominiali come i pluviali e le grondaie di raccolta delle acque piovane, devono seguire la medesima ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico (ossia 1/3 a carico del proprietario dell’ultimo piano e 2/3 a carico dei restanti condomini), essendo a queste ultime connesse e per di più avendo a oggetto canalizzazioni condominiali.

Ferma restando la validità del riparto spese già deliberato per quanto concerne l’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare (guaina, massetto e mattonelle), in linea generale deve seguire lo stesso regime di divisione ogni spesa su bene condominiale connesso all’uso del lastrico, occasionata da tale tipo di intervento di manutenzione laddove, a maggior ragione, essa abbia la stessa finalità del rifacimento del terrazzo (ossia evitare infiltrazioni d’acqua e sanare quelle già verificatesi). Ciò in ragione della stretta dipendenza di quest’ultima spesa dal tipo di manutenzione che si intende eseguire sul lastrico solare.

Diverso discorso, invece, deve farsi laddove l’ulteriore intervento abbia a oggetto beni di esclusiva proprietà del condomino dell’ultimo piano o serva per ripristinare una situazione di abuso venutasi a creare in precedenza e che potrebbe aver compromesso la funzionalità degli scarichi condominiali discendenti dalla terrazza alla fognatura. In quest’ultimo caso, seppure l’abuso edilizio sia stato condonato e per ciò solo non debba scontare alcuna “colpa originaria” nei confronti del condominio, restando infatti la proprietà condonata soggetta alle ordinarie norme condominiali dettate dal codice civile, la giurisprudenza ha chiarito che restano salvi i diritti dei terzi e, quindi, anche del condominio, che pertanto devono continuare a trovare piena attuazione. In altre parole, sarebbero quindi a carico del proprietario eventuali lavori di rifacimento, manutenzione o installazione di condutture e pluviali di sua esclusiva pertinenza così come resterebbero a suo carico eventuali danni da allagamento alla sua proprietà e/o a quelle altrui che si dimostrino derivanti in via esclusiva dall’eliminazione dei precedenti scarichi discendenti dal terrazzo alla fognatura. Anche un’eventuale danno da infiltrazione d’acqua nella proprietà del titolare della costruzione condonata, ove originato in via esclusiva dall’eccessivo abbassamento della soglia della proprietà di quest’ultima unitamente al mancato ripristino di un corretto deflusso delle acque piovane e non già da un innalzamento della soglia del terrazzo causa lavori di rifacimento dello stesso, possa essere ricondotto all’esclusiva responsabilità del proprietario.

Sarebbero, invece, da addebitarsi al condominio eventuali infiltrazioni d’acqua nella proprietà del titolare della costruzione condonata dovute a lavori di rifacimento del terrazzo non eseguiti a regola d’arte così come dovute a una cattiva manutenzione dello scarico attualmente esistente e di tutti gli eventuali impianti condominiali quali pluviali, condotte, discendenti e grondaie, dovendosi ritenere il condominio custode delle parti e degli impianti comuni [1] e derivandone, quindi, l’obbligo di mantenerli in condizioni di efficienza [2].

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Trib. Milano sent. del 16.01.1989.


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