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Comunione ereditaria: come disfarsi della propria quota?

25 gennaio 2017


Comunione ereditaria: come disfarsi della propria quota?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 gennaio 2017



Sono comproprietario di 1/5 di una casa con altri 4 fratelli. Su 1/5 c’è una ipoteca per un debito contratto da uno dei miei fratelli. Come posso fare per disfarmi della mia parte?

La proprietà del lettore consiste nella quota ideale (pari ad un quinto) di un immobile che gli è pervenuta per successione ereditaria con la conseguenza che tale proprietà, nella sua interezza, risulta essere in regime di comunione ereditaria tra lui ed i suoi fratelli.

Per dismettere la proprietà di tale quota ideale esistono diverse possibilità. Innanzitutto, la vendita di essa ad un altro comproprietario (possibilità che il lettore esclude) o a terzi. La vendita a terzi è molto difficile che possa concretizzarsi in quanto l’acquisto di una quota ideale di proprietà non è affatto appetibile per nessuno e per diversi motivi (fra i quali, in primis, il dover subentrare in una comunione ereditaria e, cioè, in un rapporto in cui si dovrebbe cogestire il bene assieme ad altri soggetti del tutto estranei). La vendita a terzi della propria quota ideale di proprietà sarebbe, in ogni caso, subordinata all’obbligo di consentire agli altri comproprietari l’esercizio del diritto di prelazione ereditaria [1]. Si dovrebbe, cioè, notificare agli altri comproprietari la proposta di alienazione della quota (indicandone il prezzo) ed essi avrebbero poi due mesi di tempo, dall’ultima notificazione, per esercitare o meno il diritto di prelazione (cioè di acquistare la quota alle condizioni indicate nell’atto notificato). Nel caso in cui ai coeredi non fosse notificata la proposta di alienazione, gli stessi avrebbero il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa dell’acquirente.

Un’altra possibilità è quella di donare la quota ideale a chi volesse accettare la donazione medesima. A differenza che per l’alienazione onerosa, nel caso di donazione, non è previsto dalla legge il diritto di prelazione a favore dei coeredi: se il lettore, cioè, trovasse una persona disposta ad accettare in donazione la quota ideale dell’immobile di sua proprietà, non dovrebbe far precedere la stipula della donazione dalla notificazione di alcun avviso ai coeredi. Anche in questo caso, però, sussistono le identiche difficoltà già evidenziate nel caso della vendita e cioè l’estrema difficoltà di trovare persone interessate ad acquistare (anche gratuitamente) la proprietà di una quota indivisa di un immobile. L’esistenza, poi, di un’ipoteca su un altro quinto ideale dell’immobile di cui discutiamo, rende ancor più complicato vendere o donare la quota del lettore.

Residua, perciò, un’ultima possibilità e, cioè, quella di pervenire spontaneamente o giudizialmente (se fosse impossibile l’accordo amichevole con i fratelli) alla divisione dell’immobile ai sensi e per gli effetti del codice civile [2]. La divisione giudiziale, nel caso in cui l’immobile non fosse comodamente divisibile, può condurre il giudice, qualora nessun coerede fosse disposto a vedersi attribuito l’intero immobile con addebito dell’eccedenza, a vendere all’incanto l’immobile [3] in modo da suddividere il ricavato tra i coeredi medesimi.  Si tenga conto, in ogni caso, che la divisione (se non avviene amichevolmente fra i coeredi e nel caso del lettore l’esistenza dell’ipoteca su una delle quote può rendere assai complicato procedere alla suddivisione amichevole) richiede un percorso obbligato che oggi impone, prima di rivolgersi al giudice, un tentativo obbligatorio di mediazione dinanzi agli organismi privati a ciò preposti per legge.

E la causa di divisione dinanzi alla magistratura ordinaria è comunque di durata non breve.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

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