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Posso aprire un bed and breakfast in un condominio

28 gennaio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 gennaio 2017



Se il regolamento vieta le attività “ricettive” come affittacamere e bed and breakfast: divieti e caratteristiche.

Aprire un’attività ricettiva come un bed and breakfast è spesso una buona occasione per sfruttare economicamente un immobile di proprietà. Tale opportunità è agevolmente offerta dalla legge, la quale non prevede particolari ostacoli per chi vuole realizzare questo obiettivo. Tuttavia questo meritevole quanto legittimo intento potrebbe scontrarsi con il regolamento del condominio all’interno del quale si trova l’appartamento da utilizzare.

Infatti, esistono dei casi in cui il regolamento espressamente vieta tale facoltà, inevitabilmente scontrandosi con le buone intenzioni del proprietario di turno. Pertanto, questo articolo si propone di chiarire quali potrebbero essere gli ostacoli che impedirebbero ad un proprietario di aprire un bed and breakfast nel proprio condominio.

Posso aprire un bed and breakfast se il regolamento lo vieta?

Se vi trovate di fronte ad un regolamento contrattuale che limita questa possibilità, allora la risposta sarà negativa.

In particolare, il regolamento condominiale contrattuale, si distingue da quello ordinario, normalmente deliberato secondo le maggioranze previste dalle legge, per il fatto che è oggetto di approvazione e sottoscrizione ad opera di tutti i condomini. In caso di cessione delle singole unità immobiliari, il regolamento è confermato dall’acquirente di turno, mediante accettazione dello stesso all’atto dell’acquisto (di norma, il cosiddetto regolamento contrattuale è allegato all’atto di compravendita).

Ebbene, la figura contrattuale appena descritta è in grado di limitare l’utilizzazione delle singole proprietà, ad esempio vietando una o più destinazioni d’uso della cosa privata o imponendo la conservazione di quella originaria [1].

A tal proposito, nel regolamento, la predetta limitazione della facoltà d’uso della proprietà privata può essere stabilita, o elencando quali sono le attività vietate oppure facendo riferimento ai pregiudizi che l’uso non consentito può arrecare alla cosa comune o che, comunque s’intende scongiurare [2].

Regolamento contrattuale e divieto di modifica della destinazione abitativa: l’attività di affittacamere o similari

Quando il regolamento condominiale contrattuale vieta la variazione della destinazione d’uso della proprietà privata, appare evidente che la modifica della stessa sarà suscettibile di contestazione ad opera del condominio di turno.

In particolare, si è notevolmente discusso a livello giurisprudenziale, sulla possibilità o meno di limitare, con il regolamento condominiale, la facoltà in esame e, in particolare, se il condomino/proprietario potesse ugualmente operare in tal senso, in presenza di determinate circostanze.

Ebbene a proposito del divieto di destinare la proprietà privata all’attività di affittacamere o similari, è possibile riscontrare nella giurisprudenza, molteplici precedenti e decisioni che trattano l’argomento e che confermano la possibilità, per il condominio, di prevedere, legittimamente, ostacoli di natura regolamentare in materia.

Ad esempio, la Suprema Corte di Cassazione [3] ha ammesso la validità di un regolamento condominiale, che impediva al proprietario di utilizzare il proprio appartamento come affittacamere, riconoscendo che tale divieto potesse essere esteso anche all’attività di bed and breakfast, poiché quest’ultima era, per sua natura e caratteristiche, similare a quella espressamente vietata dal regolamento preso in esame.

Successivamente, la Cassazione non si è discostata dalla conclusione precedentemente descritta, confermando che un regolamento condominiale può legittimamente limitare la facoltà d’uso della proprietà privata, imponendo la destinazione quale civile abitazione e vietando, altresì, qualsivoglia attività ricettiva/alberghiera [4].

In particolare, in merito alle attività di affittacamere o similari, la Corte ha precisato che le stesse si differenziano dalla locazione ad uso abitativo per la prestazione di servizi personali, quali ad esempio il riassetto dei locali o la fornitura della biancheria, e che pur differenziandosi per dimensioni, dall’attività alberghiera, hanno in comune con la stessa l’esercizio di un’attività imprenditoriale e il contatto con il pubblico.

In buona sostanza, si è detto che affittare camere, esercitare un bed and breakfast oppure proporre un albergo sia essenzialmente la stessa cosa, e che se il regolamento condominiale contrattuale vieta tali attività, non è possibile esercitarle.

Consigli

Se c’è un regolamento condominiale contrattuale che vieta le attività ricettive, forse è meglio lasciar stare le vostre intenzioni in senso contrario. Magari vendete e acquistate un immobile da destinare a tale uso, all’interno di un condominio dove non ci sono tali divieti.

Se invece volete acquistare un appartamento “uso investimento” e avete l’obiettivo di aprirvi, ad esempio, un bed and breakfast, informatevi bene sulla presenza di un regolamento contrattuale: leggetelo con attenzione e se ci sono divieti in tal senso, indirizzate il vostro investimento altrove.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 10335 del 19 ottobre 1998.

[2] Cass. civ. sent. n. 20237 del 18 settembre 2009.

[3] Cass. civ. sent. n. 26087 del 23 dicembre 2010.

[4] Cass. civ. ord. n. 704 del 16 gennaio 2015 – sent. n. 109 del 07.01.2016.


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