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Lo sai che? Quando la veranda viola il decoro architettonico?

Lo sai che? Pubblicato il 29 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 gennaio 2017

Il decoro architettonico è costituito dall’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali del palazzo che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, e all’edificio nel suo insieme, una fisionomia armonica.

Per costruire una veranda è necessaria l’autorizzazione del Comune (ossia il permesso di costruire) e una comunicazione all’amministratore di condominio. Nient’altro. Però il proprietario dell’appartamento deve sapere che, se la costruzione, una volta eseguita, pregiudica la stabilità dell’edificio, lede il decoro architettonico della facciata dell’edificio stesso o è a meno di tre metri dalla costruzione di fronte, dovrà poi demolirla.

Per chiudere un balcone in veranda non è necessario il consenso preventivo dell’assemblea di condominio, ma se il proprietario vuol evitare future contestazioni può, in anticipo, sottoporre il progetto agli altri condomini: se questi approvano, in assemblea, la realizzazione della veranda prima che essa venga realizzata non potranno più contestarla una volta ultimata.

Dall’altro lato, il Comune, nel concedere l’autorizzazione amministrativa, non può richiedere la dimostrazione dell’avvenuta autorizzazione dell’assemblea di condominio, non solo perché non è necessaria, ma anche non rientra tra le condizioni previste dalla legge per ottenere la licenza edilizia.

Resta fermo che il regolamento di condominio può vietare la chiusura dei balconi in verande, e questo taglierebbe la testa al toro ad ogni valutazione sulla costruzione; ma deve trattarsi di un regolamento approvato all’unanimità.

Questi, per sommi capi, sono i principi in materia di realizzazione della veranda. In tutto ciò, però, c’è un punto grigio: il concetto di «decoro architettonico» perché, trattandosi di una valutazione di carattere estetico e non matematico, è spesso rimessa alla valutazione delle persone e, in caso di dissidi, al giudice. Cosa si intende per decoro architettonico e cosa implica il rispetto di tale previsione quando si intende realizzare una veranda? Un chiarimento ci viene offerto da una recente sentenza del Tribunale di Roma [2] che richiama, sul punto, la copiosa giurisprudenza della Cassazione.

Si può trasformare un balcone in veranda senza violare l’estetica?

Il «decoro architettonico» è costituito dall’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una determinata fisionomia armonica; a tal fine non è necessario che si tratti di un edificio di particolare pregio artistico [3]: anche la palazzina popolare può avere un suo decoro architettonico che non va sfasato. Esso è infatti la linea predominante che segue la struttura del palazzo, che non va spezzata e contaminata con opere del tutto in contrasto con il resto della struttura. A tal proposito, anche un elemento che potrebbe definirsi di pregio artistico superiore al resto del palazzo è suscettibile di violare il decoro architettonico, proprio perché si contrappone al resto. Dunque si può dire che una delle caratteristiche del decoro architettonico è l’omogeneità della struttura e l’assenza di disarmonie o differenze macroscopiche tra le varie parti.

Non c’è, quindi, violazione del decoro architettonico nel caso di interventi che non abbiano arrecato significative varianti all’edificio nel caso in cui siano già intervenuti, nel corso degli anni, altre alterazioni alla percezione del disegno architettonico originario della palazzina.

Nel definire se una veranda incide o meno sul decoro architettonico del palazzo si devono adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore sulla base delle caratteristiche del singolo edificio, della sua collocazione (zona centrale o periferia) e del suo pregio artistico (palazzo residenziale, di valore storico o popolare) o delle parti di esso interessata (zona prospiciente la via principale o lato interno, visibile solo dal cortile).

Bisogna poi accertarsi anche se l’edificio ha avuto, sin dall’origine, e in che misura, un’unitarietà di linee e di stile (ad esempio, se già il costruttore aveva realizzato alcune verande o se, invece, aveva fatto sì che tutti gli appartamenti risultassero identici e simmetrici). Non bisogna neanche tralasciare di verificare se, in passato, il palazzo è già stato interessato da precedenti opere di altri condomini che abbiano alterato, anche in minima parte, l’originario disegno [4]. Così se anche una veranda determina una alterazione nelle linee dell’estetica del palazzo, ma lo stesso ha subito, nel corso degli anni, elementi di alterazione o di disturbo della percezione del disegno architettonico originario, più o meno significativi, non c’è più lesione del decoro architettonico.

Insomma, per sintetizzare tutto ciò che abbiamo detto sinora, usando un gergo comune, per stabilire quando una veranda altera il decoro architettonico bisogna valutare se, ad “occhio nudo” e non tecnico, l’alterazione del disegno architettonico dell’edificio è percepibile dalla maggior parte degli osservatori, ossia se viene spezzato “il ritmo” delle linee del fabbricato. Al riguardo, il decoro è correlato non solo all’estetica – che è data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva – ma anche all’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili per sé di considerazione autonoma.

Secondo la Cassazione non è possibile escludere a priori un’alterazione del decoro architettonico per il solo fatto che la realizzazione di una veranda su di una terrazza a livello interessi un appartamento posto non sulla facciata principale, bensì su quella interna, dell’edificio condominiale [5].

Peraltro anche la dimensione della veranda inciderà in gran misura su tale valutazione, anche se è bene dire che pure la semplice chiusura di un terrazzo, attraverso l’installazione di vetri laterali e una struttura in alluminio, in modo che risulti essere una veranda, può costituire una alterazione e un peggioramento della sagoma dello stabile; pertanto anche in questi casi è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell’edificio [6].

Ma chi decide se c’è violazione del decoro architettonico in caso di realizzazione di una veranda? Ovviamente in prima battuta è il condominio, ossia l’assemblea. Di certo, la pubblica amministrazione (il Comune) se non vi sono vincoli urbanistici particolari, non ha voce in capitolo. Pertanto, se il Comune dà la licenza e i condomini sono tutti d’accordo, il proprietario della veranda può dormire sonni tranquilli. Il problema si pone, però, quando la maggioranza dei condomini non condivide la struttura. In tal caso si va dal giudice. E il giudice decide secondo la valutazione tecnica che lascerà fare al cosiddetto Ctu, ossia il consulente tecnico d’ufficio, nominato nella causa tra le parti.

note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 16715/2016.

[3] Cass. sent. n. 8731/1998.

[4] Cass. sent. n. 5417/2002.

[5] Cass. sent. n. 1718/2016.

[6] Cass. sent. n. 27224/2013.

Autore immagine: 123rf com


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