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Si può usucapire parte di un pianerottolo condominiale?

16 febbraio 2017


Si può usucapire parte di un pianerottolo condominiale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 febbraio 2017



14 anni fa ho acquistato un appartamento, spostando in avanti l’ingresso e inglobando una porzione del pianerottolo condominiale. Come e quando posso acquisire legalmente la proprietà di questo vano?

Il Testo Unico delle norme in materia di edilizia ed urbanistica [1] stabilisce che la realizzazione di un’opera in assenza di permesso di costruire (o anche di denuncia di inizio di attività) legittima le autorità comunali (il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale che esercita l’attività di vigilanza sull’attività urbanistico – edilizia) a ordinare anche la demolizione del manufatto abusivo. Fermo restando che in questa materia sono rilevanti anche le normative di ogni singola Regione, in linea generale la realizzazione di un’opera che aumenti la volumetria complessiva dell’immobile realizzata senza permesso di costruire o senza aver presentato denuncia di inizio di attività, legittima l’autorità competente (il Comune) ad adottare le sanzioni previste dalle norme citate (compreso, l’ordine di demolizione) senza alcun limite temporale e, quindi, anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dell’abuso [2]. Questo significa che anche se il lettore dovesse acquistare la proprietà del manufatto attraverso una sentenza che dichiarasse l’acquisto per usucapione del bene, potrebbe sempre subire un ordine di demolizione (o altro tipo di sanzione) da parte della Pubblica amministrazione. In ogni caso, l’acquisto per usucapione della proprietà [3] sarebbe possibile dopo il decorso di venti anni dal momento in cui il lettore ha realizzato l’inglobamento di quella frazione di proprietà condominiale e a condizione che, appunto, per almeno venti anni ininterrottamente abbia posseduto tale porzione in modo esclusivo, comportandosi da proprietario (ad esempio pagando le relative imposte) ed il possesso sia stato esercitato in modo pacifico (cioè non contestato da alcuno) e non occulto (cioè lo abbia fatto alla “luce del sole”). A confermare la possibilità di acquistare la proprietà esclusiva per usucapione di un bene condominiale è stata da ultimo la Cassazione [4]: ovviamente, occorrerà che sia una sentenza ad accertare l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione (alle condizioni sopra indicate). L’acquisto della proprietà per usucapione non impedisce comunque all’autorità comunale di esercitare i poteri previsti dal Testo Unico dell’edilizia ed urbanistica e di irrogare le sanzioni previste nel caso di opera realizzata senza permesso di costruire o senza presentazione di denuncia per inizio attività.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Artt. 27, 31 e ss. d.P.R. n. 380 del 06.06.2001.

[2] In questo senso si è espresso il Consiglio di Stato, sent. n. 2160 del 16.04.2010.

[3] Artt. 1158 e ss. cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 5324 del 17.03.2016.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent. 17.03.2016, n. 5324

La comproprietà di un bene rientrante tra quelli indicati dall’articolo 1117 codice civile, non richiede il rigore probatorio previsto per la reivindicatio, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (v. fra le tante, Cass. nn. 15372/00 e 4953/01). A tal fine, e’ necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta (Cass. n. 8152/01).

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