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Come difendersi dalla pretesa usucapione del vicino?

16 Febbraio 2017


Come difendersi dalla pretesa usucapione del vicino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Febbraio 2017



Ho acquistato un terreno. I vicini reclamano l’esistenza di una servitù, invocando usucapione. Manca la registrazione dell’atto e dell’usucapione: devo rispettare tale servitù?

Il lettore non è tenuto al rispetto della citata servitù. Il diritto di servitù, infatti, è un diritto reale che, per poter essere opponibile ai terzi, dunque anche agli acquirenti aventi causa dell’originario concedente, deve essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In altre parole, il vicino del lettore potrebbe legittimamente opporgli la servitù pretesa soltanto qualora dimostrasse che quella scrittura è stata previamente autenticata da un notaio o riconosciuta autentica in un eventuale giudizio in tribunale e successivamente trascritta [1].

Per quanto riguarda la pretesa usucapione di tale diritto, va rammentato che il vicino deve dimostrare, iniziando un’apposita causa di accertamento in tribunale, che tanto lui quanto i suoi danti causa hanno complessivamente posseduto la striscia di terreno contesa per venti anni esercitandovi senza interruzioni e pacificamente, ossia alla luce del sole e senza contestazioni di sorta, il diritto di passaggio vantato [2]. Non gli basterebbe quindi mostrare la scrittura sopracitata per poter esercitare i diritti da lui pretesi. Per verità dei fatti, tuttavia, si segnala che, in considerazione del lungo lasso di tempo trascorso dal perfezionamento della scrittura (e quindi a ventennio abbondantemente maturato) e in assenza di eventuali interruzioni nel possesso della servitù del suo vicino attuate da precedenti proprietari del terreno acquistato, potrebbe essere più agevole del previsto per quest’ultimo ottenere una sentenza di usucapione a lui favorevole in considerazione dei vent’anni già trascorsi e della scrittura privata in oggetto. Quanto all’inesatta indicazione del fondo cosiddetto servente, ossia il terreno su cui graverebbe la servitù, questo potrebbe essere considerato dal giudice anche un semplice errore materiale nella compilazione del contratto. Ad ogni modo, questa e tutte le altre circostanze inerenti il possesso ultraventennale del sopracitato diritto reale di passaggio dovranno essere dimostrate dal vicino sul quale, quindi, graverà l’onere della prova.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato      


note

[1] Ai sensi dell’art. 2643 cod. civ., infatti, «si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: […] 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali […]» perché, in caso contrario e ai sensi dell’art. 2644 cod. civ., tali contratti «[…] non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi».

[2] Art. 1158 cod. civ.


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